Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Ausschreibungen | Bei größeren Sanierungsmaßnahmen erfolgt die Auftragsvergabe aufgrund von Ausschreibungen / Leistungsverzeichnissen, die von den anbietenden Professionisten bepreist und abgegeben werden. Bei entsprechender Vereinbarung im Verwaltervertrag dürfen auch Eigentümer Angebote einholen. Oftmals bestehen bei Ausschreibungen so hohe technische Anforderungen, dass Baumeister oder Architekten/Ziviltechniker dafür herangezogen werden. Die Kosten dafür werden der Eigentümergemeinschaft angelastet (GdW-Informationen 2/2016 Seite 7: Vorbereitungshandlungen eines Architekten). |
| Ausschuss | Innerhalb der Eigentümergemeinschaft werden manchmal Personengruppierungen geschaffen, welche die verschiedensten Bezeichnungen tragen (wie beispielsweise „Ausschuss“, „Beirat“, Stiegensprecher“, Hausvertrauensleute, etc.), die der vereinfachten Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft dienen sollen, für die es aber keine rechtliche Grundlage gibt und denen keine Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft oder Eigentümer zukommt. Eine Bevollmächtigung wäre zulässig (siehe Stimmrechtsvollmacht, GdW-Informationen 2/2015 Seite 11f: „Stiegensprecherversammlung“ und die dort genannten anderen Fundstellen). |
| Außenhaut | Zur Außenhaut gehört die gesamte Gebäudehülle (also insbesondere Dächer, Fassaden, Fenster, Balkone, Terrassen, Loggien, Garagendecken und sonstige Begrenzungen des Gebäudes nach außen). Für die Erhaltung der Außenhaut ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Kosten dafür werden aus der Rücklage gedeckt. |
| Außenstände | Schulden von Miteigentümern können durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, gerichtlich eingetrieben werden. Dazu bedarf es keiner gesonderten Vollmacht. Das Wohnungseigentumsgesetz ermächtigt den Verwalter zu einer derartigen Klagsführung. Es enthält sogar den Auftrag an den Verwalter innerhalb von sechs Monaten mit Klage vorzugehen und gibt der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit durch Anmerkung der Klage im Grundbuch das Vorzugspfandrecht auszunutzen. |
| Außerordentliche Verwaltung | Dazu gehört alles, das über die ordentliche Verwaltung hinausgeht. Innerhalb der außerordentlichen Verwaltung wird unterschieden zwischen Angelegenheiten, die mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden können und solchen, die darüber hinausgehen. Darüber hinaus gehende Entscheidungen können nur durch Einstimmigkeit getroffen werden. Insbesondere Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung. Die Abgrenzung zur ordentlichen Verwaltung ist oft schwierig, weil der dynamische Erhaltungsbegriff dazu führt, dass bei Reparaturen der Stand der Technik zugrunde gelegt wird. Mehrheitsbeschlüsse der außerordentlichen Verwaltung können auch inhaltlich angefochten werden. Diese Anfechtung ist fristgebunden. |
| Außerstreitverfahren (oder außerstreitiges Gerichtsverfahren) | Ist eine Verfahrensart, bei der weniger Formalitäten vorgesehen sind als im streitigen Gerichtsverfahren. Es stehen sich trotzdem Verfahrensparteien gegenüber. Diese werden als „Antragsteller“ und „Antragsgegner“ bezeichnet. Diese Verfahrensart ermöglicht es einem Richter teilweise auch von sich aus tätig zu werden, wobei sich auch im außerstreitigen Verfahren der Verfahrensgegenstand nach dem Inhalt des verfahrenseinleitenden Schriftsatzes richtet, also z.B. bei einem Verfahren auf Rechnungslegung konkrete Beanstandungen durch den Antragsteller notwendig sind (GdW-Informationen 3/2011: Außerstreitverfahren nach Wohnungseigentumsgesetz). |
