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Wohnungseigentum von A – Z

Wohnungseigentum in Stichworten

Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.

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Begriff	Definition
Solidarhaftung	Wenn Solidarhaftung vereinbart ist, haften sämtliche Schuldner für die Gesamtsumme (im Unterschied zur anteiligen Haftung, bei der jeder Schuldner nur für seinen Anteil haftet). Solidarhaftung zwischen den Miteigentümern besteht z.B. für die Dienstgeberabgaben zur Sozialversicherung, für Angestellte der Eigentümergemeinschaft und für Grundsteuern. Ansonsten besteht anteilige Haftung.
Stapelparker	Siehe Parkwippe.
Stiegensprecher	Siehe Ausschuss, Beirat, Beschlussfassung, Stimmrecht, Stimmrechtsausschluss.
Stimmrecht	Jedem Miteigentümer kommt innerhalb der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht zu, das nach seinen grundbücherlichen Anteilen gewichtet ist (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss
Stimmrechtsausschluss	Wenn über ein Recht oder Rechtsverhältnis mit einem Miteigentümer abgestimmt wird, steht diesem Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Gleiches gilt, wenn ein wirtschaftliches Naheverhältnis oder Familienangehörigkeit besteht. Bei Stimmrechtsausschlüssen ist die Mehrheit ohne Berücksichtigung der ausgeschlossenen Anteile zu berechnen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 13: Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision).
Stimmrechtsvollmacht	Jeder Miteigentümer kann sein Stimmrecht durch eine Vollmacht übertragen. Eine allgemeine Vollmacht (auch eine „Generalvollmacht“) ist nicht ausreichend. Die Ausübung des Stimmrechts muss ausdrücklich genannt sein. Die Vollmacht darf nicht älter als drei Jahre sein, außer es handelt sich um eine Vorsorgevollmacht.
Streitiges Gerichtsverfahren	Ist das Gerichtsverfahren, das aufgrund einer Klage abgeführt wird.
Streupflicht	Siehe Schneeräumverpflichtung.
Subverwalter	Der Verwalter ist berechtigt Vertreter („Subverwalter“) zu bestimmen, die für ihn tätig werden.
Teilungsklage	Wenn schlichtes Miteigentum besteht, kann die Gemeinschaft des Eigentums durch Teilungsklage aufgehoben werden. Das Verfahren wird entweder durch Versteigerung der Liegenschaft oder durch Wohnungseigentumsbegründung beendet.
Terrasse	Ist allgemeiner Teil der Liegenschaft, ebenso wie eine Dachfläche. Die Erhaltungspflicht für den Bodenbelag trifft den einzelnen Miteigentümer. Die Erhaltungspflicht für den darunterliegenden Bodenaufbau trifft die Eigentümergemeinschaft.
Treuhänder	Treuhänder ist wer fremdes Vermögen verwaltet. Treuhandgelder sind Gelder, die einem Treuhänder anvertraut werden. Der Verwalter verwahrt das Vermögen der Eigentümergemeinschaft treuhändig. Bei der Abwicklung von Kaufverträgen wird ebenfalls ein Treuhänder bestellt.
Übergabehonorar	Wenn ein Verwalter gekündigt wird, so stellt er oft Übergabehonorar in Höhe von drei Monatsentgelten in Rechnung. Das ist dann zulässig, wenn es im Verwaltervertrag vereinbart ist.
Übergabeprotokoll	Wird üblicherweise bei der Übergabe von Wohnungen angefertigt. Wichtig ist es im Übergabeprotokoll alle Mängel anzuführen. Es sollte also vor Unterfertigung des Übergabeprotokolls das übergebene Objekt möglichst eingehend besichtigt werden.
Übergabsauftrag	Wenn ein Objekt vermietet ist, besteht die Möglichkeit frühestens sechs Monate vor Beendigung des Vertrages einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu beantragen. Dieser stellt dann einen Räumungstitel dar.
