Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Eigenbedarf | Einer der Kündigungsgründe, die im Mietrechtsgesetz für die Aufkündigung von Mietverträgen vorgesehen sind, ist Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst oder seine Familie. In der Praxis wird das sehr streng gehandhabt. Nur in seltenen Fällen führt eine gerichtliche Aufkündigung aus diesem Grund tatsächlich zu einer Auflösung des Mietverhältnisses (GdW-Informationen 3/2023 Seite 8: Keine Eigenbedarfskündigung). |
| Eigenkonto | Wird ein Konto der Eigentümergemeinschaft genannt, das auf die Eigentümergemeinschaft lautet. Der Vorteil von Eigenkonten ist, dass bei einem Verwalterwechsel die Kontonummer gleich bleibt. Es wird nur der Zeichnungsberechtigte geändert. |
| Eigenmächtigkeit | Eigenmächtig nennt man ein Verhalten dann, wenn dieses ohne Befugnis dazu gesetzt wird. Eigenmächtig handelt ein Miteigentümer z.B. dann, wenn er ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer die Fenster seiner Wohnung gegen andersfarbige Fenster austauschen lässt. Gegen solche Eigenmächtigkeiten kann sich jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage oder Besitzstörungsklage zur Wehr setzen. |
| Eigentum | Eigentum ist das dingliche Recht an einer Sache. Bei Liegenschaften wird dieses Recht im Grundbuch eingetragen. Das Eigentumsrecht kann beispielsweise mit Eigentumsfreiheitsklage verteidigt werden. Das Eigentumsrecht kann durch Vereinbarungen oder Gerichtsentscheidung durch Rechte anderer eingeschränkt werden. |
| Eigentümergemeinschaft | Der Eigentümergemeinschaft kommt Rechtspersönlichkeit in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft zu. Sie wird aus sämtlichen Miteigentümern gebildet, ist aber von der Summe der Miteigentümer zu unterscheiden. Nach außen hin wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Die beschränkte Rechtsfähigkeit führt immer wieder zu Abgrenzungsproblemen (GdW-Informationen 4/2017 Seite 2ff: Die unsterbliche Eigentümergemeinschaft). |
| Eigentümerpartnerschaft | Zur Begründung von Wohnungseigentum ist das Eigentumsrecht am Mindestanteil notwendig. Dieser darf nicht weiter geteilt werden. Ausgenommen davon ist eine Eigentümerpartnerschaft, bei der sich zwei Personen den Mindestanteil teilen. Diese Teilung ist nur zur Hälfte möglich. Stimmrechte können nur von den Eigentümerpartnern gemeinsam ausgeübt werden, sowie auch sonstige Rechte den Eigentümerpartnern gemeinsam zukommen. Durch eine Eigentümerpartnerschaft kommt erbrechtlich eine abweichende Regelung zur Anwendung (GdW-Informationen 3/2018 Seite 2ff: Die Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum; GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Veräußerungs- und Belastungsverbot nach Tod eines Eigentümerpartners; GdW-Informationen 4/2023 Seite 2: Rechtsnachfolge von Todes wegen unter Eigentümerpartnern mit Auslandsbezug). |
| Eigentümerversammlung | Der Verwalter einer Liegenschaft ist verpflichtet längstens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung durchzuführen (sofern nicht mit Vereinbarung oder Beschlussfassung mit 2/3 Mehrheit davon abgegangen wurde). Mindestens drei Miteigentümer, die gemeinsam mindestens 25% der Anteile laut Grundbuch haben, können vom Verwalter verlangen, dass dieser eine Eigentümerversammlung einberuft. Auch jeder Miteigentümer darf eine Eigentümerversammlung einberufen. |
| Eigentümervertreter | Ein Miteigentümer kann zum Eigentümervertreter gewählt werden. Diesem kommt Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter zu. Ansonsten hat der Eigentümervertreter keine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft nach außen. Es ist nicht zulässig mehrere Eigentümervertreter zu bestellen. Die Bestellung erfolgt auf zwei Jahre. Dem Eigentümervertreter können mit Mehrheitsbeschluss Weisungen erteilt werden. |
| Einantwortung | Ist die Form des Eigentumserwerbs von Todes wegen (also im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens). Durch Einantwortung wird das Eigentumsrecht erworben, dies unabhängig von der Einverleibung im Grundbuch. |
