Wohntelefon

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon

Ich bin Eigentümerin einer Ferienwohnung. Wir haben den alten Hausverwalter gekündigt. Der neue Verwalter hat bis jetzt keine Unterlagen vom früheren Verwalter bekommen. Auch die Rücklage in der Höhe von € 25.000,00 ist noch nicht angekommen. Die neue Verwaltung hat die Herausgabe mehrfach urgiert, doch bis jetzt ist nichts passiert. Was können wir tun?

Wenn der gekündigte Verwalter weder das Vermögen der Eigentümergemeinschaft noch die Unterlagen herausgibt, kann mit einem Außerstreitverfahren dagegen vorgegangen werden. Antragsteller ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den neuen Hausverwalter) und Antragsgegner ist der frühere Hausverwalter. In diesem Verfahren kann sowohl die Abrechnung eingefordert werden, als auch die Herausgabe des Überschusses. Es kann auch die Herausgabe der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an den neuen Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft durchgesetzt werden.

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Ich bin Wohnungseigentümerin in einer großen Anlage. Die Erdgeschoßwohnungen verfügen über Terrassen, die mit Steinen ausgelegt sind. Davor befindet sich eine Grünfläche, die allgemeiner Teil der Liegenschaft ist. Immer wieder kommt es vor, dass einer der Wohnungseigentümer dort umgestaltet. Wie kann man das unterbinden?

Wenn nur die Terrassen zu den Wohnungseigentumsobjekten gehören und die Grünfläche allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, hat kein Miteigentümer das Recht, in der Grünfläche Veränderungen vorzunehmen.
Wenn er dies doch tut, kann mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage von jedem Miteigentümer vorgegangen werden. Zuvor sollte man selbstverständlich den entsprechenden Eigentümer darauf aufmerksam machen, dass er eigenmächtig in allgemeine Teile der Liegenschaft eingreift und ihn auffordern, dies zu unterlassen bzw. rückgängig zu machen.

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Wir hatten im Februar eine Eigentümerversammlung, zu der ich keine Einladung bekommen habe. Die Hausverwaltung sagt, dies sei nicht erforderlich, weil keine Beschlüsse gefasst werden sollten. Auch das Protokoll habe ich bis heute nicht bekommen. Ist das rechtens?

Der Verwalter ist verpflichtet, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Dazu sind alle Miteigentümer einzuladen. Ein Aushang im Haus ist nicht ausreichend. Die Einladung muss allen Miteigentümern zukommen. Im Fall einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung könnten diese Beschlüsse mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden, wenn die Einladung nicht allen Miteigentümern rechtzeitig zugekommen ist.
Der Verwalter ist auch verpflichtet, nach der Versammlung ein Protokoll zu erstellen und zu versenden. Wenn in der Versammlung keine Beschlüsse gefasst wurden, löst das Protokoll keine Rechtsfolgen aus. In derartigen Situationen macht es durchaus trotzdem Sinn, den Verwalter aufzufordern, seinen Verpflichtungen nachzukommen.

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Wie ist das mit der Maklergebühr: Wenn ich auf der Suche nach einer Mietwohnung auf das Inserat eines Maklers antworte, muss ich dann das Honorar des Maklers bezahlen?

Seit kurzem gilt bei der Vermittlung von Mietverträgen das Bestellerprinzip, sodass derjenige, der den Makler zuerst beauftragt, sein Honorar zu bezahlen hat. Anders verhält es sich, wenn ein Kaufvertrag vermittelt wird.

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Ich bin Wohnungseigentümerin und habe am 30.06. die Betriebskostenabrechnung bekommen (mit einer Nachzahlung). Diese soll ich bis 31.07. überweisen. Stimmt das? Ich habe gehört, dass die Nachzahlung erst zum übernächsten Zinstermin fällig ist.

Der Verwalter ist verpflichtet, bis 30.06. die Abrechnung zu legen und die Nachzahlung ist dann innerhalb von zwei Monaten fällig. Wenn Sie die Nachzahlung also innerhalb der Frist von zwei Monaten leisten, kann Ihnen niemand Verzug vorwerfen oder Zinsen verrechnen. Ein vom Verwalter gesetztes früheres Zahlungsziel kann nicht durchgesetzt werden.

