Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon

In unserem Wohnungseigentumshaus hat es anlässlich der Heizkostenabrechnung eine Abstimmung über die Umrüstung der Gemeinschaftsanlage zu Solarenergie gegeben, doch diese wurde von der Hausverwaltung nicht richtig formuliert. Müssen wir das akzeptieren, oder können wir eine neue Abstimmung durchführen?

Bei einer Änderung des Heizungssystems besteht keine Verpflichtung des Verwalters tätig zu werden, da es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn bei einer Abstimmung keine Mehrheit zustande gekommen ist, spricht nichts dagegen, eine neuerliche Abstimmung durchzuführen, dies unabhängig davon, ob die Fragestellung gleich formuliert ist oder anders. Die Miteigentümer können daher jederzeit auf eine Abstimmung zum Wechsel der Heizung hinwirken.
Eine Beheizung des Hauses nur mit Solarenergie halte ich für nicht durchführbar. Es wäre wohl zweckmäßig, zuvor ausreichende technische Informationen einzuholen, um dann über eine tatsächlich machbare Variante abzustimmen.

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In unserem Wohnungseigentumshaus wird derzeit mit Fernwärme geheizt. Die Wohnungseigentümer wollen das Heizungsbetriebssystem wechseln. Muss der Hausverwalter sich darum kümmern?

Die Änderung des Heizungssystems ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter muss daher nicht von sich aus tätig werden. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung muss der Verwalter zwar Mehrheitsweisungen befolgen, darf aber nicht von sich aus und selbstständig tätig werden. Es müssen sich daher zuerst genügend Miteigentümer finden und Informationen über allfällige Alternativvarianten eingeholt werden.

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Darf ein Einfamilienhaus bereits vor dem Verlassenschaftsverfahren verkauft werden oder erst danach?

Es besteht die Möglichkeit aus dem Verlassenschaftsverfahren heraus einen Kaufvertrag abzuschließen und eine Liegenschaft zu veräußern. Das wird oft gemacht, um Gebühren und Steuern zu sparen. Voraussetzung für einen Kaufvertragsabschluss vor Einantwortung ist, dass die Verlassenschaft bereits vertreten ist und insbesondere kein Streit um die Verlassenschaft besteht.

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Der Sohn des Lebensgefährten meiner Mutter und ich sind Miteigentümer an einem Einfamilienhaus. Das Haus ist nicht in zwei Wohnungen teilbar. Der Miteigentümer will das Haus verkaufen und verlangt, dass ich dem von ihm vorgeschlagenen Makler zustimme, der das Haus verkauft und auch dem Kaufinteressenten sowie dem vorgeschlagenen Kaufpreis zustimme. Muss ich das? Wenn ich nicht zustimme, will er die Teilungsklage einbringen. Was bedeutet das für mich?

Sie müssen einem Verkauf nicht zustimmen. Wenn Sie allerdings auch ein Interesse an einem Verkauf haben, ist es sinnvoll sich auf einen Makler zu einigen. Ein Kaufvertrag über die Gesamtliegenschaft kommt nur dann zustande, wenn alle Liegenschaftseigentümer ein Kaufangebot annehmen und in der Folge auch den Kaufvertrag unterfertigen.
Wenn es zu keiner Einigung hinsichtlich des Verkaufs kommt, kann jeder Miteigentümer gegen den anderen mit Teilungsklage vorgehen, wenn die Liegenschaft nicht realteilbar ist. Nach einer erfolgreichen Teilungsklage wird die Liegenschaft gerichtlich feilgeboten. Es kommt also zu einem Versteigerungsverfahren. Der Erlös wird dann im Verhältnis der Anteile laut Grundbuch aufgeteilt.

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Meine Mutter ist gestorben, ihr und ihrem Lebensgefährten gehörte ein Haus je zur Hälfte. Ich habe 2/3 von ihrem Hälfte-Anteil am Haus geerbt. Der Sohn des Lebensgefährten hat nun seinen Anteil geerbt und ist damit Mehrheitseigentümer. Ich wohne die Hälfte meiner Zeit in dem Haus, die andere Hälfte in meiner Wohnung. Ich bin nun dabei, das Haus zu räumen, doch der Mehrheitseigentümer will, dass ich ausziehe. Wie lange darf ich das Haus noch nutzen und welche Dinge aus dem Haus (Möbel, Bilder etc.) darf ich mitnehmen?

Wie lange Sie das Haus als Minderheitseigentümerin noch nutzen dürfen, hängt von einer Einigung mit dem Mehrheitseigentümer ab. Jedenfalls könnte dem Mehrheitseigentümer Nutzungsentgelt zustehen, wenn Sie das gesamte Haus weiterhin benützen.
Mitnehmen dürfen Sie aus dem Haus jedenfalls alle Dinge, die Ihnen gehören und die Dinge, die Sie nach dem Tod Ihrer Mutter geerbt haben. Da sie nur 2/3 des Nachlasses geerbt haben und 1/3 jemand anderer, ist bei den Gegenständen, die von Ihrer Mutter stammen, zu berücksichtigen, dass Sie nicht Alleineigentümerin geworden sind, außer es wäre ein Erbübereinkommen hinsichtlich dieser Gegenstände geschlossen worden.