Umbauten	Umbauten innerhalb einer Wohnung bedürfen nur dann nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer, wenn keine allgemeinen Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden und keine tragenden Mauern verändert werden. Umbauten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und dürfen daher nur bei Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses umgesetzt werden. Siehe Änderungsrecht des Wohnungseigentümers.
Umlaufbeschluss	Wenn Beschlüsse nicht in einer Eigentümerversammlung sondern auf schriftlichen Weg gefasst werden spricht man von Umlaufbeschlüssen. Das hat aber nichts mit „Herumlaufen“ zu tun. Die Äußerungsfrist muss allen Miteigentümern zur Verfügung stehen. Nur von Tür zu Tür gehen entspricht nicht den Formvorschriften für Beschlussfassungen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss, Beschlussfassung
Umsatzsteuer	Für die Eigentümergemeinschaft gibt es einen begünstigen Steuersatz, der dazu führt, dass für Objekte, die zu Wohnzwecken verwendet werden, 10% Umsatzsteuer und für alle anderen Objekte sowie für die Heizkosten 20% Umsatzsteuer anfällt. Jeder Miteigentümer hat die seinem Objekt entsprechende USt zu bezahlen, also Wohnungen 10% und Geschäftslokale und Garagen 20% (GdW-Informationen 4/2015 Seite 3).
Umwidmung	Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjektes bedarf der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Die erstmalige Widmung eines Objektes erfolgt durch die Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsbegründung. Dabei erfolgt auch die Widmung, ob es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft oder Wohnungseigentumsobjekte handelt. Es sind auch die Bestimmungen der Bauordnungen hinsichtlich der Umwidmung zu berücksichtigen. In der Regel ist eine Bauanzeige ausreichend (GdW-Informationen 2/2023 Seite 14f: Geschäftsraumwidmung unspezifisch; GdW-Informationen 2/2022 Seite 2: Widmungsänderung; GdW-Informationen 1/2021 Seite 2ff: Widmung und Umwidmung von Wohnungseigentumsobjekten).
Unbedenklichkeitsbescheinigung	Ist die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist.
Unterjährigkeitszuschlag	Wird von der Versicherung für den Fall der vorzeitigen Kündigung des langfristig abgeschlossenen Versicherungsvertrages verrechnet. Damit wird der Rabatt für die längere Versicherungsdauer zurückgefordert.
Unterlassungsklage	Unterlassungsklage kann immer dann eingebracht werden, wenn das Eigentumsrecht beeinträchtigt wird. Dabei kann es sich einerseits um eigenmächtige Umbauten handeln, oder auch um Beeinträchtigungen durch Lärm oder Zigarettenrauch.
Unwirksamkeit von Vereinbarungen	Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in § 38 WEG, dass bestimmte Vereinbarungen in Wohnungseigentumsverträgen und Kaufverträgen mit Wohnungseigentumsbewerbern unwirksam sind, weil diese dadurch beeinträchtigt werden. Dazu gehören in erster Linie Vorbehalte zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators.
Urkundensammlung	Ist eine Sammlung von Urkunden, die Grundlage für Grundbucheintragungen waren. Diese wird beim zuständigen Bezirksgericht in der Grundbuchsabteilung geführt. Die Einsicht steht jedem offen. Es muss kein rechtliches Interesse bescheinigt werden.
Urteil	Ist die Entscheidung des Gerichts in Zivilsachen im streitigen Verfahren.
Vadium	Ist eine Sicherheitsleistung, die im Versteigerungsverfahren von den Bietern zu erlegen ist.
Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft	Diese dürfen nur mit Mehrheitsbeschluss umgesetzt werden, weil es sich dabei um Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn ein Miteigentümer in seinem Interesse Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vornehmen möchte, muss er dazu die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholen. Diese Zustimmung kann unter Umständen vom zuständigen Bezirksgericht im Verfahren Außerstreitsachen ersetzt werden (§ 16 WEG).
Vergabe von Aufträgen	Siehe Auftragsvergabe.
Vergebührung von Mietverträgen	Mietverträge müssen nur dann vergebührt werden, wenn der Mietgegenstand keine Wohnung ist. Die Höhe der Mietvertragsgebühr richtet sich nach der Vertragsdauer und der Mietzinshöhe.