| Einheitswert | Vom Finanzamt wird ein Wert bebauter oder unbebauter Grundstücke ermittelt (Einheitswertbescheid). Dieser ist Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und ist für die Gebührenbemessung im Fall einer unentgeltlichen Übertragung des Eigentumsrechts relevant. |
| Einmalzahlung | Siehe Darlehen. |
| Einsicht | Der Verwalter ist verpflichtet den Miteigentümern nicht nur Einsicht in die Belege zu gewähren. Er ist auch verpflichtet Einsicht in den Verwaltervertrag und in die Stimmzettel bei einer Beschlussfassung zu gewähren. Einsichtsrechte stehen den Parteien auch im Behördenverfahren und Gerichtsverfahren zur Verfügung, wobei dafür entweder Parteistellung oder rechtliches Interesse erforderlich ist. |
| Einstimmigkeit | Einstimmig ist eine Vereinbarung dann, wenn sämtliche Miteigentümer zugestimmt haben. Es kommt immer wieder zu Fehlinterpretationen bei Eigentümerversammlungen. Auch in diesem Fall kommt eine Einstimmigkeit nicht dann zustande, wenn alle Anwesenden zustimmen, sondern wenn wirklich sämtliche Miteigentümer zustimmen. Einstimmigkeit ist z.B. erforderlich, wenn eine vom bisherigen Aufteilungsschlüssel abweichende Regelung hinsichtlich der Kostentragung getroffen wird (GdW-Informationen 3/2019 Seite 2ff: Einstimmigkeit – Die Königsdisziplin im Wohnungseigentum). |
| Eintragungsgebühr | Ist eine Gebühr, die bei Einverleibung des Eigentumsrechtes und bei Einverleibung eines Pfandrechtes anfällt. Diese Gebühren werden vom Gericht eingehoben, bei Selbstberechnung vom Finanzamt. Die Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts beträgt 1,1%, für die Einverleibung eines Pfandrechtes 1,2% der eingetragenen Summe. |
| Einverleibung | Ist eine Form der Grundbuchseintragung für Rechte, wie Eigentumsrecht, Pfandrecht, etc. Diese hat den unbedingten Übergang eines Rechts zur Folge. Die Einverleibung erfolgt durch Beschluss des Gerichts. |
| Einzelabrechnung | Im Zuge der Jahresabrechnung wird für jeden Eigentümer eine Einzelabrechnung erstellt. Diese umfasst die Betriebskosten und die Rücklage, sowie allenfalls vorhandene Darlehen. Wenn eine zentrale Wärmeversorgungsanlage besteht, ist auch hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser eine Einzelabrechnung für jeden Miteigentümer zu erstellen. Aus der Abrechnung muss der angewendete Aufteilungsschlüssel ersichtlich sein. |
| Einzugsermächtigung | Die Einzugsermächtigung berechtigt dazu Beträge vom Konto abzubuchen. Oftmals wünschen sich Verwaltungen die Einrichtung einer Einzugsermächtigung. Gegen den konkreten Einzug kann innerhalb von 42 Tagen bei der Bank Widerspruch erhoben werden. Wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde, wird von den Verwaltungen in den meisten Fällen nur die monatliche Vorschreibung eingezogen, nicht aber der Saldo der Abrechnung, oder Sondervorschreibungen. Es sollten also Vorschreibungen der Verwaltung beachtet werden, auch wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde. Auch die Höhe der Abbuchungen sollte rechtzeitig kontrolliert werden. |
| Endbeschluss | In einem Verfahren aufgrund einer Besitzstörungsklage bezeichnet man die Entscheidung als „Endbeschluss“. Auch im Besitzstörungsverfahren ist es möglich Rechtsmittel zu erheben. |
| Energieausweis | Aus dem Energieausweis ergibt sich die Energieeffizienz eines Gebäudes. Der Verwalter ist verpflichtet einen Energieausweis des Gebäudes vorrätig zu halten, der nicht älter als zehn Jahre ist, sofern es keinen gegenteiligen Mehrheitsbeschluss gibt. Auch bei der Vermietung einer Wohnung besteht die Verpflichtung einen Energieausweis vorzulegen. In verschiedenen Förderungsrichtlinien wird auf die Verbesserung der Energiekennzahlen abgestellt, die sich aus dem Energieausweis ergeben. |
| Enthebung eines Verwalters | |
