Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Wohnungseigentümer müssen die Benützung ihrer Objekte durch Dritte dulden, wenn dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft erforderlich ist. Einen direkten Eingriff in sein Objekt muss ein Eigentümer hingegen nur dann zulassen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm diese bei billiger Abwägung der Interessen zumutbar ist. Für daraus entstehende Nachteile muss der Wohnungsbesitzer von der Eigentümergemeinschaft entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung ist im Außerstreitgericht zu klären. „Neben den gesetzlichen Duldungspflichten ist es auch möglich, dass diese im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart und dem Eigentümer übertragen werden“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

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In einer Mietwohnung gilt folgendes: „Ist die Leitung kaputt oder geht von ihr eine Gesundheitsgefährdung aus – zum Beispiel durch einen zu hohen Bleigehalt im Wasser, wie er bei veralteten Rohren vorkommen kann –, ist der Vermieter für die Behebung des Schadens zuständig“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Um die Behebung von Schäden im Inneren der Wohnung, wie eine tropfende Armatur oder eine rinnende WC-Spülung, muss sich der Mieter selbst kümmern.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus mit Gemeinschaftsgarten. Einer der Miteigentümer nutzt den Garten als Hundeklo. Was kann ich dagegen tun?

Jeder Miteigentümer darf den Gemeinschaftsgarten benützen. Die Nutzung darf dabei jedoch nicht so erfolgen, dass andere Miteigentümer von ihrem Recht der Gartenbenützung ausgeschlossen werden. Verschmutzt ein Miteigentümer den Garten, muss er diese Verunreinigungen auch entfernen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, eine Hausordnung zu beschließen. Dazu ist ein Mehrheitsbeschluss nach grundbücherlichen Anteilen erforderlich, der vorsieht, dass Hunde nicht in den Garten dürfen. Sollte sich einer der Miteigentümer dadurch beeinträchtigt fühlen, könnte er die Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht im Verfahren für Außerstreitsachen beantragen.

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In unserem Haus gibt es eine Waschküche, die ich gern benützen würde. Allerdings gibt es nur 7-Kilo-Maschinen, die ich als Single nicht füllen kann. Jetzt benutze ich die Waschküche nur mehr für die Bettwäsche, der monatliche Betrag von 2,60 Euro wird mir dennoch verrechnet. Ist das rechtens?

Wenn in einem Haus eine Waschküche besteht, müssen alle Miteigentümer an der Erhaltung mitwirken. Dies unabhängig davon, ob die Waschküche benützt wird oder nicht. Es besteht die Möglichkeit, dass ein System mit Waschmarken oder Ähnlichem eingerichtet wird, sodass die Wohnungseigentümer, welche die Waschküche nicht benützen, dadurch entlastet werden.

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In unserem Wohnungseigentumshaus ist die Hausbesorgerwohnung frei geworden. Jetzt wird diskutiert, ob dieses Objekt vermietet oder verkauft werden soll. Welche Mehrheiten sind für einen solchen Beschluss notwendig?

Wenn es sich um einen Mietvertrag mit einer hausfremden Person handelt, entscheidet darüber die Mehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen. Wenn aber ein Mietvertrag mit einem Miteigentümer abgeschlossen werden soll, ist die Zustimmung von allen erforderlich. Auch für den Verkauf der Hausbesorgerwohnung ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendig. Diese Zustimmung kann nicht vom Gericht ersetzt werden, denn es handelt sich dabei um die Verfügung über Eigentumsanteile und nicht um eine Angelegenheit der Verwaltung.

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Ich habe meine Wohnung für fünf Jahre vermietet. Der Mietvertrag läuft nun aus und der Mieter hat gebeten, ob er noch drei Monate länger in der Wohnung bleiben kann. Mir ist das recht, allerdings möchte ich nicht, dass damit ein neuer Vertrag entsteht. Gibt es eine Möglichkeit, die Verlängerung auf drei Monate zu befristen?

Ein Mietvertrag über eine Wohnung kann nicht wirksam um drei Monate verlängert werden. Wenn der Mieter zum Ende des befristeten Mietvertrages die Wohnung nicht übergibt, verlängert sich der Mietvertrag einmalig um drei Jahre. Nach diesem Zeitraum tritt eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit ein. Das führt dazu, dass der Mietvertrag nur mehr aus den im Mietrechtsgesetz vorgesehenen Gründen aufgekündigt werden kann. Eine Verlängerung wird dann verhindert, wenn entweder ein gerichtlicher Übergabeauftrag vorliegt (dieser muss vor Ende des Mietvertrages beantragt werden) oder binnen 14 Tagen nach Ende des Mietvertrages eine Räumungsklage eingebracht wird. Es besteht auch die Möglichkeit, mit dem Mieter einen prätorischen Räumungsvergleich abzuschließen, der vorsieht, dass die Übergabe des Mietgegenstandes zu einem bestimmten Termin zu erfolgen hat. Ein derartiger Räumungstitel kann sechs Monate lang ausgenutzt werden, also Grundlage einer Räumungsexekution oder Delogierung sein.

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Eine Familie hat vor Kurzem eine Wohnung in unserem Haus gekauft und will jetzt eine Satelliten-Schüssel installieren lassen. Muss ich das akzeptieren?