Verjährung	Bewirkt das Erlöschen der Durchsetzbarkeit eines Rechtes (z.B. der Gewährleistung). Die Verjährungsfrist beträgt für Forderungen des täglichen Lebens drei Jahre, kann aber auch 30 Jahre betragen. Forderungen zwischen Miteigentümern verjähren in 30 Jahren, wenn es sich um bereicherungsrechtliche Ansprüche handelt.
Verkauf der Hausbesorgerwohnung	Da die Hausbesorgerwohnung ein allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, ist ein Verkauf nur dann möglich, wenn alle Miteigentümer dem schriftlich zustimmen. Siehe Hausbesorgerwohnung.
Vermietung	Die Vermietung eines Wohnungseigentumsobjekts ist ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Dabei ist die Widmung des Objekts zu berücksichtigen. Wenn es sich allerdings um eine kurzfristige gewerbliche touristische Vermietung handelt, ist zu überprüfen, ob das Wohnungseigentumsobjekt auch diese Widmung aufweist. Bei einer Widmung als „Wohnung“ ist eine derartige Vermietung unzulässig (GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung; GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2). Siehe Airbnb.
Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft	Die Eigentümergemeinschaft kann Mietverträge über allgemeine Teile der Liegenschaft abschließen (z.B. über eine aufgelassene Hausbesorgerwohnung). Die Vermietung von allgemeinen Flächen ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Wenn es sich jedoch um die Vermietung an einen Miteigentümer handelt, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, sowohl für den Abschluss des Vertrages als auch für dessen Auflösung, notwendig.
Verrechnungsstichtag	Dieser wird in Kaufverträgen regelmäßig festgelegt. Damit wird zwischen Käufer und Verkäufer fixiert, welchen Vertragsteil die Zahlungspflicht ab dem Verrechnungsstichtag trifft. Derartige Vereinbarungen in Kaufverträgen sind für die Eigentümergemeinschaft und daher auch für den Verwalter nicht verbindlich. Der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist immer derjenige Miteigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen ist.
Versicherungen	Siehe Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Haushaltsversicherung, Rechtsschutzversicherung.
Vertrag	Verträge können sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Für manche Verträge gibt es Formvorschriften, z.B. die Notwendigkeit der beglaubigten Unterschrift für Verträge, die im Grundbuch eingetragen werden, oder die Notariatsaktpflicht für Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe (GdW-Informationen 1/2018: Verträge im Bereich des Wohnungseigentums).
Vertragserrichter	Vertragserrichter eines Kaufvertrages kann grundsätzlich jeder sein. Üblicherweise wird ein Rechtsanwalt oder Notar dafür herangezogen. Üblicherweise ist der Vertragserrichter auch Treuhänder hinsichtlich der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen.
Vertrauenschadenversicherung	Ist eine Versicherung, die sowohl für Rechtsanwälte als auch für Notare über deren jeweils zuständige Kammer abgeschlossen ist. Aus dieser Versicherung sollen Schäden im Zusammenhang mit Veruntreuungen von Treuhandgeldern abgedeckt werden (GdW-Informationen 5/2009 Seite 8: Welche Schäden deckt die Vertrauensschadenversicherung?; GdW-Informationen 1/2010 Seite 8f: Welche Schäden die Vertrauensschadenversicherung deckt).
Vertretung der Eigentümergemeinschaft	Die Eigentümergemeinschaft wird im Außenverhältnis vom Verwalter vertreten. Ihm steht eine nach außen hin unbeschränkbare Vollmacht zur Vertretung zu. Im Streit mit dem Verwalter kann eine Eigentümergemeinschaft durch den Eigentümervertreter vertreten sein. Wenn kein Verwalter bestellt ist wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit vertreten.
Verwalter	Siehe Hausverwalter.