| Erbrecht | Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten im Erbrecht bestehen dann, wenn eine Eigentümerpartnerschaft besteht. Eine weitere erbrechtliche Besonderheit liegt darin, dass nicht mehr als zwei Personen gemeinsam Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sein können. Erben können grundsätzlich beliebig viele Personen sein, bei einer Eigentumswohnung jedoch nur eine Person oder zwei Personen zu gleichen Teilen. |
| Erbteilungsübereinkommen | Eine Vereinbarung der Erben und/oder Vermächtnisnehmer über die Aufteilung des Nachlassvermögens nennt man Erbteilungsübereinkommen. Dadurch kann eine Vereinbarung getroffen werden, die vom gesetzlichen Erbrecht und vom Testament abweicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 14: Erbteilungsklage auf Aufhebung der Erbengemeinschaft). |
| Erhaltungsarbeiten | Erhaltungsarbeiten sind diejenigen Arbeiten, die notwendig sind, um die Liegenschaft (insbesondere die darauf errichteten Gebäude) zu erhalten und auch dem Stand der Technik entsprechend zu verbessern. Es gibt den dynamischen Erhaltungsbegriff, der bewirkt, dass der technische Zustand eines Gebäudes im Rahmen der Erhaltung auch an den neuen technischen Standard angepasst werden kann, also z.B. Holzalufenster statt Holzfenster eingebaut werden dürfen (GdW-Informationen 1/2017 Seite 2ff: Veränderung der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft durch die ÖNORM B1300; GdW-Informationen 4/2016 Seite 2ff: Durchführung von Erhaltungsarbeiten; GdW-Informationen 1/2012 Seite 2ff: Erhaltung und Instandhaltung). |
| Erlöschen des Wohnungseigentums | Wohnungseigentum erlischt durch eine einvernehmliche Aufhebung des Wohnungseigentums durch sämtliche Miteigentümer einer Liegenschaft. Davon zu unterscheiden ist die Nichtigkeit des Wohnungseigentums. |
| Ernster Schaden eines Hauses | Ist ein Schaden, der Leib, Leben, oder Bausubstanz bedroht. Bei Vorliegen ernster Schäden eines Hauses ist der Verwalter verpflichtet die notwendigen Erhaltungsarbeiten zu beauftragen. Nicht jeder ernste Schaden eines Gebäudes bedeutet aber, dass Gefahr im Verzug vorliegt und unverzüglich auch ohne vergleichende Kostenvoranschläge Aufträge vergeben werden müssen. |
| Errichtergemeinschaft | Errichtergemeinschaften entstehen durch den Zusammenschluss von mehreren Personen. Möglich ist die Errichtung des gesamten Gebäudes durch eine Errichtergemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft. Es ist aber auch denkbar, dass z.B. für die Nachrüstung von Aufzugsanlagen eine Errichtergemeinschaft zustande kommt. Notwendig dafür ist ein schriftliches Übereinkommen sämtlicher Miteigentümer. |
| Ersatzvornahme | Ist die Vornahme von Handlungen durch eine Person, die nicht unmittelbar verpflichtet ist diese Handlung zu setzen. Ersatzvornahme ist nicht zu verwechseln mit eigenmächtigem Handeln. Ersatzvornahmen werden beispielsweise durch die Baubehörde durchgeführt, wenn Bauaufträgen nicht fristgerecht entsprochen wird. In einem solchen Fall wird die aufgetragene Maßnahme über Auftrag der Behörde auf Kosten des Verpflichteten durchgeführt. |
| Ersetzung der Zustimmung | Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten, bei denen allgemeine Teile in Anspruch genommen werden dürfen nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer (Einstimmigkeit) umgesetzt werden. Ist diese Zustimmung aller Miteigentümer nicht zu erreichen, kann der änderungswillige Wohnungseigentümer einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung (§ 16 WEG) beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Wird seinem Antrag stattgegeben, ersetzt die Gerichtsentscheidung die Zustimmung der Miteigentümer. |
| Erstbezug | |
| Erteilung des Zuschlags | Darunter versteht man den Gerichtsbeschluss, mit dem einem Bieter der Erwerb der Liegenschaft in einer Versteigerung genehmigt wird (GdW-Informationen 2/2019 Seite 2ff: Die Zwangsversteigerung der Liegenschaft). |
