Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Pfandrecht | Siehe Hypothek. |
| Pflichtverletzung des Verwalters | Schwere Pflichtverletzungen des Verwalters können zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund führen. Mehrere leichtere Pflichtverletzungen gemeinsam können dafür ebenfalls ausreichen (GdW-Informationen 3/2023 Seite 14: Abberufung des Verwalters wegen grober Pflichtverletzung; GdW-Informationen 1/2017 Seite 9ff: Wieder gerichtliche Abberufung eines Verwalters; GdW-Informationen 2/2016 Seite 13f: GdW-Mitglied bewirkt gerichtliche Abberufung des Verwalters). |
| Photovoltaik | Photovoltaikanlagen gehören derzeit zu großen Streitpunkten, soweit es sich nicht um die Errichtung von derartigen Anlagen auf den Dächern von Reihenhäusern handelt. Die gesetzlichen Regelungen machen die nachträgliche Errichtung von Photovoltaikanlagen im Wohnungseigentum derzeit noch nahezu unmöglich (GdW-Informationen 1/2023 Seite 9f: Photovoltaik am Dach). |
| Pönale | Ist eine vereinbarte Strafzahlung für Vertragsverletzung. |
| Prekarium | Ist eine Bittleihe (also eine unentgeltliche Überlassung gegen jederzeitigen Widerruf). |
| Protokoll | Protokolle werden vom Gericht in jeder Verhandlung angefertigt. Auch bei Eigentümerversammlungen sollte Protokoll geführt werden und dieses Protokoll sollte zeitnah an die Miteigentümer übersendet werden. Im Protokoll finden sich regelmäßig auch Beschlussverlautbarungen. |
| Rangordnung | Es gibt verschiedene Arten von Rangordnungen (wie die Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung des Wohnungseigentums, die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und die Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung). Gemeinsam ist den Rangordnungen, dass sie Platzhalter für künftige Eintragungen im Grundbuch sind. |
| Rangprinzip des Grundbuchs | Im Grundbuch werden Eintragungen mit Tagebuchzahlen (TZ) versehen, um klarzustellen, in welcher Reihenfolge die Eintragungen erfolgt sind. Die Reihenfolge ist insbesondere bei Pfandrechten erheblich, weil die Befriedigung von Pfandgläubigern entsprechend dem eingetragenen Rang erfolgt. Wer zuerst kommt, hat das bessere Recht. Siehe Vorzugspfandrecht |
| Ratenplan | Ist eine der Sicherungsmöglichkeiten nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Dabei wird die Auszahlung an den Bauträger entsprechend des Baufortschritts festgelegt. |
| Räumungsklage | Ist eine Klage, die das unbefugte Benutzen eines Objekts beenden soll. Siehe auch Mietzinsklage. |
| Rechnungslegung | Der Verwalter ist zur Rechnungslegung über die Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Die Jahresabrechnung ist bis 30.06. des Folgejahres zu legen. Wenn der Verwalter gekündigt oder abberufen wird, ist er verpflichtet unverzüglich über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft Rechnung zu legen (GdW-Informationen 2/2015 Seite 2ff: Abrechnung; GdW-Informationen 1/2015 Seite 2ff: Verwalterwechsel erfolgreich – Was nun?). |
| Rechtsdurchsetzung | Die Durchsetzung von Rechten erfolgt in der Regel über Gerichte oder Behörden. Für die Durchsetzung der Minderheitsrechte ist eine entsprechende Antragstellung durch Miteigentümer erforderlich. |
| Rechtsprechung | Siehe Judikatur. |
| Rechtsschutzversicherung | Eine Rechtsschutzversicherung kann von jeder Person abgeschlossen werden, nicht aber für die Eigentümergemeinschaft. Wenn eine solche Versicherung Deckung gewährt, werden in diesem Umfang sowohl die Gerichtskosten und die eigenen Anwaltskosten getragen als auch die gegnerischen Anwaltskosten, falls das Gericht den Versicherungsnehmer zum Ersatz der Kosten verpflichtet (GdW-Informationen 3/2010 Seite 4). |
| Rekurs | Ist das Rechtsmittel gegen Beschlüsse des Gerichts. |
| Reparaturfond | Siehe Rücklage. |
| Revision | Ist das Rechtsmittel in Zivilsachen gegen Urteile ordentlicher Gerichte zweiter Instanz (und das Rechtsmittel gegen Erkenntnisse von Verwaltungsgerichten) |
| Revisionsrekurs | Ist das Rechtsmittel in Zivilsachen gegen Beschlüsse ordentlicher Gerichte zweiter Instanz. |