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Frage: In unserem Wohnungseigentumshaus kommt es immer wieder zu Streitereien zwischen den Miteigentümern. Welche Funktion hat dabei der Hausverwalter als Mediator?

Antwort: Der Hausverwalter ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft und hat bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern neutral zu bleiben. Es besteht keine Verpflichtung des Verwalters, als Mediator tätig zu werden oder bei der Streitbeilegung zwischen Miteigentümern zu helfen. Keinesfalls darf der Verwalter für eine der beiden Seiten Partei ergreifen.

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Frage: Ab welcher Höhe müssen Einkünfte durch Mieteinnahmen versteuert werden?

Antwort: Mieteinnahmen sind in der Einkommenssteuererklärung anzugeben und werden mit dem sonstigen Einkommen gemeinsam versteuert.
Hinsichtlich der Umsatzsteuer kann die Kleinunternehmerregelung zum Tragen kommen. Es ist im Einzelfall zu überprüfen, ob Umsatzsteuer zur Verrechnung zu kommen hat, oder nicht.

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Frage: Meine Schwester hat ihre Eigentumswohnung verkauft, wenig später ist sie verstorben. Die Betriebskosten wurden jedoch weiterhin abgebucht. Wie klären wir, wie die Rechtsverhältnisse in Bezug auf die Wohnung aktuell sind? Können wir die Betriebskosten vom neuen Eigentümer rückfordern?

Antwort: Am besten fragt man beim damaligen Vertragserrichter nach und besorgt sich einen aktuellen Grundbuchauszug der Liegenschaft. Zahlungspflichtig für die Betriebskosten ist derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Wenn ihre Schwester noch als Eigentümerin im Grundbuch aufscheint, sollte dafür Sorge getragen werden, dass möglichst umgehend das Eigentumsrecht der Käufer grundbücherlich durchgeführt wird.

Wenn ihre Schwester nicht mehr als Eigentümerin im Grundbuch aufscheint, ist die Hausverwaltung zu verständigen, sodass die Vorschreibungen an den neuen Eigentümer gehen. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich in aller Regel eine Stichtagsregelung, ab welchem Zeitpunkt der Käufer für die Betriebskosten aufzukommen hat. Dementsprechend können dann vom Käufer die Beträge eingefordert werden, welche die frühere Eigentümerin zu einem Zeitpunkt gezahlt hat, als sie nicht mehr zahlungspflichtig war.

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Frage: Bin ich für die Erneuerung des Zauns zuständig, der sich – von der Straße aus gesehen – rechts befindet? Die Nachbarin hat direkt an der Grundgrenze einen Baum gepflanzt, muss sie diesen entfernen?

Antwort: Jeder Liegenschaftseigentümer hat für die Umzäunung seines Grundstücks an der rechten Grundstücksgrenze, von der Straße aus gesehen, Sorge zu tragen. Wenn ein Baum nah an der Grundstücksgrenze wächst, haben Sie das Recht, den Überwuchs zu entfernen.

Eine Verpflichtung des Nachbarn, die Pflanze zu entfernen, besteht nicht. In derartigen Fällen ist es am sinnvollsten, mit dem Grundeigentümer Kontakt aufzunehmen und mit ihm zu erörtern, ob es eine Möglichkeit gibt, den Baum zu entfernen, beziehungsweise einen anderen Baum an anderer Stelle zu setzen, sodass der Zaun vom Baum unbehelligt bleibt. Selbstverständlich ist der Grundnachbar aber auch nicht berechtigt, einen Baum so zu setzen, dass dieser von vornherein den Zaun beschädigen muss und damit die Grundgrenze überschreitet.

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Frage: Der Sohn meiner Schwester hat eine vermietete Wohnung geerbt. Der Mietvertrag wurde zweimal verlängert, dann wurde auf eine weitere Befristung vergessen und der Mieter ist sicher schon zehn Jahre in der Wohnung. Er zahlt in dieser Zeit immer dieselbe Miete. Kann man sie nun erhöhen?