| Erwachsenenvertretung | Wenn eine Person nicht mehr in der Lage ist ihre Geschäfte selbst zu verrichten, kommt die Erwachsenenvertretung zum Tragen. Es gibt die gesetzliche Erwachsenenvertretung durch Familienangehörige und die gerichtliche Erwachsenenvertretung, bei der vom Gericht ein Erwachsenenvertreter bestellt wird. Die Erwachsenenvertretung wird immer in einem bestimmten Ausmaß festgelegt. In diesen Bereichen ist dann die rechtsgeschäftliche Handlung vom Erwachsenenvertreter und nicht von der vertretenden Person vorzunehmen. Somit ist gegebenenfalls auch bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum der Erwachsenenvertreter zu verständigen und zur Stimmabgabe aufzufordern (GdW-Informationen 2/2018 Seite 2ff: Aus Sachwaltern werden Erwachsenenvertreter). |
| Erwerberschutz | Dem Schutz des Erwerbers eines Wohnungseigentumsobjektes dient einerseits das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), aber auch die Rangordnung zur Wohnungseigentumsbegründung und/oder eine Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch. Darüber hinaus erfolgt die Absicherung durch die Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt oder Notar. |
| Estrich | Der Estrich ist Teil des Fußbodenaufbaus und stellt einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar. Der Bodenaufbau oberhalb des Estrichs fällt in die Erhaltungspflicht des einzelnen Miteigentümers. |
| Exekution | Darunter versteht man gerichtliche Zwangsmaßnahmen zur Durchsetzung von Gerichtsentscheidungen. Exekution darf nur aufgrund eines rechtskräftigen Exekutionstitels geführt werden. Es gibt Exekutionen für die Hereinbringung von Geldbeträgen, aber auch auf Unterlassung oder Erzwingung von Handlungen. |
| Exekutionsmittel | Exekution kann in unterschiedlicher Art und Weise geführt werden. Bei Exekutionen zur Erwirkung von Handlungen oder Unterlassungen können Geldstrafen verhängt werden. Zur Hereinbringung von Geldbeträgen können Gegenstände gepfändet werden, ebenso wie Forderungen (z.B. das Arbeitseinkommen). Insbesondere bei Liegenschaften gibt es die Möglichkeit einer zwangsweisen Pfandrechtsbegründung, einer Zwangsverwaltung und schlussendlich der Zwangsversteigerung. |
| Exekutionstitel | Ist eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung, mit der eine Leistung, Handlung oder Unterlassung aufgetragen wird (also Urteile, Sachbeschlüsse, Beschlüsse, aber auch Bescheide, Rückstandsausweise, usw.). |
| Fassade | Ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft, der von keinem Miteigentümer eigenmächtig verändert oder in Anspruch genommen werden darf. Die Kosten für die Erhaltung allgemeiner Teile trägt die Eigentümergemeinschaft. Wenn Erhaltungsbedarf besteht, kann der Verwalter Aufträge auch ohne Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses vergeben. Wenn es sich jedoch um Veränderungen handelt, oder besondere Bedingungen damit verbunden sind, handelt es sich um Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und ist daher ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Abgrenzungsfragen stellen sich in diesem Zusammenhang immer wieder mit thermisch-energetischen Sanierungen, aber auch aufgrund von Fassadenbegrünungen. |
| Feilbietung | Ist eine besondere Form der Verwertung von Eigentumsrechten durch Versteigerung. |
| Fenster | Fenster (die Außenfenster bei Kastenfenstern) sind Teil der Außenhaut und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Eine davon abweichende Vereinbarung zur Kostentragung muss schriftlich und einstimmig sein. Auch eine Veränderung von einzelnen Fenstern hinsichtlich der Größe, des Materials, der Farbe, etc. bedarf der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Die Verpflichtung zur Wartung der Fenster trifft den jeweiligen Miteigentümer. Wenn Eigentümer auf eigene Kosten die Fenster tauschen, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten hinsichtlich des Kostenersatzes und der Zahlungsverpflichtung für andere Fenster (GdW-Informationen 2/2021 Seite 2ff: Fenster im Wohnungseigentum – Eine unendliche Geschichte). |
