Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Betriebskosten | Im Mietrechtsgesetz findet sich ein Katalog von Betriebskosten, die einem Mieter gegenüber verrechnet werden dürfen. Im Gegensatz dazu haben Miteigentümer alle laufenden Kosten zu tragen, die mit der Liegenschaft in Verbindung stehen. Von den Betriebskosten zu unterscheiden sind Erhaltungskosten, also Kosten der Sanierung und Verbesserung der Liegenschaft (GdW-Informationen 1/2023 Seite 6: Die Höhe der Vorschreibungen). |
| Betriebskostenakonto | Zur Abdeckung der laufenden Betriebskosten werden vom Verwalter Akontierungen auf die voraussichtlich auflaufenden Betriebskosten festgesetzt und eingehoben. Da diese Akontierungen zur Liquidität der Eigentümergemeinschaft notwendig sind, sind Aufrechnungen und Einwendungen gegen die Vorschreibung der Betriebskostenakonti unzulässig. Die Höhe der Betriebskostenakonti könnte auch durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden (GdW-Informationen 1/2023 Seite 7: Akontozahlungspflicht des Wohnungseigentümers). |
| Billigstbieter | Im Gegensatz zur Ermittlung des Bestbieters wird bei der Ermittlung des Billigstbieters lediglich der Preis berücksichtigt. Voraussetzung ist aber auch hier, dass vergleichbare Kostenvoranschläge vorliegen, um den Billigstbieter korrekt ermitteln zu können. |
| Brennwerttherme | Die modernere Generation der Gaskombithermen oder Gasthermen, welche Energie effizienter nutzen, nennt man Brennwertthermen. Es besteht die Verpflichtung bei einem Austausch auf derartige Geräte umzustellen. Zu Problemen kommt es, wenn mehrere Thermen in einen Abgassammler münden, weil eine Kombination von Heizwertthermen und Brennwertthermen in einem Abgassammler nicht möglich und nicht zulässig ist (GdW-Informationen 3/2015 Seite 7: Brennwertgerät). |
| BTVG Bauträgervertragsgesetz | |
| Contracting | Ist eine Form von Verträgen, die in der Regel zur Versorgung einer Liegenschaft mit Wärme abgeschlossen werden, was zur Folge hat, dass die Heizung durch den Contractor errichtet und betrieben wird. Von der Eigentümergemeinschaft/den Eigentümern wird die erzeugte Wärme gekauft. Die Zulässigkeit von Contracting-Verträgen, die von Wohnungseigentumsorganisatoren abgeschlossen und überbunden wurden, war immer wieder Anlass zu Gerichtsverfahren (GdW-Informationen 3/2023 Seite 10: Zulässigkeit und Unzulässigkeit von Anlagen-Contracting). |
| Dach | Dieses ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Die Voraussetzungen zur Nutzung der Dachfläche sind gleich wie bei allen anderen allgemeinen Teilen. Es ist immer die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erforderlich, um allgemeine Flächen nutzen zu dürfen, etwa für Photovoltaikanlagen, Aufstellung von Wärmepumpen, Begrünung, etc. (GdW-Informationen 2/2023 Seite 2ff: Die Nutzung der allgemeinen Teile). |
| Dachboden | Ist der Raum zwischen der oberen Geschoßdecke der obersten Wohnung und der Dachhaut. Dieser darf aufgrund feuerpolizeilicher Regelungen nicht zur Lagerung von Gegenständen verwendet werden und wurde früher oft zum Aufhängen von Wäsche genutzt. |
