Wohnungseigentum von A – Z

Eine Garage ist ein allseitig umschlossener Raum zur Abstellung von Kraftfahrzeugen. Eine Lagerung von Gegenständen ist nicht zulässig. Garagen können selbständige Wohnungseigentumsobjekte sein (GdW-Informationen 3/2017 Seite 2ff: Garagen/Stellplätze).

Eine Gartenfläche kann entweder allgemeiner Teil einer Liegenschaft oder einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sein. Ersichtlich ist das aus der Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag (GdW-Informationen 3/2023 Seite 13: Unzulässige Änderungen im Garten des Wohnungseigentumsobjektes).

Der Verwalter ist verpflichtet für das Gebäude eine ausreichende Versicherung abzuschließen. Die jedenfalls notwendigen Versicherungssparten sind Feuer- und Haftpflichtversicherung. Darüber hinaus werden oft Versicherungen gegen Sturmschaden und Leitungswasser abgeschlossen. Die Versicherungsprämien werden über die Betriebskosten verrechnet. Die Abwicklung der durch die Versicherung gedeckten Schäden wird durch den Verwalter besorgt. Davon zu unterscheiden ist die Haushaltsversicherung (GdW-Informationen 3/2014 Seite 13ff).

Ist dann gegeben, wenn Gefahr für Leib, Leben, Bausubstanz, sowie sonstige Sachen besteht und kein Aufschub der Arbeiten möglich ist. In solchen Fällen ist der Verwalter von seiner Verpflichtung mehrere vergleichbare Angebote einzuholen befreit und hat unmittelbar Aufträge zur Beseitigung der Gefahr zu vergeben. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet der Verwaltung Schäden zu melden. Von der Baubehörde können Bauaufträge erlassen werden oder auch Sofortmaßnahmen umgesetzt werden (GdW-Informationen 4/2018 Seite 12: Wohnungseigentümer prüfen Verwalterargumentation Gefahr in Verzug).

Im Rahmen der Verpflichtung des Verwalters Angebote für Arbeiten einzuholen, die in größeren als jährlichen Abständen wiederkehren, hat er Gegenangebote einzuholen. Oftmals werden auch von Miteigentümern Gegenangebote vorgelegt. In manchen Verwalterverträgen wird dies ausdrücklich vereinbart (GdW-Informationen 3/2020 Seite 11: Wohnungseigentümer muss nicht 3 Angebote beischaffen).

Wenn ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist, besteht die Möglichkeit diesen Beschluss durch einen gegenteiligen Beschluss wieder aufzuheben. Dabei sind alle Formerfordernisse der Beschlussfassung einzuhalten. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer gerichtlichen Beschlussanfechtung (GdW-Informationen 1/2023 Seite 8f: Gegenbeschluss zu Bauarbeiten mit Frage zu Kosten wegen „Storno“).

Ihre Interessenvertretung - siehe www.gdw.at.

Eine Gemeinschaftsordnung entsteht durch einstimmige schriftliche Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft (gem. § 26 WEG). Es können Organe der Eigentümergemeinschaft geschaffen werden, auch die Regeln über die Meinungsbildung können abgeändert werden. Den geschaffenen Organen kommt keine Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft zu.

Vor Inkrafttreten des WEG 2002 war es möglich an Liegenschaften teilweise Wohnungseigentum zu begründen. Dadurch kam es zu einer Mischung von schlichten Miteigentümern (in der Regel Mietwohnungen) und Wohnungseigentümern. Wirtschaftlich Ähnliches entsteht noch immer, wenn Wohnbaugenossenschaften die Genossenschaftswohnungen abverkaufen. Es kommt dann in der Verrechnung zu einem Nebeneinander von Abrechnungen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), oder dem WGG und dem WEG (GdW-Informationen 3/2021 Seite 2ff: Das Mischhaus; GdW-Informationen 1/2018 Seite 6: Kaufoption von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen).

Die Erhöhung des Geräuschpegels ist oft ein Thema bei Anträgen auf Veränderungen durch einzelne Miteigentümer zur Errichtung von Klimaanlagen oder bei beantragten Umwidmungen von Objekten.

Bei Verfahrenseinleitung fallen Gerichtsgebühren an, die vom Antragsteller oder der klagenden Partei zu bezahlen sind. Die Höhe variiert je nach dem gegenständlichen Streitwert. Über die endgültige Kostentragung entscheidet der Richter.

Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Dieses Bezirksgericht ergibt sich auch aus dem Grundbuchauszug, weil es dort in der zweiten Zeile angedruckt wird.

Sind im Zusammenleben von Menschen immer wieder von Bedeutung und führen oft zu Auseinandersetzungen zB wenn vermietende Wohnungseigentümer andere Interessen haben als selbstnutzende Eigentümer. Oft wird auch Verwaltern vorgeworfen, dass ihre Geschäftsinteressen Vorrang vor den Interessen der verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften haben.

Gewährleistung kann der Käufer geltend machen, wenn das von ihm gekaufte Objekt nicht dem entspricht, was ihm vertraglich zugesichert wurde, oder es nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Gewährleistungsansprüche stehen den einzelnen Käufern zu, können aber an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Wenn Gewährleistungsansprüche an allgemeinen Teilen der Liegenschaft mit Klage geltend gemacht werden, muss ein Mehrheitsbeschluss vorgelegt werden, aus dem sich ergibt, ob Behebung der Mängel oder Preisminderung begehrt werden soll. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Gegenständen drei Jahre. Gewährleistungsansprüche aus Aufträgen der Eigentümergemeinschaft stehen dieser zu (GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff: Gewährleistung; GdW-Informationen 1/2020 Seite 2ff: Die Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft).

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, aus dem sich die Eigentümer der Liegenschaften und allfällige Belastungen ergeben. Den Grundbuchauszug erhält man gegen entsprechendes Entgelt bei Bezirksgerichten, oder auch bei Rechtsanwälten und Notaren. Es ist nicht erforderlich ein rechtliches Interesse nachzuweisen. Das Vertrauen auf den Grundbuchauszug ist geschützt. Man darf also für wahr halten, was im Grundbuch steht (mit einigen kleinen Ausnahmen).