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Wohnungseigentum von A – Z

Wohnungseigentum in Stichworten

Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.

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Begriff	Definition
Rechnungslegung	Der Verwalter ist zur Rechnungslegung über die Ausgaben und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft verpflichtet. Die Jahresabrechnung ist bis 30.06. des Folgejahres zu legen. Wenn der Verwalter gekündigt oder abberufen wird, ist er verpflichtet unverzüglich über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft Rechnung zu legen (GdW-Informationen 2/2015 Seite 2ff: Abrechnung; GdW-Informationen 1/2015 Seite 2ff: Verwalterwechsel erfolgreich – Was nun?).
Rechtsdurchsetzung	Die Durchsetzung von Rechten erfolgt in der Regel über Gerichte oder Behörden. Für die Durchsetzung der Minderheitsrechte ist eine entsprechende Antragstellung durch Miteigentümer erforderlich.
Rechtsprechung	Siehe Judikatur.
Rechtsschutzversicherung	Eine Rechtsschutzversicherung kann von jeder Person abgeschlossen werden, nicht aber für die Eigentümergemeinschaft. Wenn eine solche Versicherung Deckung gewährt, werden in diesem Umfang sowohl die Gerichtskosten und die eigenen Anwaltskosten getragen als auch die gegnerischen Anwaltskosten, falls das Gericht den Versicherungsnehmer zum Ersatz der Kosten verpflichtet (GdW-Informationen 3/2010 Seite 4).
Rekurs	Ist das Rechtsmittel gegen Beschlüsse des Gerichts.
Reparaturfond	Siehe Rücklage.
Revision	Ist das Rechtsmittel in Zivilsachen gegen Urteile ordentlicher Gerichte zweiter Instanz (und das Rechtsmittel gegen Erkenntnisse von Verwaltungsgerichten)
Revisionsrekurs	Ist das Rechtsmittel in Zivilsachen gegen Beschlüsse ordentlicher Gerichte zweiter Instanz.
Rücklage	Die Rücklage ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Rücklage ist von allen Miteigentümern entsprechend des gültigen Aufteilungsschlüssels zu dotieren. Die Rücklage ist auch Haftungsfond für Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft (GdW-Informationen 4/2019 Seite 2ff). Siehe Mindestrücklage
Rücklagenbeiträge	Werden vom Verwalter monatlich eingehoben. Bei größerem Finanzbedarf ist es auch möglich, dass Einmalzahlungen vorgeschrieben werden. Siehe auch Darlehensaufnahme
Ruhestörung	Gegen Ruhestörung kann sich jeder Gestörte mit Unterlassungsklage zur Wehr setzen. Siehe Klavierspiel und Lärm
Sachbeschluss	Als Sachbeschluss bezeichnet man die Entscheidung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren.
Sachwalter	Ist die frühere Bezeichnung für Erwachsenenvertretung. Siehe Erwachsenenvertretung.
Sanierung	Siehe Erhaltungsarbeiten.
Schadenersatz	Schadenersatzansprüche stehen zu, wenn ein Schaden rechtswidrig und schuldhaft verursacht wurde. Schadenersatz ist innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger geltend zu machen, verjährt aber jedenfalls nach 30 Jahren.
Schlichtungsstelle	Schlichtungsstellen sind in größeren Städten eingerichtet. Diese sind in einigen wohnrechtlichen Materien dem Gericht vorgeordnet. Wohnungseigentümer können bei der Schlichtungsstelle die Neufestsetzung der Nutzwerte beantragen oder auch die Heizkostenabrechnung beanstanden.
Schneeräumverpflichtung	Gem. § 93 StVO ist jeder Liegenschaftseigentümer verpflichtet für die ordnungsgemäße Schneeräumung entlang der Grundstücksgrenze Sorge zu tragen. Geschieht dies nicht, drohen einerseits Verwaltungsstrafen, andererseits Schadenersatzansprüche, wenn sich jemand aufgrund der Nichteinhaltung der Räumungsverpflichtung verletzt. Die Beauftragung der Schneeräumung ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung (GdW-Informationen 1/2023 Seite 10: Schneeräumung und Streupflicht).
Schwellwert	Von Schwellwert spricht man, wenn bei einer Indexanpassung vereinbart ist, dass nur bei Überschreitung eines bestimmten Prozentsatzes die Gegenleistung wertgesichert wird. Siehe Indexanpassung, Wertsicherung.
Selbstverwaltung	Von Selbstverwaltung spricht man, wenn ein Miteigentümer zum Verwalter der Liegenschaft bestellt ist (GdW-Informationen 2/2023 Seite 10: Ende einer Selbstverwaltung).
Servitutsrecht	Ein Servitutsrecht ist ein Recht an einer fremden Sache. Typischerweise handelt es sich dabei entweder um Wegerechte, Leitungsrechte, oder persönliche Rechte (wie ein Fruchtgenussrecht, oder Wohnungsgebrauchsrecht). Servitutsrechte können im Grundbuch als Belastung eingetragen werden.
Solidarhaftung	Wenn Solidarhaftung vereinbart ist, haften sämtliche Schuldner für die Gesamtsumme (im Unterschied zur anteiligen Haftung, bei der jeder Schuldner nur für seinen Anteil haftet). Solidarhaftung zwischen den Miteigentümern besteht z.B. für die Dienstgeberabgaben zur Sozialversicherung, für Angestellte der Eigentümergemeinschaft und für Grundsteuern. Ansonsten besteht anteilige Haftung.
Stapelparker	Siehe Parkwippe.
Stiegensprecher	Siehe Ausschuss, Beirat, Beschlussfassung, Stimmrecht, Stimmrechtsausschluss.