| Dachbodenausbau (oder Dachgeschoßausbau) | Durch den Ausbau von Dachböden kann man Gebäude nachverdichten (also zusätzlichen Wohnraum schaffen). Der Erwerb von allgemeinen Dachbodenflächen ist nur mit Zustimmung sämtlicher Miteigentümer möglich. Dachbodenausbauten führen oft zu umfangreichen Streitigkeiten, sowohl in der Ausbauphase aufgrund von Beschädigungen des Gebäudes, als auch in der Folge, weil Inhomogenität der Eigentümergemeinschaft die Folge ist (neue Wohnung auf einem alten Haus). Die Zustimmung zum Ausbau sollte nur erteilt werden, wenn die Rahmenbedingungen ausreichend abgesichert sind (GdW-Informationen 1/2023 Seite 11: Möglichkeit des Dachgeschossausbaus; GdW-Informationen 2/2021 Seite 14: Zustimmung(en) zu Dachbodenausbau; GdW-Informationen 4/2019 Seite 14: Dachbodenverwerterin gescheitert). |
| Darlehen der Eigentümergemeinschaft | Zur Finanzierung von größeren Erhaltungsarbeiten ist oft eine Darlehensaufnahme erforderlich. Über die Aufnahme eines Darlehens entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss. Durch die WEG-Novelle 2022 wurde dem Verwalter die Möglichkeit eingeräumt den Miteigentümern freizustellen, ob diese am Darlehen teilnehmen wollen, oder Einmalzahlung leisten. Darlehen der Eigentümergemeinschaft werden im Regelfall über die Verpfändung der Rücklage abgesichert. Daher trifft auch die Eigentümer, die Einmalzahlung geleistet haben, das Risiko Zahlungsausfälle von Miteigentümern mitfinanzieren zu müssen, wobei durch die Besicherung mit dem Vorzugspfandrecht innerhalb der Eigentümergemeinschaft ein endgültiges Ausfallsrisiko abgesichert ist (GdW-Informationen 1/2022 Seite 7; GdW-Informationen 1/2013 Seite 5; GdW-Informationen 4/2012 Seite 2ff). |
| Daten der Miteigentümer | Im Grundbuch sind die Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Miteigentümer ersichtlich. Leider werden die Adressen im Grundbuch von den Miteigentümern oft nicht aktuell gehalten. |
| Datenschutz | Aufgrund des Datenschutzes ist die Herausgabe von Informationen an andere Personen unzulässig. Datenschutz greift aber nicht, wenn es sich um die Zustellanschriften von Miteigentümern handelt. Hinsichtlich der Einhaltung der Zahlungsverpflichtungen gibt es keinen Datenschutz innerhalb der Eigentümergemeinschaft, weil Miteigentümer für Zahlungsausfälle der anderen Miteigentümer anteilig zu haften haben. E-Mail-Adressen, Telefonnummern und sonstige Kontaktmöglichkeiten darf der Verwalter den anderen Miteigentümern ohne Zustimmung des betreffenden Eigentümers nicht übermitteln. Wenn ein Miteigentümer seine Postadresse nicht bekanntgeben möchte, so hat er eine andere Kontaktmöglichkeit zur Verfügung zu stellen, wie er von den übrigen Miteigentümern kontaktiert werden kann (GdW-Informationen 2/2018 Seite 9: Eigentümergemeinschaft und Datenschutz- Grundverordnung; GdW-Informationen 1/2019 Seite 13: Buchrezension Datenschutz in Fragen & Antworten). |
| Dominator | Siehe Mehrheitseigentümer. |
| Durchsetzung von Rechten | Oft reicht es nicht Recht zu haben, sondern man möchte auch Recht bekommen. Dazu ist es notwendig die eigenen Rechte durchzusetzen. Dies erfolgt über Gerichtsverfahren, wenn keine einvernehmlichen Lösungen erzielt werden können. |
| E-Befund (oder Elektrobefund) | Ist der Befund eines Elektrikers über die Betriebssicherheit von elektrischen Anlagen. Ein E-Befund sollte bei Vermietung von Wohnungen vor Vertragsabschluss an den Mieter übergeben werden. Ist ein E-Befund negativ, ist es notwendig die Anlage umgehend zu sanieren, weil die Betriebssicherheit nicht mehr gegeben ist. |
