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GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.
HAUSBESORGER
In bin Wohnungseigentümerin in einer Anlage mit 180 Einheiten. Wir haben eine Hausbesorgerin, die 30 Stunden beschäftigt war. Aufgrund einiger Unstimmigkeiten hat sie angekündigt, das Dienstverhältnis zu kündigen. Um das zu verhindern, bietet ihr die Hausverwaltung einen 40-Stunden-Vertrag an, in dem derselbe Leistungsumfang definiert ist, aber die Bezahlung eine höhere ist. Darf die Verwaltung das?
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MIETVERTRAG
Ich habe meine Wohnung auf fünf Jahre befristet vermietet. Der Vertrag läuft bald aus und der Mieter möchte gerne verlängern. Kann man jetzt öfter verlängern oder entsteht dann ein unbefristeter Vertrag? Muss ich den neuen wieder vergebühren?
Eine Wohnung darf auch mehrfach hintereinander befristet vermietet werden, ohne dass ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Voraussetzung ist nur, dass die jeweilige Vertragsdauer drei Jahre oder mehr beträgt. Jede schriftliche Vertragsurkunde muss vergebührt werden. Die Gebühr für den Mietvertrag beträgt drei Prozent einer Jahresmiete, sofern keine Kündigungsverzichte oder ähnliches vorgesehen wurden.
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TREPPENLIFT
Es gibt viele ältere Bewohner in unserer Anlage. Daher soll jetzt auf allen Stiegen ein Treppenlift eingebaut werden. Bei der Abstimmung waren 56 Prozent dafür. Ich bin dagegen, weil die Stiegenhäuser sehr eng sind und ich finde, dass wir die veranschlagten 140.000 Euro für andere Dinge ausgeben sollten. Was kann ich tun?
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Ich möchte ein Grundstück verkaufen, das, soweit ich weiß, immer als Bauerngarten genutzt wurde. Wie lange muss die Gewährleistungsfrist sein? Der Käufer will sich dagegen absichern, dass unter der Erdoberfläche kein Giftmüll liegt. Wie kann ich mich schadlos halten?
Die Gewährleistungsfrist bei unbeweglichen Gegenständen beträgt drei Jahre. In einem solchen Fall käme aber auch ein Schadenersatzanspruch infrage. Dieser kann 30 Jahre hindurch beansprucht, muss aber binnen drei Jahren ab Kenntnis geltend gemacht werden. Oft wird in Kaufverträgen nur vorgesehen, dass der Verkäufer erklärt, dass ihm keine Ablagerungen bekannt sind und dass die Liegenschaft nicht im Verdachtsflächenkataster aufscheint. Wie die Formulierung im Kaufvertrag gewählt wird, ist eine Frage der Vereinbarung. Durch den Vertragstext kann der Verkäufer Haftungen in unterschiedlichem Ausmaß übernehmen. Der Vertragstext sollte daher entsprechend genau ausgehandelt werden.
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier
Immer zuerst unterschreiben
"Wir machen das mit dem Vertrag dann später." Ein Satz, der einem Vermieter auf keinen Fall über die Lippen kommen sollte. "Es kommt vor, dass sich die beiden Parteien über ein Detail nicht einigen. Wenn man dann mit dem Unterschreiben wartet, die Wohnung aber schon übergibt und den Zins kassiert, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis", warnt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihr Credo: Kein Tag ohne Vertrag.
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Wie kann ich mich aus juristischer Sicht vor Mietnomaden schützen?
Eine Absicherung dagegen ist so gut wie unmöglich. Das Risiko kann aber durch eine hohe Kaution, die vor Übergabe der Wohnung zu erlegen ist, und entsprechende Erkundigungen vermindert werden. Wenn es ein Mieter besonders eilig hat, eine Wohnung zu übernehmen, etwa weil er aus seiner vorigen Bleibe sehr schnell ausziehen muss und Ähnliches, ist es empfehlenswert, die genauen Umstände zu hinterfragen. Es kann auch versucht werden, mit dem vorigen Vermieter Kontakt aufzunehmen.