| Balkon | Ein Balkon ist eine nicht überdachte und auskragende Fläche, die in den meisten Fällen einer Wohnung zugeordnet ist. Hinsichtlich der Erhaltung treffen sich hier allgemeine Teile der Liegenschaft mit einer Erhaltungspflicht des einzelnen Eigentümers. So fällt der Bodenbelag in die Erhaltungspflicht des Eigentümers. Der Balkonaufbau, insbesondere die Feuchtigkeitsabdichtung, ist aber allgemeiner Teil der Liegenschaft. Oftmals werden hinsichtlich dieser Gebäudeteile abweichende Kostentragungsregelungen in Wohnungseigentumsverträgen vereinbart. |
| Bankgarantie | Eine Bankgarantie ist eine Verpflichtungserklärung der Bank, bei Vorliegen bestimmter Umstände Zahlung zu leisten. Bankgarantien werden oft zur Besicherung von Haftrücklässen herangezogen. Wichtig für den Wohnungskäufer ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine abstrakte Bankgarantie handelt (also keine weiteren Voraussetzungen nachgewiesen werden müssen, wenn die Bankgarantie gezogen wird). Um die Zahlungsverpflichtung aufgrund einer abstrakten Bankgarantie auszulösen, reicht ein Schreiben an die Bank, dass die Bankgarantie gezogen wird. Wenn die Berechtigung zum Ziehen der Garantie bestritten wird, erfolgt die Klärung in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren. |
| Barrierefreiheit | Die barrierefreie Ausgestaltung von Gebäudeteilen und Wohnungseigentumsobjekten wird vielfach gefördert. Durch die WEG-Novelle 2022 (GdW-Informationen 1/2022 Seite 2ff) wurde die Herstellung der Barrierefreiheit durch die Zustimmungsfiktion erleichtert. |
| Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG) | Dieses Gesetz dient dazu gleichzeitig auf einer Baustelle tätige Arbeiter zu schützen und die Vorgänge auf einer Baustelle zu koordinieren. Oftmals treten durch die Notwendigkeit der Bauarbeitenkoordination zusätzliche Kosten auf, die der auftraggebenden Eigentümergemeinschaft angelastet werden. |
| Bauaufsicht | Örtliche Bauaufsicht bedeutet nicht, dass ständig jemand auf der Baustelle anwesend ist. Es werden lediglich regelmäßige Kontrollen durchgeführt. Der Verwalter ist nicht verpflichtet vor Ort die Bauaufsicht zu besorgen. Eine örtliche Bauaufsicht wird auf Kosten der Eigentümergemeinschaft beauftragt, wenn größere Bauarbeiten anstehen. Das Bauverwaltungshonorar ist von den Kosten der Bauaufsicht zu unterscheiden. |
| Bauauftrag | Dabei handelt es sich entweder um einen Auftrag zum Bau oder um einen Bescheid der Baubehörde, der die Durchführung notwendiger Bauarbeiten beauftragt. Ein derartiger Bescheid ergeht an alle grundbücherlichen Miteigentümer, sofern es allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft. Bei Nichtbefolgung eines behördlichen Bauauftrags drohen den Miteigentümern einerseits Strafen, andererseits die behördliche Ersatzvornahme der Arbeiten auf Kosten der Eigentümer. |
| Baubetreuungskosten | Sind zusammengefasst alle Kosten, die für die Baubetreuung auflaufen (also sowohl örtliche Bauaufsicht, als auch Bauverwaltungshonorar und die Kosten für die Bauarbeitenkoordination). |
| Baubewilligung | Diese ist eine notwendige Voraussetzung für die Errichtung eines Gebäudes, aber auch bei verschiedenen nachträglichen Umbauten, insbesondere wenn die Gebäudehülle und die Außenansicht betroffen ist. Da die Bauordnungen länderweise unterschiedlich sind, sind auch die Voraussetzungen für die Einreichung um Baubewilligung unterschiedlich. In einigen Bundesländern ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer für die Baueinreichung notwendig, in anderen reicht die Mehrheit aus. |
| Bauendabrechnung | Nach der Errichtung eines Gebäudes erfolgt eine Bauendabrechnung. Den Käufer betrifft das nur dann, wenn er nicht zum Fixpreis gekauft hat. Auch die Überprüfung der Bauendabrechnung kann gerichtlich erzwungen werden. |