| Eigenbedarf | Einer der Kündigungsgründe, die im Mietrechtsgesetz für die Aufkündigung von Mietverträgen vorgesehen sind, ist Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst oder seine Familie. In der Praxis wird das sehr streng gehandhabt. Nur in seltenen Fällen führt eine gerichtliche Aufkündigung aus diesem Grund tatsächlich zu einer Auflösung des Mietverhältnisses (GdW-Informationen 3/2023 Seite 8: Keine Eigenbedarfskündigung). |
| Eigenkonto | Wird ein Konto der Eigentümergemeinschaft genannt, das auf die Eigentümergemeinschaft lautet. Der Vorteil von Eigenkonten ist, dass bei einem Verwalterwechsel die Kontonummer gleich bleibt. Es wird nur der Zeichnungsberechtigte geändert. |
| Eigenmächtigkeit | Eigenmächtig nennt man ein Verhalten dann, wenn dieses ohne Befugnis dazu gesetzt wird. Eigenmächtig handelt ein Miteigentümer z.B. dann, wenn er ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer die Fenster seiner Wohnung gegen andersfarbige Fenster austauschen lässt. Gegen solche Eigenmächtigkeiten kann sich jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage oder Besitzstörungsklage zur Wehr setzen. |
| Eigentum | Eigentum ist das dingliche Recht an einer Sache. Bei Liegenschaften wird dieses Recht im Grundbuch eingetragen. Das Eigentumsrecht kann beispielsweise mit Eigentumsfreiheitsklage verteidigt werden. Das Eigentumsrecht kann durch Vereinbarungen oder Gerichtsentscheidung durch Rechte anderer eingeschränkt werden. |
| Eigentümergemeinschaft | Der Eigentümergemeinschaft kommt Rechtspersönlichkeit in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft zu. Sie wird aus sämtlichen Miteigentümern gebildet, ist aber von der Summe der Miteigentümer zu unterscheiden. Nach außen hin wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Die beschränkte Rechtsfähigkeit führt immer wieder zu Abgrenzungsproblemen (GdW-Informationen 4/2017 Seite 2ff: Die unsterbliche Eigentümergemeinschaft). |
| Eigentümerpartnerschaft | Zur Begründung von Wohnungseigentum ist das Eigentumsrecht am Mindestanteil notwendig. Dieser darf nicht weiter geteilt werden. Ausgenommen davon ist eine Eigentümerpartnerschaft, bei der sich zwei Personen den Mindestanteil teilen. Diese Teilung ist nur zur Hälfte möglich. Stimmrechte können nur von den Eigentümerpartnern gemeinsam ausgeübt werden, sowie auch sonstige Rechte den Eigentümerpartnern gemeinsam zukommen. Durch eine Eigentümerpartnerschaft kommt erbrechtlich eine abweichende Regelung zur Anwendung (GdW-Informationen 3/2018 Seite 2ff: Die Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum; GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Veräußerungs- und Belastungsverbot nach Tod eines Eigentümerpartners; GdW-Informationen 4/2023 Seite 2: Rechtsnachfolge von Todes wegen unter Eigentümerpartnern mit Auslandsbezug). |
| Eigentümerversammlung | Der Verwalter einer Liegenschaft ist verpflichtet längstens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung durchzuführen (sofern nicht mit Vereinbarung oder Beschlussfassung mit 2/3 Mehrheit davon abgegangen wurde). Mindestens drei Miteigentümer, die gemeinsam mindestens 25% der Anteile laut Grundbuch haben, können vom Verwalter verlangen, dass dieser eine Eigentümerversammlung einberuft. Auch jeder Miteigentümer darf eine Eigentümerversammlung einberufen. |
| Eigentümervertreter | Ein Miteigentümer kann zum Eigentümervertreter gewählt werden. Diesem kommt Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter zu. Ansonsten hat der Eigentümervertreter keine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft nach außen. Es ist nicht zulässig mehrere Eigentümervertreter zu bestellen. Die Bestellung erfolgt auf zwei Jahre. Dem Eigentümervertreter können mit Mehrheitsbeschluss Weisungen erteilt werden. |