Verwalterhonorar	Das Verwalterhonorar wird durch den Verwaltervertrag festgelegt. Bei der Bestellung eines Verwalters sollte die Höhe des Verwaltungshonorars thematisiert werden, aber nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Oftmals werden im Verwaltervertrag nicht alle Leistungen genannt, die der Verwalter erbringt, sodass dann zusätzliche Leistungen gemäß den im Verwaltervertrag genannten Stundensätzen verrechnet werden (GdW-Informationen 3/2016 Seite 2ff: Verwalterhonorar).
Verwalterkündigung	Siehe Kündigung des Verwalters.
Verwalterpflichten	Den Verwalter treffen zahlreiche Pflichten. Insbesondere hat er die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Eine Aufstellung der Verwalterpflichten findet sich in § 20 WEG. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung eine Vorausschau zu legen, Rechnung zu legen, sowie die Eigentümer zu informieren (GdW-Informationen 3/2012 Seite 13ff und 4/2012 Seite 13ff, GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Informationspflicht.
Verwaltervertrag	Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Dieser kommt oftmals durch den Bestellungsbeschluss zustande. Wenn der Verwalter anbietet zu bestimmten Bedingungen ein Haus zu verwalten und dann ein Mehrheitsbeschluss für seine Bestellung zustande kommt, wird dieses Angebot des Verwalters zum Inhalt des Verwaltervertrages. Wenn ein solcher vorliegt, ist der Verwalter auch verpflichtet über dessen Inhalt Auskunft zu geben. Es ist aber auch möglich, dass eine Verwalterbestellung erfolgt, ohne dass schriftlich ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Dann erfolgt die Verwaltungstätigkeit allein aufgrund des Gesetzes.
Verwaltervollmacht	Es ist üblich, dass der Verwalter Vollmachten der Miteigentümer bekommt. Notwendig ist eine derartige Vollmacht in erster Linie den Finanzämtern gegenüber. Durch Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht besteht die Möglichkeit im Innenverhältnis die Befugnisse des Verwalters einzuschränken. Oftmals werden von Verwaltern auch Vollmachten vorgelegt, die umfangreicher sind als notwendig. Kein Eigentümer ist verpflichtet eine zu weit gehende Vollmacht zu unterfertigen. Wenn es bereits geschehen ist, kann er die erteilte Vollmacht widerrufen, oder beschränken. Aufgrund des Gesetzes hat der Verwalter die im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vollmacht die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht.
Verwalterwechsel	Siehe Bestellung des Verwalters, Kündigung des Verwalters.
Vollmacht	Im Zuge des Abschlusses von Kaufverträgen wird oft auch eine Vollmacht für die Wohnungseigentumsbegründung und allfällige Schritte vor der Baubehörde verlangt. Der notwendige Umfang derartiger Vollmachten sollte hinterfragt werden. Ganz allgemein ist bei der Erteilung von Vollmachten Vorsicht geboten. Siehe Verwaltervollmacht und Stimmrechtsvollmacht.
Vorausschau	Der Verwalter ist verpflichtet bis 31.12. jeden Jahres eine Vorausschau für die kommenden Jahre zu legen. Dabei hat er einerseits die voraussichtliche Entwicklung der Bewirtschaftungskosten darzustellen, andererseits die notwendigen künftigen Erhaltungsarbeiten samt Grobkostenschätzung anzugeben und auszuführen wie die Kostendeckung erfolgen soll (GdW-Informationen 4/2023 Seite 9f: Die Bedeutung der Vorausschau).
Vorkaufsrecht	Ein Vorkaufsrecht kommt durch eine vertragliche Vereinbarung zustande. Dem Vorkaufsberechtigten wird damit das Recht eingeräumt anstatt eines anderen Käufers in einen Kaufvertrag einzutreten. Für die Eintragung im Grundbuch ist eine beglaubigte Unterfertigung notwendig.
Vorläufiger Verwalter	Wenn für eine Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, besteht die Möglichkeit, dass sowohl Miteigentümer als auch andere Personen, die ein rechtliches Interesse haben, einen Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Bezirksgericht bestellt dann einen Verwalter, der so lange Verwalter der Liegenschaft bleibt, bis mit Mehrheitsbeschluss ein anderer Verwalter bestellt ist.

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