Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Verkauf der Hausbesorgerwohnung | Da die Hausbesorgerwohnung ein allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, ist ein Verkauf nur dann möglich, wenn alle Miteigentümer dem schriftlich zustimmen. Siehe Hausbesorgerwohnung. |
| Vermietung | Die Vermietung eines Wohnungseigentumsobjekts ist ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Dabei ist die Widmung des Objekts zu berücksichtigen. Wenn es sich allerdings um eine kurzfristige gewerbliche touristische Vermietung handelt, ist zu überprüfen, ob das Wohnungseigentumsobjekt auch diese Widmung aufweist. Bei einer Widmung als „Wohnung“ ist eine derartige Vermietung unzulässig (GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung; GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2). Siehe Airbnb. |
| Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft | Die Eigentümergemeinschaft kann Mietverträge über allgemeine Teile der Liegenschaft abschließen (z.B. über eine aufgelassene Hausbesorgerwohnung). Die Vermietung von allgemeinen Flächen ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Wenn es sich jedoch um die Vermietung an einen Miteigentümer handelt, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, sowohl für den Abschluss des Vertrages als auch für dessen Auflösung, notwendig. |
| Verrechnungsstichtag | Dieser wird in Kaufverträgen regelmäßig festgelegt. Damit wird zwischen Käufer und Verkäufer fixiert, welchen Vertragsteil die Zahlungspflicht ab dem Verrechnungsstichtag trifft. Derartige Vereinbarungen in Kaufverträgen sind für die Eigentümergemeinschaft und daher auch für den Verwalter nicht verbindlich. Der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist immer derjenige Miteigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen ist. |
| Versicherungen | |
| Vertrag | Verträge können sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Für manche Verträge gibt es Formvorschriften, z.B. die Notwendigkeit der beglaubigten Unterschrift für Verträge, die im Grundbuch eingetragen werden, oder die Notariatsaktpflicht für Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe (GdW-Informationen 1/2018: Verträge im Bereich des Wohnungseigentums). |
| Vertragserrichter | Vertragserrichter eines Kaufvertrages kann grundsätzlich jeder sein. Üblicherweise wird ein Rechtsanwalt oder Notar dafür herangezogen. Üblicherweise ist der Vertragserrichter auch Treuhänder hinsichtlich der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen. |
| Vertrauenschadenversicherung | Ist eine Versicherung, die sowohl für Rechtsanwälte als auch für Notare über deren jeweils zuständige Kammer abgeschlossen ist. Aus dieser Versicherung sollen Schäden im Zusammenhang mit Veruntreuungen von Treuhandgeldern abgedeckt werden (GdW-Informationen 5/2009 Seite 8: Welche Schäden deckt die Vertrauensschadenversicherung?; GdW-Informationen 1/2010 Seite 8f: Welche Schäden die Vertrauensschadenversicherung deckt). |
| Vertretung der Eigentümergemeinschaft | Die Eigentümergemeinschaft wird im Außenverhältnis vom Verwalter vertreten. Ihm steht eine nach außen hin unbeschränkbare Vollmacht zur Vertretung zu. Im Streit mit dem Verwalter kann eine Eigentümergemeinschaft durch den Eigentümervertreter vertreten sein. Wenn kein Verwalter bestellt ist wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit vertreten. |
| Verwalter | Siehe Hausverwalter. |
