Wohnungseigentum von A – Z

Im Zuge der Jahresabrechnung wird für jeden Eigentümer eine Einzelabrechnung erstellt. Diese umfasst die Betriebskosten und die Rücklage, sowie allenfalls vorhandene Darlehen. Wenn eine zentrale Wärmeversorgungsanlage besteht, ist auch hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser eine Einzelabrechnung für jeden Miteigentümer zu erstellen. Aus der Abrechnung muss der angewendete Aufteilungsschlüssel ersichtlich sein.

Die Einzugsermächtigung berechtigt dazu Beträge vom Konto abzubuchen. Oftmals wünschen sich Verwaltungen die Einrichtung einer Einzugsermächtigung. Gegen den konkreten Einzug kann innerhalb von 42 Tagen bei der Bank Widerspruch erhoben werden. Wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde, wird von den Verwaltungen in den meisten Fällen nur die monatliche Vorschreibung eingezogen, nicht aber der Saldo der Abrechnung, oder Sondervorschreibungen. Es sollten also Vorschreibungen der Verwaltung beachtet werden, auch wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde. Auch die Höhe der Abbuchungen sollte rechtzeitig kontrolliert werden.

In einem Verfahren aufgrund einer Besitzstörungsklage bezeichnet man die Entscheidung als „Endbeschluss“. Auch im Besitzstörungsverfahren ist es möglich Rechtsmittel zu erheben.

Aus dem Energieausweis ergibt sich die Energieeffizienz eines Gebäudes. Der Verwalter ist verpflichtet einen Energieausweis des Gebäudes vorrätig zu halten, der nicht älter als zehn Jahre ist, sofern es keinen gegenteiligen Mehrheitsbeschluss gibt. Auch bei der Vermietung einer Wohnung besteht die Verpflichtung einen Energieausweis vorzulegen. In verschiedenen Förderungsrichtlinien wird auf die Verbesserung der Energiekennzahlen abgestellt, die sich aus dem Energieausweis ergeben.

Siehe Abberufung des Verwalters/Kündigung des Verwalters.

Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten im Erbrecht bestehen dann, wenn eine Eigentümerpartnerschaft besteht. Eine weitere erbrechtliche Besonderheit liegt darin, dass nicht mehr als zwei Personen gemeinsam Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sein können. Erben können grundsätzlich beliebig viele Personen sein, bei einer Eigentumswohnung jedoch nur eine Person oder zwei Personen zu gleichen Teilen.

Eine Vereinbarung der Erben und/oder Vermächtnisnehmer über die Aufteilung des Nachlassvermögens nennt man Erbteilungsübereinkommen. Dadurch kann eine Vereinbarung getroffen werden, die vom gesetzlichen Erbrecht und vom Testament abweicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 14: Erbteilungsklage auf Aufhebung der Erbengemeinschaft).

Erhaltungsarbeiten sind diejenigen Arbeiten, die notwendig sind, um die Liegenschaft (insbesondere die darauf errichteten Gebäude) zu erhalten und auch dem Stand der Technik entsprechend zu verbessern. Es gibt den dynamischen Erhaltungsbegriff, der bewirkt, dass der technische Zustand eines Gebäudes im Rahmen der Erhaltung auch an den neuen technischen Standard angepasst werden kann, also z.B. Holzalufenster statt Holzfenster eingebaut werden dürfen (GdW-Informationen 1/2017 Seite 2ff: Veränderung der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft durch die ÖNORM B1300; GdW-Informationen 4/2016 Seite 2ff: Durchführung von Erhaltungsarbeiten; GdW-Informationen 1/2012 Seite 2ff: Erhaltung und Instandhaltung).

Wohnungseigentum erlischt durch eine einvernehmliche Aufhebung des Wohnungseigentums durch sämtliche Miteigentümer einer Liegenschaft. Davon zu unterscheiden ist die Nichtigkeit des Wohnungseigentums.

Ist ein Schaden, der Leib, Leben, oder Bausubstanz bedroht. Bei Vorliegen ernster Schäden eines Hauses ist der Verwalter verpflichtet die notwendigen Erhaltungsarbeiten zu beauftragen. Nicht jeder ernste Schaden eines Gebäudes bedeutet aber, dass Gefahr im Verzug vorliegt und unverzüglich auch ohne vergleichende Kostenvoranschläge Aufträge vergeben werden müssen.

Ist die Vornahme von Handlungen durch eine Person, die nicht unmittelbar verpflichtet ist diese Handlung zu setzen. Ersatzvornahme ist nicht zu verwechseln mit eigenmächtigem Handeln. Ersatzvornahmen werden beispielsweise durch die Baubehörde durchgeführt, wenn Bauaufträgen nicht fristgerecht entsprochen wird. In einem solchen Fall wird die aufgetragene Maßnahme über Auftrag der Behörde auf Kosten des Verpflichteten durchgeführt.

Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten, bei denen allgemeine Teile in Anspruch genommen werden dürfen nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer (Einstimmigkeit) umgesetzt werden. Ist diese Zustimmung aller Miteigentümer nicht zu erreichen, kann der änderungswillige Wohnungseigentümer einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung (§ 16 WEG) beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Wird seinem Antrag stattgegeben, ersetzt die Gerichtsentscheidung die Zustimmung der Miteigentümer.

Darunter versteht man den Gerichtsbeschluss, mit dem einem Bieter der Erwerb der Liegenschaft in einer Versteigerung genehmigt wird (GdW-Informationen 2/2019 Seite 2ff: Die Zwangsversteigerung der Liegenschaft).