| Einantwortung | Ist die Form des Eigentumserwerbs von Todes wegen (also im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens). Durch Einantwortung wird das Eigentumsrecht erworben, dies unabhängig von der Einverleibung im Grundbuch. |
| Einheitswert | Vom Finanzamt wird ein Wert bebauter oder unbebauter Grundstücke ermittelt (Einheitswertbescheid). Dieser ist Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und ist für die Gebührenbemessung im Fall einer unentgeltlichen Übertragung des Eigentumsrechts relevant. |
| Einmalzahlung | Siehe Darlehen. |
| Einsicht | Der Verwalter ist verpflichtet den Miteigentümern nicht nur Einsicht in die Belege zu gewähren. Er ist auch verpflichtet Einsicht in den Verwaltervertrag und in die Stimmzettel bei einer Beschlussfassung zu gewähren. Einsichtsrechte stehen den Parteien auch im Behördenverfahren und Gerichtsverfahren zur Verfügung, wobei dafür entweder Parteistellung oder rechtliches Interesse erforderlich ist. |
| Einstimmigkeit | Einstimmig ist eine Vereinbarung dann, wenn sämtliche Miteigentümer zugestimmt haben. Es kommt immer wieder zu Fehlinterpretationen bei Eigentümerversammlungen. Auch in diesem Fall kommt eine Einstimmigkeit nicht dann zustande, wenn alle Anwesenden zustimmen, sondern wenn wirklich sämtliche Miteigentümer zustimmen. Einstimmigkeit ist z.B. erforderlich, wenn eine vom bisherigen Aufteilungsschlüssel abweichende Regelung hinsichtlich der Kostentragung getroffen wird (GdW-Informationen 3/2019 Seite 2ff: Einstimmigkeit – Die Königsdisziplin im Wohnungseigentum). |
| Eintragungsgebühr | Ist eine Gebühr, die bei Einverleibung des Eigentumsrechtes und bei Einverleibung eines Pfandrechtes anfällt. Diese Gebühren werden vom Gericht eingehoben, bei Selbstberechnung vom Finanzamt. Die Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts beträgt 1,1%, für die Einverleibung eines Pfandrechtes 1,2% der eingetragenen Summe. |
| Einverleibung | Ist eine Form der Grundbuchseintragung für Rechte, wie Eigentumsrecht, Pfandrecht, etc. Diese hat den unbedingten Übergang eines Rechts zur Folge. Die Einverleibung erfolgt durch Beschluss des Gerichts. |
| Einzelabrechnung | Im Zuge der Jahresabrechnung wird für jeden Eigentümer eine Einzelabrechnung erstellt. Diese umfasst die Betriebskosten und die Rücklage, sowie allenfalls vorhandene Darlehen. Wenn eine zentrale Wärmeversorgungsanlage besteht, ist auch hinsichtlich der Kosten für Heizung und Warmwasser eine Einzelabrechnung für jeden Miteigentümer zu erstellen. Aus der Abrechnung muss der angewendete Aufteilungsschlüssel ersichtlich sein. |
| Einzugsermächtigung | Die Einzugsermächtigung berechtigt dazu Beträge vom Konto abzubuchen. Oftmals wünschen sich Verwaltungen die Einrichtung einer Einzugsermächtigung. Gegen den konkreten Einzug kann innerhalb von 42 Tagen bei der Bank Widerspruch erhoben werden. Wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde, wird von den Verwaltungen in den meisten Fällen nur die monatliche Vorschreibung eingezogen, nicht aber der Saldo der Abrechnung, oder Sondervorschreibungen. Es sollten also Vorschreibungen der Verwaltung beachtet werden, auch wenn eine Einzugsermächtigung erteilt wurde. Auch die Höhe der Abbuchungen sollte rechtzeitig kontrolliert werden. |
| Endbeschluss | In einem Verfahren aufgrund einer Besitzstörungsklage bezeichnet man die Entscheidung als „Endbeschluss“. Auch im Besitzstörungsverfahren ist es möglich Rechtsmittel zu erheben. |
| Energieausweis | Aus dem Energieausweis ergibt sich die Energieeffizienz eines Gebäudes. Der Verwalter ist verpflichtet einen Energieausweis des Gebäudes vorrätig zu halten, der nicht älter als zehn Jahre ist, sofern es keinen gegenteiligen Mehrheitsbeschluss gibt. Auch bei der Vermietung einer Wohnung besteht die Verpflichtung einen Energieausweis vorzulegen. In verschiedenen Förderungsrichtlinien wird auf die Verbesserung der Energiekennzahlen abgestellt, die sich aus dem Energieausweis ergeben. |
| Enthebung eines Verwalters | |
| Erbrecht | Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten im Erbrecht bestehen dann, wenn eine Eigentümerpartnerschaft besteht. Eine weitere erbrechtliche Besonderheit liegt darin, dass nicht mehr als zwei Personen gemeinsam Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjekts sein können. Erben können grundsätzlich beliebig viele Personen sein, bei einer Eigentumswohnung jedoch nur eine Person oder zwei Personen zu gleichen Teilen. |
| Erbteilungsübereinkommen | Eine Vereinbarung der Erben und/oder Vermächtnisnehmer über die Aufteilung des Nachlassvermögens nennt man Erbteilungsübereinkommen. Dadurch kann eine Vereinbarung getroffen werden, die vom gesetzlichen Erbrecht und vom Testament abweicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 14: Erbteilungsklage auf Aufhebung der Erbengemeinschaft). |
| Erhaltungsarbeiten | Erhaltungsarbeiten sind diejenigen Arbeiten, die notwendig sind, um die Liegenschaft (insbesondere die darauf errichteten Gebäude) zu erhalten und auch dem Stand der Technik entsprechend zu verbessern. Es gibt den dynamischen Erhaltungsbegriff, der bewirkt, dass der technische Zustand eines Gebäudes im Rahmen der Erhaltung auch an den neuen technischen Standard angepasst werden kann, also z.B. Holzalufenster statt Holzfenster eingebaut werden dürfen (GdW-Informationen 1/2017 Seite 2ff: Veränderung der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft durch die ÖNORM B1300; GdW-Informationen 4/2016 Seite 2ff: Durchführung von Erhaltungsarbeiten; GdW-Informationen 1/2012 Seite 2ff: Erhaltung und Instandhaltung). |
| Erlöschen des Wohnungseigentums | Wohnungseigentum erlischt durch eine einvernehmliche Aufhebung des Wohnungseigentums durch sämtliche Miteigentümer einer Liegenschaft. Davon zu unterscheiden ist die Nichtigkeit des Wohnungseigentums. |
| Ernster Schaden eines Hauses | Ist ein Schaden, der Leib, Leben, oder Bausubstanz bedroht. Bei Vorliegen ernster Schäden eines Hauses ist der Verwalter verpflichtet die notwendigen Erhaltungsarbeiten zu beauftragen. Nicht jeder ernste Schaden eines Gebäudes bedeutet aber, dass Gefahr im Verzug vorliegt und unverzüglich auch ohne vergleichende Kostenvoranschläge Aufträge vergeben werden müssen. |
| Errichtergemeinschaft | Errichtergemeinschaften entstehen durch den Zusammenschluss von mehreren Personen. Möglich ist die Errichtung des gesamten Gebäudes durch eine Errichtergemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft. Es ist aber auch denkbar, dass z.B. für die Nachrüstung von Aufzugsanlagen eine Errichtergemeinschaft zustande kommt. Notwendig dafür ist ein schriftliches Übereinkommen sämtlicher Miteigentümer. |
| Ersatzvornahme | Ist die Vornahme von Handlungen durch eine Person, die nicht unmittelbar verpflichtet ist diese Handlung zu setzen. Ersatzvornahme ist nicht zu verwechseln mit eigenmächtigem Handeln. Ersatzvornahmen werden beispielsweise durch die Baubehörde durchgeführt, wenn Bauaufträgen nicht fristgerecht entsprochen wird. In einem solchen Fall wird die aufgetragene Maßnahme über Auftrag der Behörde auf Kosten des Verpflichteten durchgeführt. |
| Ersetzung der Zustimmung | Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten, bei denen allgemeine Teile in Anspruch genommen werden dürfen nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer (Einstimmigkeit) umgesetzt werden. Ist diese Zustimmung aller Miteigentümer nicht zu erreichen, kann der änderungswillige Wohnungseigentümer einen Antrag auf Ersetzung der Zustimmung (§ 16 WEG) beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Wird seinem Antrag stattgegeben, ersetzt die Gerichtsentscheidung die Zustimmung der Miteigentümer. |
| Erstbezug | |
| Erteilung des Zuschlags | Darunter versteht man den Gerichtsbeschluss, mit dem einem Bieter der Erwerb der Liegenschaft in einer Versteigerung genehmigt wird (GdW-Informationen 2/2019 Seite 2ff: Die Zwangsversteigerung der Liegenschaft). |
| Erwachsenenvertretung | Wenn eine Person nicht mehr in der Lage ist ihre Geschäfte selbst zu verrichten, kommt die Erwachsenenvertretung zum Tragen. Es gibt die gesetzliche Erwachsenenvertretung durch Familienangehörige und die gerichtliche Erwachsenenvertretung, bei der vom Gericht ein Erwachsenenvertreter bestellt wird. Die Erwachsenenvertretung wird immer in einem bestimmten Ausmaß festgelegt. In diesen Bereichen ist dann die rechtsgeschäftliche Handlung vom Erwachsenenvertreter und nicht von der vertretenden Person vorzunehmen. Somit ist gegebenenfalls auch bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum der Erwachsenenvertreter zu verständigen und zur Stimmabgabe aufzufordern (GdW-Informationen 2/2018 Seite 2ff: Aus Sachwaltern werden Erwachsenenvertreter). |
| Erwerberschutz | Dem Schutz des Erwerbers eines Wohnungseigentumsobjektes dient einerseits das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), aber auch die Rangordnung zur Wohnungseigentumsbegründung und/oder eine Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch. Darüber hinaus erfolgt die Absicherung durch die Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt oder Notar. |
| Estrich | Der Estrich ist Teil des Fußbodenaufbaus und stellt einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar. Der Bodenaufbau oberhalb des Estrichs fällt in die Erhaltungspflicht des einzelnen Miteigentümers. |
| Exekution | Darunter versteht man gerichtliche Zwangsmaßnahmen zur Durchsetzung von Gerichtsentscheidungen. Exekution darf nur aufgrund eines rechtskräftigen Exekutionstitels geführt werden. Es gibt Exekutionen für die Hereinbringung von Geldbeträgen, aber auch auf Unterlassung oder Erzwingung von Handlungen. |
| Exekutionsmittel | Exekution kann in unterschiedlicher Art und Weise geführt werden. Bei Exekutionen zur Erwirkung von Handlungen oder Unterlassungen können Geldstrafen verhängt werden. Zur Hereinbringung von Geldbeträgen können Gegenstände gepfändet werden, ebenso wie Forderungen (z.B. das Arbeitseinkommen). Insbesondere bei Liegenschaften gibt es die Möglichkeit einer zwangsweisen Pfandrechtsbegründung, einer Zwangsverwaltung und schlussendlich der Zwangsversteigerung. |