| Verwalterhonorar | Das Verwalterhonorar wird durch den Verwaltervertrag festgelegt. Bei der Bestellung eines Verwalters sollte die Höhe des Verwaltungshonorars thematisiert werden, aber nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Oftmals werden im Verwaltervertrag nicht alle Leistungen genannt, die der Verwalter erbringt, sodass dann zusätzliche Leistungen gemäß den im Verwaltervertrag genannten Stundensätzen verrechnet werden (GdW-Informationen 3/2016 Seite 2ff: Verwalterhonorar). |
| Verwalterkündigung | Siehe Kündigung des Verwalters. |
| Verwalterpflichten | Den Verwalter treffen zahlreiche Pflichten. Insbesondere hat er die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Eine Aufstellung der Verwalterpflichten findet sich in § 20 WEG. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung eine Vorausschau zu legen, Rechnung zu legen, sowie die Eigentümer zu informieren (GdW-Informationen 3/2012 Seite 13ff und 4/2012 Seite 13ff, GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Informationspflicht. |
| Verwaltervertrag | Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Dieser kommt oftmals durch den Bestellungsbeschluss zustande. Wenn der Verwalter anbietet zu bestimmten Bedingungen ein Haus zu verwalten und dann ein Mehrheitsbeschluss für seine Bestellung zustande kommt, wird dieses Angebot des Verwalters zum Inhalt des Verwaltervertrages. Wenn ein solcher vorliegt, ist der Verwalter auch verpflichtet über dessen Inhalt Auskunft zu geben. Es ist aber auch möglich, dass eine Verwalterbestellung erfolgt, ohne dass schriftlich ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Dann erfolgt die Verwaltungstätigkeit allein aufgrund des Gesetzes. |
| Verwaltervollmacht | Es ist üblich, dass der Verwalter Vollmachten der Miteigentümer bekommt. Notwendig ist eine derartige Vollmacht in erster Linie den Finanzämtern gegenüber. Durch Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht besteht die Möglichkeit im Innenverhältnis die Befugnisse des Verwalters einzuschränken. Oftmals werden von Verwaltern auch Vollmachten vorgelegt, die umfangreicher sind als notwendig. Kein Eigentümer ist verpflichtet eine zu weit gehende Vollmacht zu unterfertigen. Wenn es bereits geschehen ist, kann er die erteilte Vollmacht widerrufen, oder beschränken. Aufgrund des Gesetzes hat der Verwalter die im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vollmacht die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht. |
| Verwalterwechsel | Siehe Bestellung des Verwalters, Kündigung des Verwalters. |
| Vollmacht | Im Zuge des Abschlusses von Kaufverträgen wird oft auch eine Vollmacht für die Wohnungseigentumsbegründung und allfällige Schritte vor der Baubehörde verlangt. Der notwendige Umfang derartiger Vollmachten sollte hinterfragt werden. Ganz allgemein ist bei der Erteilung von Vollmachten Vorsicht geboten. Siehe Verwaltervollmacht und Stimmrechtsvollmacht. |
| Vorausschau | Der Verwalter ist verpflichtet bis 31.12. jeden Jahres eine Vorausschau für die kommenden Jahre zu legen. Dabei hat er einerseits die voraussichtliche Entwicklung der Bewirtschaftungskosten darzustellen, andererseits die notwendigen künftigen Erhaltungsarbeiten samt Grobkostenschätzung anzugeben und auszuführen wie die Kostendeckung erfolgen soll (GdW-Informationen 4/2023 Seite 9f: Die Bedeutung der Vorausschau). |
| Vorkaufsrecht | Ein Vorkaufsrecht kommt durch eine vertragliche Vereinbarung zustande. Dem Vorkaufsberechtigten wird damit das Recht eingeräumt anstatt eines anderen Käufers in einen Kaufvertrag einzutreten. Für die Eintragung im Grundbuch ist eine beglaubigte Unterfertigung notwendig. |