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In unserem Vorraum wurde versehentlich ein Eimer mit Wasser umgestoßen, was zu einem Wasserschaden in der Wohnung darunter geführt hat. Die Hausverwaltung hat sich den Schaden angesehen und festgestellt, dass der Verursacher den Schaden beheben muss. Sie hat eine Firma vorgeschlagen, die die Reparatur übernehmen würde, um 1.000,00 Euro. Muss ich die Arbeiten von der Firma machen lassen oder kann ich eine andere beauftragen?

Üblicherweise werden derartige Schäden von der Haushaltsversicherung des verursachenden Mieters oder Wohnungseigentümers abgedeckt. Ganz unabhängig davon hat der Verursacher das Recht, eine Firma seines Vertrauens zu beauftragen. Es besteht keine Verpflichtung, dass dieser Auftrag über die Hausverwaltung vergeben wird.

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In unserem Wohnungseigentumshaus hat es anlässlich der Heizkostenabrechnung eine Abstimmung über die Umrüstung der Gemeinschaftsanlage zu Solarenergie gegeben, doch diese wurde von der Hausverwaltung nicht richtig formuliert. Müssen wir das akzeptieren, oder können wir eine neue Abstimmung durchführen?

Bei einer Änderung des Heizungssystems besteht keine Verpflichtung des Verwalters tätig zu werden, da es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn bei einer Abstimmung keine Mehrheit zustande gekommen ist, spricht nichts dagegen, eine neuerliche Abstimmung durchzuführen, dies unabhängig davon, ob die Fragestellung gleich formuliert ist oder anders. Die Miteigentümer können daher jederzeit auf eine Abstimmung zum Wechsel der Heizung hinwirken.
Eine Beheizung des Hauses nur mit Solarenergie halte ich für nicht durchführbar. Es wäre wohl zweckmäßig, zuvor ausreichende technische Informationen einzuholen, um dann über eine tatsächlich machbare Variante abzustimmen.

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In unserem Wohnungseigentumshaus wird derzeit mit Fernwärme geheizt. Die Wohnungseigentümer wollen das Heizungsbetriebssystem wechseln. Muss der Hausverwalter sich darum kümmern?

Die Änderung des Heizungssystems ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter muss daher nicht von sich aus tätig werden. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung muss der Verwalter zwar Mehrheitsweisungen befolgen, darf aber nicht von sich aus und selbstständig tätig werden. Es müssen sich daher zuerst genügend Miteigentümer finden und Informationen über allfällige Alternativvarianten eingeholt werden.

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Darf ein Einfamilienhaus bereits vor dem Verlassenschaftsverfahren verkauft werden oder erst danach?

Es besteht die Möglichkeit aus dem Verlassenschaftsverfahren heraus einen Kaufvertrag abzuschließen und eine Liegenschaft zu veräußern. Das wird oft gemacht, um Gebühren und Steuern zu sparen. Voraussetzung für einen Kaufvertragsabschluss vor Einantwortung ist, dass die Verlassenschaft bereits vertreten ist und insbesondere kein Streit um die Verlassenschaft besteht.

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Der Sohn des Lebensgefährten meiner Mutter und ich sind Miteigentümer an einem Einfamilienhaus. Das Haus ist nicht in zwei Wohnungen teilbar. Der Miteigentümer will das Haus verkaufen und verlangt, dass ich dem von ihm vorgeschlagenen Makler zustimme, der das Haus verkauft und auch dem Kaufinteressenten sowie dem vorgeschlagenen Kaufpreis zustimme. Muss ich das? Wenn ich nicht zustimme, will er die Teilungsklage einbringen. Was bedeutet das für mich?

Sie müssen einem Verkauf nicht zustimmen. Wenn Sie allerdings auch ein Interesse an einem Verkauf haben, ist es sinnvoll sich auf einen Makler zu einigen. Ein Kaufvertrag über die Gesamtliegenschaft kommt nur dann zustande, wenn alle Liegenschaftseigentümer ein Kaufangebot annehmen und in der Folge auch den Kaufvertrag unterfertigen.
Wenn es zu keiner Einigung hinsichtlich des Verkaufs kommt, kann jeder Miteigentümer gegen den anderen mit Teilungsklage vorgehen, wenn die Liegenschaft nicht realteilbar ist. Nach einer erfolgreichen Teilungsklage wird die Liegenschaft gerichtlich feilgeboten. Es kommt also zu einem Versteigerungsverfahren. Der Erlös wird dann im Verhältnis der Anteile laut Grundbuch aufgeteilt.

