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Wohnungseigentum von A – Z

 

Wohnungseigentum in Stichworten

 

Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.

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Begriff Definition
Verkauf der Hausbesorgerwohnung

Da die Hausbesorgerwohnung ein allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, ist ein Verkauf nur dann möglich, wenn alle Miteigentümer dem schriftlich zustimmen. Siehe Hausbesorgerwohnung.
Vermietung

Die Vermietung eines Wohnungseigentumsobjekts ist ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Dabei ist die Widmung des Objekts zu berücksichtigen. Wenn es sich allerdings um eine kurzfristige gewerbliche touristische Vermietung handelt, ist zu überprüfen, ob das Wohnungseigentumsobjekt auch diese Widmung aufweist. Bei einer Widmung als „Wohnung“ ist eine derartige Vermietung unzulässig (GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung; GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2). Siehe Airbnb.
Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft
Die Eigentümergemeinschaft kann Mietverträge über allgemeine Teile der Liegenschaft abschließen (z.B. über eine aufgelassene Hausbesorgerwohnung). Die Vermietung von allgemeinen Flächen ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Wenn es sich jedoch um die Vermietung an einen Miteigentümer handelt, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, sowohl für den Abschluss des Vertrages als auch für dessen Auflösung, notwendig.
Verrechnungsstichtag
Dieser wird in Kaufverträgen regelmäßig festgelegt. Damit wird zwischen Käufer und Verkäufer fixiert, welchen Vertragsteil die Zahlungspflicht ab dem Verrechnungsstichtag trifft. Derartige Vereinbarungen in Kaufverträgen sind für die Eigentümergemeinschaft und daher auch für den Verwalter nicht verbindlich. Der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist immer derjenige Miteigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen ist.
Versicherungen
Vertrag
Verträge können sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Für manche Verträge gibt es Formvorschriften, z.B. die Notwendigkeit der beglaubigten Unterschrift für Verträge, die im Grundbuch eingetragen werden, oder die Notariatsaktpflicht für Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe (GdW-Informationen 1/2018: Verträge im Bereich des Wohnungseigentums).
Vertragserrichter
Vertragserrichter eines Kaufvertrages kann grundsätzlich jeder sein. Üblicherweise wird ein Rechtsanwalt oder Notar dafür herangezogen. Üblicherweise ist der Vertragserrichter auch Treuhänder hinsichtlich der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen.
Vertrauenschadenversicherung

Ist eine Versicherung, die sowohl für Rechtsanwälte als auch für Notare über deren jeweils zuständige Kammer abgeschlossen ist. Aus dieser Versicherung sollen Schäden im Zusammenhang mit Veruntreuungen von Treuhandgeldern abgedeckt werden (GdW-Informationen 5/2009 Seite 8: Welche Schäden deckt die Vertrauensschadenversicherung?; GdW-Informationen 1/2010 Seite 8f: Welche Schäden die Vertrauensschadenversicherung deckt).
Vertretung der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft wird im Außenverhältnis vom Verwalter vertreten. Ihm steht eine nach außen hin unbeschränkbare Vollmacht zur Vertretung zu. Im Streit mit dem Verwalter kann eine Eigentümergemeinschaft durch den Eigentümervertreter vertreten sein. Wenn kein Verwalter bestellt ist wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit vertreten.
Verwalter
Siehe Hausverwalter.
Verwalterhonorar
Das Verwalterhonorar wird durch den Verwaltervertrag festgelegt. Bei der Bestellung eines Verwalters sollte die Höhe des Verwaltungshonorars thematisiert werden, aber nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Oftmals werden im Verwaltervertrag nicht alle Leistungen genannt, die der Verwalter erbringt, sodass dann zusätzliche Leistungen gemäß den im Verwaltervertrag genannten Stundensätzen verrechnet werden (GdW-Informationen 3/2016 Seite 2ff: Verwalterhonorar).
Verwalterkündigung
Verwalterpflichten
Den Verwalter treffen zahlreiche Pflichten. Insbesondere hat er die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Eine Aufstellung der Verwalterpflichten findet sich in § 20 WEG. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung eine Vorausschau zu legen, Rechnung zu legen, sowie die Eigentümer zu informieren (GdW-Informationen 3/2012 Seite 13ff und 4/2012 Seite 13ff, GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Informationspflicht.
Verwaltervertrag
Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Dieser kommt oftmals durch den Bestellungsbeschluss zustande. Wenn der Verwalter anbietet zu bestimmten Bedingungen ein Haus zu verwalten und dann ein Mehrheitsbeschluss für seine Bestellung zustande kommt, wird dieses Angebot des Verwalters zum Inhalt des Verwaltervertrages. Wenn ein solcher vorliegt, ist der Verwalter auch verpflichtet über dessen Inhalt Auskunft zu geben. Es ist aber auch möglich, dass eine Verwalterbestellung erfolgt, ohne dass schriftlich ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Dann erfolgt die Verwaltungstätigkeit allein aufgrund des Gesetzes.
Verwaltervollmacht
Es ist üblich, dass der Verwalter Vollmachten der Miteigentümer bekommt. Notwendig ist eine derartige Vollmacht in erster Linie den Finanzämtern gegenüber. Durch Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht besteht die Möglichkeit im Innenverhältnis die Befugnisse des Verwalters einzuschränken. Oftmals werden von Verwaltern auch Vollmachten vorgelegt, die umfangreicher sind als notwendig. Kein Eigentümer ist verpflichtet eine zu weit gehende Vollmacht zu unterfertigen. Wenn es bereits geschehen ist, kann er die erteilte Vollmacht widerrufen, oder beschränken. Aufgrund des Gesetzes hat der Verwalter die im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vollmacht die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht.