Leserfragen

GdW-Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Leserfragen der Kleine Zeitung

Was geschieht, wenn eine Eigentümergemeinschaft den Fenstertausch für die ganze Wohnanlage beschließt, ein paar Eigentümer aber schon selbst neue Fenster gekauft haben? Bleibt man auf den eigenen Kosten sitzen und zahlt obendrein noch für die anderen mit?

Unser Leser hat vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. Schnell hat er festgestellt, dass sie schwer zu heizen ist und dass es durch die alten Fenster zieht. "Deshalb haben wir uns entschlossen, die undichten Fenster zu tauschen und haben uns 2018 in dieser Frage an unseren Immobilientreuhänder gewandt, da wir keine Erfahrung in solchen Angelegenheiten hatten", erzählt der Mann. Die Immobilienverwaltung habe in ihrem Antwortmail nur vermerkt, dass er auf die gleichbleibende Teilung der Fenster achten müsste. Insgesamt hat unser Leser rund 10.000 Euro in seine neuen Fenster investiert.

Kostenvoranschläge sollten immer genau hinterfragt werden

Im Wohnungseigentum bedarf es eines Mehrheitsbeschlusses, um „Geldvernichtung“ zu unterbinden.

In der Eigentumswohnanlage eines Lesers der Kleine Zeitung sollen die Balkone saniert werden. Dafür gibt es auch einen Kostenvoranschlag. „Die Sanierung ist nötig, aber meines Erachtens viel zu teuer. Es gibt auch kein Anbot für ein neues Geländer, obwohl die Sanierung des alten schon so viel kostet, dass ein Neukauf sinnvoller wäre“, erzählt der Leser, der daran Anstoß nimmt, dass die Hausverwaltung offenbar voll auf das von ihr ausgesuchte Ziviltechnikerbüro vertraut. „Welche Möglichkeit habe ich, diese Geldvernichtung zu stoppen?“, fragt er sich.

Dürfen Pflanzen in den Fahrradraum gestellt werden?

Warum Wohnungseigentümer Allgemeinflächen nicht einfach beliebig nutzen können.

Ein Leser der Kleine Zeitung ist in einer Wohnanlage mit 17 Miteigentümern zu Hause. „Unser Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum ist nur über Treppen erreichbar und deshalb wenig genützt“, erzählt er. Einige Bewohner des Hauses hätten nun im Vorjahr ihre Pflanzen zur Überwinterung in diesen Raum gestellt. „Die Hausverwaltung hat das beanstandet und das Entfernen binnen 14 Tagen angeordnet – ohne nähere Begründung“, erzählt der Mann und gibt zu bedenken:

GdW-Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

In der Balkongestaltung hat man weitgehend Freiheiten

Eine Leserin der Kleine Zeitung würde auf dem Balkon ihrer Eigentumswohnung gern ein paar Veränderungen vornehmen und fragt sich: „Gibt es dabei besondere Vorschriften zur Gestaltung?“ Dass sie darauf achten würde, Abstand zur Fassade des Hauses zu halten, verstehe sich für sie von selbst. „Ich würde auch alles fachgerecht von einer Firma machen lassen“, sagt sie.

Die Frage ist: Waren die (Garten-)Arbeiten überhaupt nötig?

Welche Verjährungsfristen für die Abrechnung von Arbeiten für Eigentümergemeinschaften gelten.

Ein Leser der Kleine Zeitung wundert sich als Wohnungseigentümer gerade sehr darüber, dass aus den Rücklagen für seine Wohnanlage eine 27 Jahre alte Rechnung refundiert werden soll. „Einer der Miteigentümer hat 1992 Gartenarbeiten für Allgemeinflächen veranlasst, ohne davor die entsprechenden Beschlüsse eingeholt zu haben, und will nun die Kosten dafür zurückerstattet haben. Darüber wird nun abgestimmt“, erzählt er und fragt sich: „Ist diese Forderung nicht verjährt? Und was geschieht, wenn bei dieser Abstimmung in einer zweiten Frage ein Beschluss fällt, der sicher nicht haltbar ist?“

Wenn der Boden zur Stolperfalle wird, muss er erneuert werden

Wann der Teppichboden im Flur auszutauschen ist und welches Material hier überhaupt verlegt werden darf.

Eine Leserin der Kleine Zeitung wohnt in einem Haus mit fünf Eigentumswohnungen, in dem auf dem Flur über zwei Etagen ein Teppichboden verlegt ist. „Dieser Teppich ist jetzt 27 Jahre alt und entsprechend unansehnlich, teilweise ist er sogar zerlöchert“, erzählt sie und fragt: „Ist ein Teppichboden im allgemeinen Flur überhaupt erlaubt? Die anderen Bewohner argumentieren immer mit Lärmschutz. Und müssten für einen neuen Boden alle Eigentümer bezahlen?“ Eine professionelle Hausverwaltung gebe es in ihrem Haus nicht, um ordnungsgemäße Abrechnungen kümmere sich eine Eigentümerin.