Antwort: Wenn man eine Wohnung erbt, die vermietet ist, so tritt man in den Mietvertrag ein. Es wäre daher zuerst notwendig den letzten abgeschlossenen Mietvertrag zu sichten, ob möglicherweise noch eine wirksame Befristung vorliegt. Ein wirksam befristeter Mietvertrag verlängert sich einmalig um drei Jahre, wenn weder das Enddatum durchgesetzt wird, noch ein neuer Vertragsabschluss erfolgt. Nach Ablauf dieser drei Jahre wird der Mietvertrag unbefristet.
Wenn im Mietvertrag eine Indexanpassung vereinbart war, kann diese Indexanpassung nun begehrt werden. Wenn im Mietvertrag die Indexanpassung aber nicht aufscheint, ist eine Erhöhung aufgrund des Vertrages nicht zulässig. In jedem Fall besteht aber die Möglichkeit im Einvernehmen mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag aufzusetzen, beziehungsweise allenfalls eine Indexanpassung zu vereinbaren.

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Frage: Auf dem Parkplatz unseres Wohnungseigentumshauses steht seit längerer Zeit ein Auto ohne Kennzeichen. Wir haben die Hausverwaltung aufgefordert, aktiv zu werden, doch sie ist untätig. Was können wir tun?

Antwort: Wenn ein Auto widerrechtlich auf allgemeinen Teilen der Liegenschaft abgestellt ist, hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, dagegen mit Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage vorzugehen. Die entsprechenden Ansprüche könnten auch an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Erst nach einer Abtretung der Ansprüche hat der Verwalter die Möglichkeit, für die Eigentümergemeinschaft tätig zu werden und allfällige Schritte zur Beseitigung des Fahrzeuges zu setzen.

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Frage: Zu unserem Wohnungseigentumshaus gehören auch 16 Garagenboxen. Diese funktionieren ohne Strom, jeder Eigentümer öffnet und schließt sie händisch. Die Türen von den Garagenboxen gehören nun erneuert. Für die Garagen werden extra Betriebskosten und Rücklagenbeiträge verrechnet. Nun sollen die Miteigentümer jedoch bei der Erneuerung einen Teil mitzahlen. Wer hat für die Erhaltung aufzukommen?

Antwort: Es gibt keine getrennten Verrechnungseinheiten, es kommt alles in einen Topf. Die Garagentore sind, ebenso wie Wohnungseingangstüren oder Fenster, allgemeine Teile der Liegenschaft, da sie der Begrenzung des Wohnungseigentumsobjektes dienen. Die grundsätzliche Erhaltungsverpflichtung trifft daher die Eigentümergemeinschaft. Schriftlich und einstimmig können Regelungen vereinbart werden, die Abrechnungseinheiten und/oder Kostentragungsschlüssel zum Inhalt haben. Aus derartigen Vereinbarungen kann sich auch eine Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer ergeben, die gesamten Kosten der Erneuerung der Tore oder einem Teil davon, direkt zu tragen. Wenn keine derartige Vereinbarung vorhanden ist, werden diese Kosten aus der Rücklage getragen, sodass es zu einer Aufteilung der Kosten entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel kommt.

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Ich bin Wohnungsmieter in einer gemeinnützigen Wohnanlage. Mein Nachbar mietet die Wohnung am Ende des Laubengangs. Er hat vor einiger Zeit am Laubengang eine Kamera montiert. Anfänglich hat diese auch unsere Wohnungstüre gestreift, nun erfasst die Kamera nur mehr die Wohnungstüre des Nachbarn. Anfänglich konnte man nicht erkennen, ob die Kamera in Betrieb ist, nun zeigt ein Leuchtpunkt, ob sie eingeschaltet ist. Darf der Mieter die Kamera nutzen? Ich frage mich auch, ob Daten aufgezeichnet werden.

Wenn die Kamera so angebracht ist, dass nur der Bereich der eigenen Türe erfasst wird, nicht aber die allgemeinen Teile der Liegenschaft, die von den übrigen Miteigentümern benutzt werden, wird es für andere Mieter schwierig sein, gegen eine derartige Kamera vorzugehen. Ob die Anbringung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (in diesem Fall dem Laubengang) zulässig war, oder nicht, muss der Vermieter beurteilen.

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Ich bin Wohnungseigentümerin in einem Altbau. Die Fassade hofseitig ist nicht gedämmt, mein Badezimmer springt vor und hat an drei Seiten Außenflächen. Im Winter ist der Raum nicht warm zu kriegen. In der Dusche bildet sich Schimmel, obwohl ich ausreichend lüfte. Wie bekomme ich die Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft dazu, die Hausfassade zu dämmen?

Wenn ein Raum, wie in diesem Fall das Badezimmer, nicht ausreichend beheizt werden kann, ist es möglich, mit einem Antrag auf Durchführung der notwendigen Erhaltungsarbeiten vorzugehen. Es stellt sich aber hier die Frage, ob es an der Leistungsfähigkeit der Heizung liegt oder ob die Fassade schadhaft ist und deshalb Kaltluft zu einer Verschiebung des Taupunkts führt, der Schimmelbildung nach sich zieht. Selbstverständlich ist es auch möglich, dass ein einzelner Miteigentümer auf einen Mehrheitsbeschluss hinwirkt, der die Behebung des Missstands zum Inhalt hat.