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Meine Mutter ist gestorben, ihr und ihrem Lebensgefährten gehörte ein Haus je zur Hälfte. Ich habe 2/3 von ihrem Hälfte-Anteil am Haus geerbt. Der Sohn des Lebensgefährten hat nun seinen Anteil geerbt und ist damit Mehrheitseigentümer. Ich wohne die Hälfte meiner Zeit in dem Haus, die andere Hälfte in meiner Wohnung. Ich bin nun dabei, das Haus zu räumen, doch der Mehrheitseigentümer will, dass ich ausziehe. Wie lange darf ich das Haus noch nutzen und welche Dinge aus dem Haus (Möbel, Bilder etc.) darf ich mitnehmen?

Wie lange Sie das Haus als Minderheitseigentümerin noch nutzen dürfen, hängt von einer Einigung mit dem Mehrheitseigentümer ab. Jedenfalls könnte dem Mehrheitseigentümer Nutzungsentgelt zustehen, wenn Sie das gesamte Haus weiterhin benützen.
Mitnehmen dürfen Sie aus dem Haus jedenfalls alle Dinge, die Ihnen gehören und die Dinge, die Sie nach dem Tod Ihrer Mutter geerbt haben. Da sie nur 2/3 des Nachlasses geerbt haben und 1/3 jemand anderer, ist bei den Gegenständen, die von Ihrer Mutter stammen, zu berücksichtigen, dass Sie nicht Alleineigentümerin geworden sind, außer es wäre ein Erbübereinkommen hinsichtlich dieser Gegenstände geschlossen worden.

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Frage: In unserem Wohnungseigentumshaus kommt es immer wieder zu Streitereien zwischen den Miteigentümern. Welche Funktion hat dabei der Hausverwalter als Mediator?

Antwort: Der Hausverwalter ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft und hat bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern neutral zu bleiben. Es besteht keine Verpflichtung des Verwalters, als Mediator tätig zu werden oder bei der Streitbeilegung zwischen Miteigentümern zu helfen. Keinesfalls darf der Verwalter für eine der beiden Seiten Partei ergreifen.

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Frage: Ab welcher Höhe müssen Einkünfte durch Mieteinnahmen versteuert werden?

Antwort: Mieteinnahmen sind in der Einkommenssteuererklärung anzugeben und werden mit dem sonstigen Einkommen gemeinsam versteuert.
Hinsichtlich der Umsatzsteuer kann die Kleinunternehmerregelung zum Tragen kommen. Es ist im Einzelfall zu überprüfen, ob Umsatzsteuer zur Verrechnung zu kommen hat, oder nicht.

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Frage: Meine Schwester hat ihre Eigentumswohnung verkauft, wenig später ist sie verstorben. Die Betriebskosten wurden jedoch weiterhin abgebucht. Wie klären wir, wie die Rechtsverhältnisse in Bezug auf die Wohnung aktuell sind? Können wir die Betriebskosten vom neuen Eigentümer rückfordern?

Antwort: Am besten fragt man beim damaligen Vertragserrichter nach und besorgt sich einen aktuellen Grundbuchauszug der Liegenschaft. Zahlungspflichtig für die Betriebskosten ist derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist. Wenn ihre Schwester noch als Eigentümerin im Grundbuch aufscheint, sollte dafür Sorge getragen werden, dass möglichst umgehend das Eigentumsrecht der Käufer grundbücherlich durchgeführt wird.

Wenn ihre Schwester nicht mehr als Eigentümerin im Grundbuch aufscheint, ist die Hausverwaltung zu verständigen, sodass die Vorschreibungen an den neuen Eigentümer gehen. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich in aller Regel eine Stichtagsregelung, ab welchem Zeitpunkt der Käufer für die Betriebskosten aufzukommen hat. Dementsprechend können dann vom Käufer die Beträge eingefordert werden, welche die frühere Eigentümerin zu einem Zeitpunkt gezahlt hat, als sie nicht mehr zahlungspflichtig war.