Grundsätzlich hat zwar jeder das Recht, unterschiedliche Sender zu empfangen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass jeder Miteigentümer eigenmächtig Empfangsanlagen installieren darf. Da Satellitenempfangsanlagen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft angebracht werden, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich. Wenn Miteigentümer diese Zustimmung verweigern, kann die Ersetzung der Zustimmung gemäß § 16 WEG beim zuständigen Bezirksgericht beantragt werden. Diese Ersetzung der Zustimmung bewirkt aber nicht, dass ein Miteigentümer an einer beliebigen Stelle seine Empfangsanlage errichten darf. Die Miteigentümer sind verpflichtet, den Anschluss oder die Erweiterung einer Gemeinschaftsanlage zu dulden. Das hat zur Folge, dass nicht für jede Wohnung eine Empfangsanlage errichtet wird, sondern in der Regel eine Gemeinschaftsanlage, die den Empfang verschiedensprachiger Sender ermöglicht.

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In unserem Haus wird das Dachgeschoß ausgebaut. Die Verwaltung will nun von allen Eigentümern eine Vollmacht. Soll ich so etwas unterschreiben? Welche Risiken gehe ich damit ein?

Bei der Erteilung einer Vollmacht ist immer auf den Umfang der Vollmacht zu achten. Eine ganz allgemeine Vollmacht für den Dachgeschoßausbau birgt vielfältige Gefahren. Dabei sollte grundsätzlich auch berücksichtigt werden, welche Zustimmungen bereits erteilt wurden bzw. welche Zustimmungsverpflichtungen sich bereits in abgeschlossenen Verträgen finden. Über das Ausbauprojekt sollte man sich als Miteigentümer informieren und versuchen, eine Vereinbarung zustande zu bringen, die Gefahren im Zusammenhang mit dem Dachgeschoßausbau absichert. Ein Dachgeschoßausbau bringt für die übrigen Miteigentümer unter anderem die Gefahr mit sich, dass im Zuge des Ausbaus – aus welchen Gründen auch immer – das Dach offen bleibt und Wasser eindringen kann. Gründe dafür können zum Beispiel Zahlungsunfähigkeit des Ausbaues, Insolvenz der Baufirma oder ein Baustopp durch die Baubehörde weil nicht den Plänen entsprechend gebaut wird sein.

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Ich habe meine Eigentumswohnung erst auf drei und dann auf fünf Jahre vermietet. Jetzt würde ich an denselben Mieter gerne noch mal auf drei Jahre vermieten. Damit komme ich aber auf mehr als zehn Jahre. Ist das erlaubt?

Eine befristete Vermietung einer Eigentumswohnung ist ohne Obergrenze möglich. Jeder Mietvertrag muss eine Mindestlaufzeit von drei Jahren vorsehen. Es ist kein Problem, wenn mehrere Verträge nacheinander mit dem gleichen Mieter abgeschlossen werden, sofern die Laufzeit des Vertrages bzw. der Verlängerung drei Jahre oder mehr beträgt. Bereits seit Jahren ist die frühere Obergrenze von zehn Jahren für Kettenverträge aufgehoben. Wird eine Befristung von weniger als drei Jahren vereinbart, so ist diese unwirksam und es entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

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Mein Sohn besitzt eine Wohnung im ersten Stock. Der Aufzug beginnt im Halbstock und hat keinen Halt im ersten Stock. Muss er trotzdem bei der Sanierung des Lifts mitzahlen?

Jeder Miteigentümer hat an allen Kosten des Hauses gemäß seinen Anteilen mitzuzahlen. Eine davon abweichende Vereinbarung müsste schriftlich und einstimmig fixiert werden.

Wenn ein Miteigentümer den Lift objektiv nicht nutzen kann, kann er beim zuständigen Bezirksgericht beantragen, dass der Aufteilungsschlüssel neu festgesetzt wird, sodass er nicht an den Kosten der Liftanlage mitzuzahlen hat. Eine derartige Aufteilung wird ab der Abrechnungsperiode wirksam, die der Antragstellung folgt. Ein derartiger Antrag führt daher nicht zu einer Befreiung von den Sanierungskosten, wenn er erst nach der Sanierung eingebracht wird. Die Antragstellung müsste im Jahr vor der Sanierung erfolgen. Voraussetzung für die Befreiung von den Kosten der Aufzugsanlage ist, dass keine objektiven Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Wenn allgemeine Räume wie Keller oder Waschküche mit dem Lift erreicht werden können, so besteht eine objektive Nutzungsmöglichkeit. Ob der Lift tatsächlich benutzt wird oder nicht, ist dabei nicht relevant.

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Meine Tochter und mein Schwiegersohn sind Mieter in einem Genossenschaftsreihenhaus. Sie sind im April des Vorjahres in das neu errichtete Haus eingezogen und haben nun die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung für das ganze Jahr 2012 bekommen. Müssen sie das zahlen, obwohl sie erst im April eingezogen sind?

Das werden die beiden wohl zahlen müssen: Im Mietrechtsgesetz ist vorgesehen, dass derjenige Mieter die Nachzahlung zu leisten hat, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Nachzahlung Mieter des Objektes ist.