Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.

INNENWÄNDE ABREISSEN
Darf ein Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer alle Innenwände in seiner Wohnung abreißen?

Ein Miteigentümer darf ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zwar seine Wohnung umgestalten. Ein derartig weitreichender Eingriff, dass alle Zwischenwände in einer Wohnung entfernt werden, wird in der Regel aber auch tragende Wände umfassen und damit die Statik des Hauses betreffen. In derartigen Fällen ist eine Baubewilligung notwendig und es ist die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen.

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VERMIETUNG ALS LOKAL
Darf ich eine Wohnung, die im Grundbuch als Wohnraum gewidmet ist, auch als Lokal oder Geschäft vermieten?

Die Widmung einer Wohnung erfolgt im Wohnungseigentumsvertrag oder durch andere schriftliche Vereinbarungen der Miteigentümer. In geringem Ausmaß sind auch schlüssige Widmungen möglich. Nicht zu verwechseln ist das mit der baurechtlichen Widmung. Für die Vermietung einer Wohnung als Geschäft ist einerseits die baurechtliche Umwidmung notwendig und andererseits die Zustimmung aller Miteigentümer. Sollten sich Miteigentümer weigern, dieser Umwidmung zuzustimmen, kann ein Antrag auf Ersetzung der Zustimmung gemäß § 16 WEG beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. In einem derartigen Verfahren werden die Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers den Interessen der anderen Wohnungseigentümer gegenübergestellt.

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VERMIETUNG OHNE KÜCHE
Kann ich eine Wohnung auch ohne eingebaute Küche vermieten?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Wohnung ohne eingebaute Küche zu vermieten. Es ist aber aufgrund der erzielbaren Miete nicht zielführend, das zu tun. Eine Wohnung ohne Küche erreicht nur Mietzinskategorie D oder C. Es ist daher jedenfalls sinnvoll, eine Küche oder Kochnische in funktionsfähigem Zustand vor Anmietung einzubauen.

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GEMEINSCHAFTSGARTEN
Frühere Wohnungseigentümer haben im Gemeinschaftsgarten ungefragt einen Zaun aufgestellt und Platten verlegt. Dafür gab es nie einen Mehrheitsbeschluss. Nun wohnen neue Eigentümer in der Wohnung und diese weigern sich, Zaun und Platten zu entfernen. Muss die Verwaltung tätig werden?

Kein Eigentümer ist berechtigt, eigenmächtig Teile des Gemeinschaftsgartens abzuzäunen und für sich zu nutzen. Dafür wäre eine Benützungsregelung nötig. Wurde keine Benützungsregelung einstimmig oder durch Gericht getroffen (während dem Gerichtsverfahren könnte eine solche Benützungsregelung mit ¾-Mehrheit beschlossen werden), so kann jeder Miteigentümer die Entfernung und Unterlassung der ausschließlichen Benützung fordern. Die Hausverwaltung hat bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern wie dieser neutral zu bleiben. Sie kann daher nicht auf die Entfernung von Zaun und Platten hinwirken. Sehr wohl kann die Verwaltung den neuen Eigentümer informieren, dass es sich um einen Gemeinschaftsgarten handelt und daher keine ausschließliche Nutzung zu erfolgen hat.

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LOGGIA
Einige Miteigentümer haben in unserem Haus ohne Genehmigung die Loggia verglast und Innenwände weggerissen. Ist das rechtens?

Wenn Miteigentümer eigenmächtig Loggien verglasen, kann dagegen per Unterlassungsklage vorgegangen werden. Umgestaltungen innerhalb des Eigentumsobjektes können in aller Regel mit Bauanzeige durchgeführt werden. Für Umgestaltungen innerhalb der Wohnungen, sofern keine tragenden Wände betroffen sind und die Statik nicht gefährdet wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich. Wenn allerdings im Zuge einer Loggiaverglasung ein Teil der Außenfassade abgetragen wird, ist jedenfalls die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Besitzen Paare gemeinsam Immobilieneigentum, ist Vorsicht besser als Nachsicht:
Die besten Tipps zum Umgang mit der gemeinsamen Immobilie im Trennungs- und Scheidungsfall.