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Laminat statt Teppichboden, neue Fliesen im Bad oder doch ein frischer Anstrich für die Wände: Bevor Mieter und Eigentümer zum Werkzeug greifen, gibt es einiges zu beachten. Zwei Expertinnen erklären die Rechtslage.
Eigentümer können ihrer Kreativität nicht immer freien Lauf lassen. Denn sobald allgemeine Teile des Hauses von den Umbauarbeiten betroffen sind, brauchen sie die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Das ist zum Beispiel beim Einbau eines zusätzlichen Fensters, der Vergrößerung der Terrasse oder der Verglasung einer Loggia der Fall. "Soll die Wohnung zu einer Arztpraxis oder einem Büro umgebaut werden, müssen neben der Baubehörde zuerst die Miteigentümer schriftlich um Erlaubnis gefragt werden", sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Weiterlesen: Wohnungsumbau: Was ist erlaubt?
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Ich bewohne eine Hauptmietwohnung in Wien und würde demnächst gerne zwei von vier Zimmer als Atelier bzw. Ordination nutzen. Darf ich das oder benötige ich dafür eine separate Genehmigung?
Wenn eine Wohnung gemietet wurde, kann die Verwendung von einigen Zimmern als Atelier oder Ordination eine widmungswidrige Verwendung darstellen und als Kündigungsgrund geltend gemacht werden. Sinnvoll in solchen Situationen ist es, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und den Vertrag dementsprechend zu modifizieren. Zu beachten ist auch, dass es einen Kündigungsgrund darstellt, wenn eine Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Dem eigenen Wohnzweck ist ein Wohnzweck von nahen Angehörigen gleich zu halten.
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Unserem Haus steht eine Sanierung bevor. Der Verwalter hat bereits Angebote eingeholt und möchte nun den vollen Betrag in bar von allen Eigentümern, noch bevor die Arbeiten überhaupt begonnen haben. Darf er das verlangen und was passiert, wenn eine der Parteien nicht den vollen Betrag auf einmal zahlen kann? Gibt es in solchen Fällen auch andere Möglichkeiten?
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier
Egal ob Wertanlage, Pensionsvorsorge oder der Traum von den eigenen vier Wänden, Immobilien sind nach wie vor beliebt.
GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Tipps, worauf beim Kauf des Traumobjekts zu achten ist.
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Eine Wohnung zu finden, die den individuellen Anforderungen entspricht und auch preislich stimmt, ist gar nicht so einfach. Gelingt es, sollte das Objekt besichtigt werden.
Weiterlesen: Raum für Raum unter der Lupe
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Feuchter Keller, defekte Heizung, Schimmelflecken in der Dusche: Was Käufer und Mieter bezüglich Gewährleistung wissen müssen.
„Bereits bei der Übergabe des Objekts sollte der Bauträger oder Verkäufer auf alle bestehenden Mängel hingewiesen werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu wird gemeinsam mit einem Sachverständigen ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt.
Gesamten Beitrag lesen: Was bei Baumängeln zu tun ist
Mehr zum Thema: GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung)
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Ich habe meine Doppelhaushälfte vermietet, der Mieter zieht nun nach elf Jahren aus. Welche Investitionen, die der Mieter getätigt hat, muss ich ablösen? Der Mieter hat zum Beispiel eine Sauna einbauen lassen. Kann ich auch darauf bestehen, dass der Mieter die Sauna abmontiert?
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Nur dann, wenn Hausvertrauensleuten einzelne Miteigentümer eine Vollmacht einräumen, dürfen sie diese auch vertreten. Die Abberufung des Haussprechers ist schwierig, „Weil es ihn ja rechtlich gar nicht gibt“, sagt Räth.
Gesamten Beitrag lesen: Sprachrohr oder Wichtigtuer?