| Rücklage | Die Rücklage ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Rücklage ist von allen Miteigentümern entsprechend des gültigen Aufteilungsschlüssels zu dotieren. Die Rücklage ist auch Haftungsfond für Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft (GdW-Informationen 4/2019 Seite 2ff). Siehe Mindestrücklage |
| Rücklagenbeiträge | Werden vom Verwalter monatlich eingehoben. Bei größerem Finanzbedarf ist es auch möglich, dass Einmalzahlungen vorgeschrieben werden. Siehe auch Darlehensaufnahme |
| Ruhestörung | Gegen Ruhestörung kann sich jeder Gestörte mit Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Siehe Klavierspiel und Lärm |
| Sachbeschluss | Als Sachbeschluss bezeichnet man die Entscheidung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. |
| Sachwalter | Ist die frühere Bezeichnung für Erwachsenenvertretung. Siehe Erwachsenenvertretung. |
| Sanierung | Siehe Erhaltungsarbeiten. |
| Schadenersatz | Schadenersatzansprüche stehen zu, wenn ein Schaden rechtswidrig und schuldhaft verursacht wurde. Schadenersatz ist innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger geltend zu machen, verjährt aber jedenfalls nach 30 Jahren. |
| Schlichtungsstelle | Schlichtungsstellen sind in größeren Städten eingerichtet. Diese sind in einigen wohnrechtlichen Materien dem Gericht vorgeordnet. Wohnungseigentümer können bei der Schlichtungsstelle die Neufestsetzung der Nutzwerte beantragen oder auch die Heizkostenabrechnung beanstanden. |
| Schneeräumverpflichtung | Gem. § 93 StVO ist jeder Liegenschaftseigentümer verpflichtet für die ordnungsgemäße Schneeräumung entlang der Grundstücksgrenze Sorge zu tragen. Geschieht dies nicht, drohen einerseits Verwaltungsstrafen, andererseits Schadenersatzansprüche, wenn sich jemand aufgrund der Nichteinhaltung der Räumungsverpflichtung verletzt. Die Beauftragung der Schneeräumung ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (GdW-Informationen 1/2023 Seite 10: Schneeräumung und Streupflicht). |
| Schwellwert | Von Schwellwert spricht man, wenn bei einer Indexanpassung vereinbart ist, dass nur bei Überschreitung eines bestimmten Prozentsatzes die Gegenleistung wertgesichert wird. Siehe Indexanpassung, Wertsicherung. |
| Selbstverwaltung | Von Selbstverwaltung spricht man, wenn ein Miteigentümer zum Verwalter der Liegenschaft bestellt ist (GdW-Informationen 2/2023 Seite 10: Ende einer Selbstverwaltung). |
| Servitutsrecht | Ein Servitutsrecht ist ein Recht an einer fremden Sache. Typischerweise handelt es sich dabei entweder um Wegerechte, Leitungsrechte, oder persönliche Rechte (wie ein Fruchtgenussrecht, oder Wohnungsgebrauchsrecht). Servitutsrechte können im Grundbuch als Belastung eingetragen werden. |
| Solidarhaftung | Wenn Solidarhaftung vereinbart ist, haften sämtliche Schuldner für die Gesamtsumme (im Unterschied zur anteiligen Haftung, bei der jeder Schuldner nur für seinen Anteil haftet). Solidarhaftung zwischen den Miteigentümern besteht z.B. für die Dienstgeberabgaben zur Sozialversicherung, für Angestellte der Eigentümergemeinschaft und für Grundsteuern. Ansonsten besteht anteilige Haftung. |
| Stapelparker | Siehe Parkwippe. |
| Stiegensprecher | |
| Stimmrecht | Jedem Miteigentümer kommt innerhalb der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht zu, das nach seinen grundbücherlichen Anteilen gewichtet ist (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss |
| Stimmrechtsausschluss | Wenn über ein Recht oder Rechtsverhältnis mit einem Miteigentümer abgestimmt wird, steht diesem Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Gleiches gilt, wenn ein wirtschaftliches Naheverhältnis oder Familienangehörigkeit besteht. Bei Stimmrechtsausschlüssen ist die Mehrheit ohne Berücksichtigung der ausgeschlossenen Anteile zu berechnen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 13: Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision). |
| Stimmrechtsvollmacht | Jeder Miteigentümer kann sein Stimmrecht durch eine Vollmacht übertragen. Eine allgemeine Vollmacht (auch eine „Generalvollmacht“) ist nicht ausreichend. Die Ausübung des Stimmrechts muss ausdrücklich genannt sein. Die Vollmacht darf nicht älter als drei Jahre sein, außer es handelt sich um eine Vorsorgevollmacht. |