| Vorläufiger Verwalter | Wenn für eine Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, besteht die Möglichkeit, dass sowohl Miteigentümer als auch andere Personen, die ein rechtliches Interesse haben, einen Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Bezirksgericht bestellt dann einen Verwalter, der so lange Verwalter der Liegenschaft bleibt, bis mit Mehrheitsbeschluss ein anderer Verwalter bestellt ist. |
| Vorläufiges Wohnungseigentum | Wird vom Alleineigentümer einer Liegenschaft durch schriftliche Errichtungserklärung (Wohnungseigentumsstatut) begründet. Es sind dabei nur standardisierte Regelungen zulässig. |
| Vormerkung des Eigentumsrechts | Ist eine Form einer Grundbuchseintragung, die erfolgt, wenn noch keine Einverleibung erfolgen kann. Die Vormerkung wird durch die Anmerkung der Rechtfertigung einer Einverleibung gleichwertig. |
| Vorschreibungen | Siehe Akontozahlung. |
| Vorzugspfandrecht | Aufgrund des Gesetzes besteht ein Vorzugspfandrecht, das jeden Liegenschaftsanteil belastet, sofern Wohnungseigentum begründet ist. Voraussetzung zur Ausübung des Vorzugspfandrechtes ist, dass offene Forderungen innerhalb von sechs Monaten eingeklagt werden und eine Klagsanmerkung im Grundbuch erfolgt. Das Vorzugspfandrecht gilt für Forderungen, die zum Zeitpunkt der Meistbotsverteilung nicht älter als fünf Jahre sind. Das Vorzugspfandrecht besteht sowohl für Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer, als auch für Forderungen zwischen den Miteigentümern. Das Vorzugspfandrecht sichert den betreffenden Forderungen einen besseren Rang als anderen im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten (GdW-Informationen 1/2012 Seite 10: Vorzugspfandrecht – Schikane oder Notwendigkeit). |
| Wärmekosten | Siehe Heizkostenabrechnung |
| Wartung | Die Wartung von Einrichtungen und Anlagen innerhalb eines Wohnungseigentumsobjektes fällt in die Zuständigkeit des jeweiligen Wohnungseigentümers. Vom Verwalter werden aber üblicherweise Wartungsverträge für verschiedene Anlagen der Liegenschaft (z.B. Aufzugsanlagen) abgeschlossen. Es besteht jedoch keine Verpflichtung zum Abschluss von Wartungsverträgen. Der Umfang von Wartungsverträgen ist sehr unterschiedlich. Bei Vollwartungsverträgen sind üblicherweise auch kleine Reparaturen enthalten. |
| WBFG | Abkürzung für Wohnbauförderungsgesetz. |
| WEG | Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. |
| Weisung | Die Eigentümergemeinschaft kann dem Verwalter durch Mehrheitsbeschlüsse Weisungen erteilen. Der Verwalter muss Weisungen befolgen, sofern diese nicht gesetzwidrig sind. |
| Wertsicherung | Siehe Indexanpassung |
| Widmung | Siehe Umwidmung. |
| Wiederkaufsrecht | Es kann in Verträgen vereinbart werden, dass der Kaufgegenstand vom Verkäufer zurückgekauft werden kann. Zugunsten von Wohnungseigentumorganisatoren sind Wiederkaufsrechte unzulässig und unwirksam. |
| Willensbildung | Siehe Beschlussfassung. |
| Wohnbauförderung | Siehe Förderung. |
| Wohnrecht | Ist ein dinglich eingeräumtes persönliches Servitutsrecht, mit dem jemandem das Recht eingeräumt wird ein Objekt ausschließlich zu bewohnen. |
| Wohnungseigentum | Ist das Miteigentum an einer Liegenschaft, verbunden mit dem Nutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt. Wohnungseigentum kommt auf Grund einer Nutzwertfestsetzung durch Abschluss eines Wohnungseigentumsvertrages zustande. Es kann auch durch Richterspruch entstehen. Dies entweder aufgrund einer Teilungsklage eines Miteigentümers oder auch im Zuge der Auflösung des ehelichen Vermögens nach einer Scheidung. |
| Wohnungseigentümer | Ist der Eigentümer eines Wohnungseigentumsobjektes. Er ist mit seinen Anteilen im Grundbuch eingetragen. Bei seinem Anteil ist auch vermerkt, dass mit diesem Anteil Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt verbunden ist. Siehe Eigentümerpartnerschaft. |