Trennungen tun weh. Vor allem wenn sie vor Gericht enden. Denn das einzige, das nach einer langjährigen Beziehung oft bleibt, sind gemeinsame Erinnerungen. Alles andere wird entweder aufgegeben oder aufgeteilt. So auch die gemeinsame Wohnung.

Weiterlesen: Wenn zwei sich trennen

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ABSTIMMUNG
Stimmt es, dass bei der Abstimmung bei Miteigentum eine enthaltene Stimme als Nein gewertet wird?

Wenn innerhalb einer Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird, wird die Anzahl der Zustimmenden (gewertet nach den Anteilen im Grundbuch) zugrunde gelegt, wenn eine Mehrheit zu ermitteln ist. Für das Zustandekommen einer einfachen Mehrheit ist die Zustimmung von mehr als 50% der Anteile im Grundbuch erforderlich.

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HAUSBESORGER
In bin Wohnungseigentümerin in einer Anlage mit 180 Einheiten. Wir haben eine Hausbesorgerin, die 30 Stunden beschäftigt war. Aufgrund einiger Unstimmigkeiten hat sie angekündigt, das Dienstverhältnis zu kündigen. Um das zu verhindern, bietet ihr die Hausverwaltung einen 40-Stunden-Vertrag an, in dem derselbe Leistungsumfang definiert ist, aber die Bezahlung eine höhere ist. Darf die Verwaltung das?

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MIETVERTRAG
Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Der Vertrag läuft bald aus und der Mieter möchte gerne verlängern. Kann man jetzt öfter verlängern oder entsteht dann ein unbefristeter Vertrag? Muss ich den neuen wieder vergebühren?

Eine Wohnung darf auch mehrfach hintereinander befristet vermietet werden, ohne dass ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Voraussetzung ist nur, dass die jeweilige Vertragsdauer drei Jahre oder mehr beträgt. Jede schriftliche Vertragsurkunde muss vergebührt werden. Die Gebühr für den Mietvertrag beträgt drei Prozent einer Jahresmiete, sofern keine Kündigungsverzichte oder ähnliches vorgesehen wurden.

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TREPPENLIFT
Es gibt viele ältere Bewohner in unserer Anlage. Daher soll jetzt auf allen Stiegen ein Treppenlift eingebaut werden. Bei der Abstimmung waren 56 Prozent dafür. Ich bin dagegen, weil die Stiegenhäuser sehr eng sind und ich finde, dass wir die veranschlagten 140.000 Euro für andere Dinge ausgeben sollten. Was kann ich tun?

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Ich möchte ein Grundstück verkaufen, das, soweit ich weiß, immer als Bauerngarten genutzt wurde. Wie lange muss die Gewährleistungsfrist sein? Der Käufer will sich dagegen absichern, dass unter der Erdoberfläche kein Giftmüll liegt. Wie kann ich mich schadlos halten?

Die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Gegenständen beträgt drei Jahre. In einem solchen Fall käme aber auch ein Schadenersatzanspruch infrage. Dieser kann 30 Jahre hindurch beansprucht, muss aber binnen drei Jahren ab Kenntnis geltend gemacht werden. Oft wird in Kaufverträgen nur vorgesehen, dass der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Ablagerungen bekannt sind und dass die Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster aufscheint. Wie die Formulierung im Kaufvertrag gewählt wird, ist eine Frage der Vereinbarung. Durch den Vertragstext kann der Verkäufer Haftungen in unterschiedlichem Ausmaß übernehmen. Der Vertragstext sollte daher entsprechend genau ausgehandelt werden.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Immer zuerst unterschreiben

"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.

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Wie kann ich mich aus juristischer Sicht vor Mietnomaden schützen?

Eine Absicherung dagegen ist so gut wie unmöglich. Das Risiko kann aber durch eine hohe Kaution, die vor Übergabe der Wohnung zu erlegen ist, und entsprechende Erkundigungen vermindert werden. Wenn es ein Mieter besonders eilig hat, eine Wohnung zu übernehmen, etwa weil er aus seiner vorigen Bleibe sehr schnell ausziehen muss und Ähnliches, ist es empfehlenswert, die genauen Umstände zu hinterfragen. Es kann auch versucht werden, mit dem vorigen Vermieter Kontakt aufzunehmen.

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Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.

Eigentümer können ihrer Kreativität nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

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