| Fernwärmeanschluss | Ein Anschluss an die Fernwärme ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, weil das Heizungsmedium oder der Energieträger geändert wird. Wenn bereits eine zentrale Wärmeversorgungsanlage vorliegt, ist ein Mehrheitsbeschluss zur Umstellung auf Fernwärme ausreichend. Wenn jedoch Einzelheizungen vorliegen, gibt es zahlreiche juristische Detailprobleme zur Erreichung eines Fernwärmeanschlusses. |
| Fertigstellungsanzeige | Dies ist die Bestätigung des Bauausführenden an die Baubehörde, dass das Gebäude plangemäß fertiggestellt wurde. Vor Vorliegen der Fertigstellungsanzeige ist ein Bewohnen des Gebäudes nicht zulässig (GdW-Informationen 4/2021 Seite 15: Fertigstellungsanzeige; GdW-Informationen 1/2010 Seite 6: Fertigstellungsanzeige – Achtung!). |
| Feststellungsklage | Wenn ein Recht oder Rechtsverhältnis strittig ist, kann eine Klage auf Feststellung eingebracht werden, die zu einer Klärung dieser Frage im Verhältnis zwischen klagender und beklagter Partei führt. |
| Finanzierung der Eigentümergemeinschaft | Zur Finanzierung der Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft hebt der Verwalter monatliche Akontierungen ein, um damit die laufenden Kosten der Liegenschaft bedienen zu können. Die Liquidität der Eigentümergemeinschaft wird in der Judikatur sehr hoch bewertet, sodass auch Einwendungen gegen die Vorschreibung der Akontierungen und Aufrechnungen gegen die vorgeschriebenen Akontobeträge als unzulässig erachtet werden (GdW-Informationen 4/2021 Seite 6f: Finanzierung der Eigentümergemeinschaft). |
| Fixpreis | Beim Kauf von Neubauwohnungen kann entweder eine Vereinbarung getroffen werden, die den Preis erst nach Bauendabrechnung fixiert, oder es wird ein Fixpreis vereinbart, zu dem der Käufer die Liegenschaftsanteile erwirbt. |
| Förderung | Förderungen werden von Gemeinden, Ländern und dem Bund gewährt. Der Umfang ist sehr unterschiedlich und reicht von Förderungen im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden über Sanierungsdarlehen, bis zur Förderung von Begrünungen, oder Errichtung von Photovoltaikanlagen. Man unterscheidet zwischen Subjektförderung und Objektförderung (also danach, ob die Person die Förderung erhält, oder ob auf das Gebäude abgestellt wird). Siehe auch Wohnbauförderung. |
| Fremdverwaltung | Es besteht die Möglichkeit, dass ein Miteigentümer die Verwaltung der Liegenschaft übernimmt. Wenn eine liegenschaftsfremde Person (also in der Regel ein Immobilienverwalter) zum Verwalter bestellt wird, spricht man auch von Fremdverwaltung (GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). |
| Fristen | Fristen gibt es in verschiedenen Gesetzesmaterien. Manche Fristen sind erstreckbar, andere können nicht verlängert werden. Wenn es sich um materiellrechtliche Fristen handelt, so sind diese nicht erstreckbar und es besteht die Notwendigkeit, dass innerhalb dieser Frist das betreffende Schriftstück bei Gericht einlangt (also nicht nur abgesendet wird). Beispiele für materiellrechtliche Fristen sind die Fristen für die Besitzstörungsklage, für Beschlussanfechtung, etc. |
| Fristlose Kündigung des Verwalters | Siehe auch Abberufung des Verwalters. |
| Fruchtgenussrecht | Das Fruchtgenussrecht ist ein persönliches Servitutsrecht, das jemandem eingeräumt werden kann, womit dieser das Recht erwirbt, das Objekt sowohl selbst zu bewohnen, als auch zu vermieten. Dem Fruchtgenussberechtigten kommen Verwaltungsrechte zu, also auch das Stimmrecht in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft (GdW-Informationen 2/2019 Seite 12: Mietvertrag mit Fruchtnießer; GdW-Informationen 4/2017 Seite 14: zur Stellung des Fruchtgenussbrechtigten). |
| Garage | Eine Garage ist ein allseitig umschlossener Raum zur Abstellung von Kraftfahrzeugen. Eine Lagerung von Gegenständen ist nicht zulässig. Garagen können selbständige Wohnungseigentumsobjekte sein (GdW-Informationen 3/2017 Seite 2ff: Garagen/Stellplätze). |