| Wohnungseigentümergemeinschaft | Siehe Eigentümergemeinschaft. |
| Wohnungseigentumsbegründung | Ist ein Begriff für die Entstehung des Wohnungseigentums. Dazu ist eine entsprechende Vereinbarung (Wohnungseigentumsvertrag) notwendig, der auf die Nutzwertfestsetzung aufbaut. |
| Wohnungseigentumsbewerber | Ist der Erwerber von Liegenschaftsanteilen, dem vom Wohnungseigentumsorganisator die Begründung von Wohnungseigentum zugesagt wurde. |
| Wohnungseigentumsobjekt | Räumlichkeiten innerhalb einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist. Ein solches Objekt muss abgeschlossen sein. Es wird durch die Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag definiert. |
| Wohnungseigentumsorganisator | Ist derjenige, der es übernommen hat an einer Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen. In der Regel der Bauträger, der in der Folge Wohnungseigentum begründet und Wohnungen abverkauft. |
| Wohnungseigentumsstatut | Es ist möglich, dass der Alleineigentümer an einer Liegenschaft vorläufiges Wohnungseigentum begründet. In einem solchen Fall wird der Wohnungseigentumsvertrag durch das Wohnungseigentumsstatut ersetzt, wobei im Wohnungseigentumsstatut keine besonderen Regelungen zulässig sind. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Ist ein Vertrag, der zwischen den Miteigentümern einer Liegenschaft abgeschlossen wird, in dem die Nutzwertfestsetzung anerkannt wird und der die Aufteilung der Anteile zugrunde gelegt wird. Der Wohnungseigentumsvertrag muss immer einstimmig abgeschlossen werden. In diesem können Kostentragungsregelungen und andere Vereinbarungen enthalten sein. Es handelt sich um die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft. |
| Zahlungsrückstand | Wenn Miteigentümer Zahlungsrückstände haben, gefährden sie dadurch die Liquidität der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist verpflichtet Zahlungsrückstände innerhalb von sechs Monaten gerichtlich geltend zu machen und die Klage im Grundbuch anmerken zu lassen, um das Vorzugspfandrecht auszunutzen. Sollte es zu Zahlungsrückständen der Eigentümergemeinschaft kommen, kann die Eigentümergemeinschaft geklagt werden. Die Vollstreckung erfolgt in die Rücklage, dann in die Akontozahlungen der Miteigentümer. Wenn auch das nicht ausreicht, ist eine anteilige Haftung der Miteigentümer gegeben (GdW-Informationen 2/2011 Seite 2ff: Haftung). |
| Zahlungswidmung | Wenn eine Zahlung geleistet wird, kann diese mit einer Widmung versehen werden (also mit dem Hinweis, für welche Forderung diese Zahlung erfolgt). Wenn das nicht der Fall ist, ist die Zahlung auf älteste Schuld zu widmen. |
| Zivilteilung | Unter Zivilteilung versteht man die Teilung einer Liegenschaft durch Versteigerung und anschließende Teilung des Versteigerungserlöses. |
| Zubehörwohnungseigentum | Voraussetzung für die Eignung zum Zubehörwohnungseigentum (z.B. Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze) ist unter anderem, dass das betreffende Zubehörobjekt (nach bestehender Widmung) nicht der allgemeinen Benützung dient (§ 2 Abs. 3 WEG). Das Zubehörobjekt wird dem selbständigen Wohnungseigentum so zugeordnet, dass das selbständige Wohnungseigentum samt Zubehör eine dauerhafte, dasselbe rechtliche Schicksal teilende Einheit bildet. |
| Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum | Mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums verspricht ein Wohnungseigentumsorganisator dem Käufer, dass er ihm zukünftig Wohnungseigentum verschaffen wird. Siehe Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts. |
| Zuständigkeit | Siehe Gerichtszuständigkeit. |