| Streitiges Gerichtsverfahren | Ist das Gerichtsverfahren, das aufgrund einer Klage abgeführt wird. |
| Streupflicht | Siehe Schneeräumverpflichtung. |
| Subverwalter | Der Verwalter ist berechtigt Vertreter („Subverwalter“) zu bestimmen, die für ihn tätig werden. |
| Teilungsklage | Wenn schlichtes Miteigentum besteht, kann die Gemeinschaft des Eigentums durch Teilungsklage aufgehoben werden. Das Verfahren wird entweder durch Versteigerung der Liegenschaft oder durch Wohnungseigentumsbegründung beendet. |
| Terrasse | Ist allgemeiner Teil der Liegenschaft, ebenso wie eine Dachfläche. Die Erhaltungspflicht für den Bodenbelag trifft den einzelnen Miteigentümer. Die Erhaltungspflicht für den darunterliegenden Bodenaufbau trifft die Eigentümergemeinschaft. |
| Treuhänder | Treuhänder ist wer fremdes Vermögen verwaltet. Treuhandgelder sind Gelder, die einem Treuhänder anvertraut werden. Der Verwalter verwahrt das Vermögen der Eigentümergemeinschaft treuhändig. Bei der Abwicklung von Kaufverträgen wird ebenfalls ein Treuhänder bestellt. |
| Übergabehonorar | Wenn ein Verwalter gekündigt wird, so stellt er oft Übergabehonorar in Höhe von drei Monatsentgelten in Rechnung. Das ist dann zulässig, wenn es im Verwaltervertrag vereinbart ist. |
| Übergabeprotokoll | Wird üblicherweise bei der Übergabe von Wohnungen angefertigt. Wichtig ist es im Übergabeprotokoll alle Mängel anzuführen. Es sollte also vor Unterfertigung des Übergabeprotokolls das übergebene Objekt möglichst eingehend besichtigt werden. |
| Übergabsauftrag | Wenn ein Objekt vermietet ist, besteht die Möglichkeit frühestens sechs Monate vor Beendigung des Vertrages einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu beantragen. Dieser stellt dann einen Räumungstitel dar. |
| Umbauten | Umbauten innerhalb einer Wohnung bedürfen nur dann nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer, wenn keine allgemeinen Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden und keine tragenden Mauern verändert werden. Umbauten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und dürfen daher nur bei Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses umgesetzt werden. Siehe Änderungsrecht des Wohnungseigentümers. |
| Umlaufbeschluss | Wenn Beschlüsse nicht in einer Eigentümerversammlung sondern auf schriftlichen Weg gefasst werden spricht man von Umlaufbeschlüssen. Das hat aber nichts mit „Herumlaufen“ zu tun. Die Äußerungsfrist muss allen Miteigentümern zur Verfügung stehen. Nur von Tür zu Tür gehen entspricht nicht den Formvorschriften für Beschlussfassungen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss, Beschlussfassung |
| Umsatzsteuer | Für die Eigentümergemeinschaft gibt es einen begünstigen Steuersatz, der dazu führt, dass für Objekte, die zu Wohnzwecken verwendet werden, 10% Umsatzsteuer und für alle anderen Objekte sowie für die Heizkosten 20% Umsatzsteuer anfällt. Jeder Miteigentümer hat die seinem Objekt entsprechende USt zu bezahlen, also Wohnungen 10% und Geschäftslokale und Garagen 20% (GdW-Informationen 4/2015 Seite 3). |
| Umwidmung | Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjektes bedarf der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Die erstmalige Widmung eines Objektes erfolgt durch die Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsbegründung. Dabei erfolgt auch die Widmung, ob es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft oder Wohnungseigentumsobjekte handelt. Es sind auch die Bestimmungen der Bauordnungen hinsichtlich der Umwidmung zu berücksichtigen. In der Regel ist eine Bauanzeige ausreichend (GdW-Informationen 2/2023 Seite 14f: Geschäftsraumwidmung unspezifisch; GdW-Informationen 2/2022 Seite 2: Widmungsänderung; GdW-Informationen 1/2021 Seite 2ff: Widmung und Umwidmung von Wohnungseigentumsobjekten). |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | Ist die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist. |