Liftkosten entfallen nicht automatisch auf alle Bewohner

Es geht in dieser Frage vorrangig immer um die objektive Nutzungsmöglichkeit für den Lift.

Eine Leserin der Kleine Zeitung ist Wohnungseigentümerin in einem Haus, in dem sich die Erdgeschoßbewohner nicht mehr an den Betriebskosten für den Aufzug beteiligen wollen. „Sie möchten jetzt unser Einverständnis. Andernfalls würden sie sich, wie es bereits einer der Eigentümer im Erdgeschoß getan hat, gerichtlich aus den Betriebskosten herausnehmen lassen“, erzählt sie und fragt: „Ist das üblich?“

Beim Parkplatz hört sich die gute Nachbarschaft oft auf

Wann man einen Parkplatz, den man gar nicht gemietet hat, mittels Besitzstörungsklage verteidigen kann.

Ein Leser der Kleine Zeitung wohnt in einer Wohnanlage, die aus zwei Liegenschaften besteht, die ein gemeinsamer Hof mit Parkplätzen verbindet. „Die Grenze zwischen den beiden Liegenschaften verläuft in der Mitte des Hofs, ist aber nicht markiert. Zur Liegenschaft A gehören Parkplätze, die von der Besitzgemeinschaft vergeben werden, dafür wird eine Benützungsgebühr eingehoben“, schildert er die Situation. Gelegentlich würden nun Professionisten oder Zusteller, die Bewohner der Liegenschaft B zum Ziel haben, ohne mit den Besitzverhältnissen vertraut zu sein, ihre Fahrzeuge auf freien Abstellplätzen der Liegenschaft A abstellen. Die Folge: „Ein Wohnungseigentümer der Liegenschaft A bringt dann immer eine Besitzstörungsklage ein. Er ist aber weder Mieter des Parkplatzes noch Haussprecher.“ Der Leser fragt sich: „Hat er denn überhaupt das Recht dazu?“

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Ich teile mit zwei weiteren Wohnungseigentümern ein Carport. Das Dach auf meiner Seite ist bereits sehr schadhaft. Wer bezahlt die notwendige Reparatur?

ANTWORT: Grundsätzlich sind Dächer allgemeine Teile der Liegenschaft und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten.

Wenn Objekte funktionell nur einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind, kann aber argumentiert werden, dass die Kosten vom entsprechenden Objekt zu tragen sind. Judiziert wurde dies in erster Linie zur Pergola.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Es geht um Tätigkeiten unserer Hausverwaltung, die in den Rahmen der ordentlichen Verwaltung fallen (Winterdienst, Stiegenhausreinigung, kleine Reparaturen). Welche Möglichkeiten habe ich als Miteigentümer, wenn diese Aufgaben nachweislich nicht wirtschaftlich und nicht zweckmäßig beauftragt werden? Es gibt günstigere Firmen, die Winterdienst und Reinigung erledigen würden.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der geplanten Errichtung eines Treppenlifts gibt es Unstimmigkeiten mit anderen Eigentümern. Wie ist hier die Rechtslage?

ANTWORT: Die Errichtung von Treppenliften ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und kann nur mit Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Hausverwaltung hat uns mitgeteilt, dass unsere Heizung aufgrund einer Gesetzesänderung auf „Heizöl extra leicht“ umgestellt werden muss. Kann die Hausverwaltung eigenmächtig einen Installateur beauftragen, der die Brenner adaptiert?

ANTWORT: Wenn die Heizung defekt ist, fällt die Reparatur in die ordentliche Verwaltung. Ebenso fällt es auch in die ordentliche Verwaltung, wenn aufgrund einer gesetzlichen Bestimmung das bisherige Heizöl nicht mehr verwendet werden kann und umgerüstet werden muss.

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über Probleme bei der Übergabe einer Fernwärmestation.

FRAGE: In unserem Haus wurde vor zwanzig Jahren die Fernwärme eingeleitet. Da sich aber keine Mehrheit fand, haben drei Eigentümer das in Eigenregie erledigt. Mittlerweile haben sich mehr als die Hälfte der Eigentümer an die Fernwärme angeschlossen. Weil jetzt außerdem einige Reparaturen notwendig wären und diese nicht über die Hausverwaltung abgerechnet werden können, möchten wir die Anlage an diese übergeben. Wie kann man dieses Problem lösen? Ist die Hausverwaltung verpflichtet, legale Zustände herzustellen?

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Wir möchten in unserer Wohnhausanlage einen Personenaufzug errichten. Welche Mehrheit ist für einen solchen Beschluss notwendig?

ANTWORT: Die nachträgliche Errichtung eines Liftes ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung. Ein Beschluss in solchen Angelegenheiten kann mit einfacher Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen gefasst werden, wenn er eine Veränderung zum Inhalt hat.