Stimmrecht	Jedem Miteigentümer kommt innerhalb der Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht zu, das nach seinen grundbücherlichen Anteilen gewichtet ist (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss
Stimmrechtsausschluss	Wenn über ein Recht oder Rechtsverhältnis mit einem Miteigentümer abgestimmt wird, steht diesem Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Gleiches gilt, wenn ein wirtschaftliches Naheverhältnis oder Familienangehörigkeit besteht. Bei Stimmrechtsausschlüssen ist die Mehrheit ohne Berücksichtigung der ausgeschlossenen Anteile zu berechnen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 13: Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision).
Stimmrechtsvollmacht	Jeder Miteigentümer kann sein Stimmrecht durch eine Vollmacht übertragen. Eine allgemeine Vollmacht (auch eine „Generalvollmacht“) ist nicht ausreichend. Die Ausübung des Stimmrechts muss ausdrücklich genannt sein. Die Vollmacht darf nicht älter als drei Jahre sein, außer es handelt sich um eine Vorsorgevollmacht.
Streitiges Gerichtsverfahren	Ist das Gerichtsverfahren, das aufgrund einer Klage abgeführt wird.
Streupflicht	Siehe Schneeräumverpflichtung.
Subverwalter	Der Verwalter ist berechtigt Vertreter („Subverwalter“) zu bestimmen, die für ihn tätig werden.
Teilungsklage	Wenn schlichtes Miteigentum besteht, kann die Gemeinschaft des Eigentums durch Teilungsklage aufgehoben werden. Das Verfahren wird entweder durch Versteigerung der Liegenschaft oder durch Wohnungseigentumsbegründung beendet.
Terrasse	Ist allgemeiner Teil der Liegenschaft, ebenso wie eine Dachfläche. Die Erhaltungspflicht für den Bodenbelag trifft den einzelnen Miteigentümer. Die Erhaltungspflicht für den darunterliegenden Bodenaufbau trifft die Eigentümergemeinschaft.
Treuhänder	Treuhänder ist wer fremdes Vermögen verwaltet. Treuhandgelder sind Gelder, die einem Treuhänder anvertraut werden. Der Verwalter verwahrt das Vermögen der Eigentümergemeinschaft treuhändig. Bei der Abwicklung von Kaufverträgen wird ebenfalls ein Treuhänder bestellt.
Übergabehonorar	Wenn ein Verwalter gekündigt wird, so stellt er oft Übergabehonorar in Höhe von drei Monatsentgelten in Rechnung. Das ist dann zulässig, wenn es im Verwaltervertrag vereinbart ist.
Übergabeprotokoll	Wird üblicherweise bei der Übergabe von Wohnungen angefertigt. Wichtig ist es im Übergabeprotokoll alle Mängel anzuführen. Es sollte also vor Unterfertigung des Übergabeprotokolls das übergebene Objekt möglichst eingehend besichtigt werden.
Übergabsauftrag	Wenn ein Objekt vermietet ist, besteht die Möglichkeit frühestens sechs Monate vor Beendigung des Vertrages einen gerichtlichen Übergabsauftrag zu beantragen. Dieser stellt dann einen Räumungstitel dar.
Umbauten	Umbauten innerhalb einer Wohnung bedürfen nur dann nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer, wenn keine allgemeinen Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden und keine tragenden Mauern verändert werden. Umbauten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und dürfen daher nur bei Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses umgesetzt werden. Siehe Änderungsrecht des Wohnungseigentümers.
Umlaufbeschluss	Wenn Beschlüsse nicht in einer Eigentümerversammlung sondern auf schriftlichen Weg gefasst werden spricht man von Umlaufbeschlüssen. Das hat aber nichts mit „Herumlaufen“ zu tun. Die Äußerungsfrist muss allen Miteigentümern zur Verfügung stehen. Nur von Tür zu Tür gehen entspricht nicht den Formvorschriften für Beschlussfassungen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 14: Stimmrechtsbindung beim schriftlichen Umlaufbeschluss). Siehe Mehrheitsbeschluss, Beschlussfassung
Umsatzsteuer	Für die Eigentümergemeinschaft gibt es einen begünstigen Steuersatz, der dazu führt, dass für Objekte, die zu Wohnzwecken verwendet werden, 10% Umsatzsteuer und für alle anderen Objekte sowie für die Heizkosten 20% Umsatzsteuer anfällt. Jeder Miteigentümer hat die seinem Objekt entsprechende USt zu bezahlen, also Wohnungen 10% und Geschäftslokale und Garagen 20% (GdW-Informationen 4/2015 Seite 3).
Umwidmung	Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjektes bedarf der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Die erstmalige Widmung eines Objektes erfolgt durch die Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsbegründung. Dabei erfolgt auch die Widmung, ob es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft oder Wohnungseigentumsobjekte handelt. Es sind auch die Bestimmungen der Bauordnungen hinsichtlich der Umwidmung zu berücksichtigen. In der Regel ist eine Bauanzeige ausreichend (GdW-Informationen 2/2023 Seite 14f: Geschäftsraumwidmung unspezifisch; GdW-Informationen 2/2022 Seite 2: Widmungsänderung; GdW-Informationen 1/2021 Seite 2ff: Widmung und Umwidmung von Wohnungseigentumsobjekten).
Unbedenklichkeitsbescheinigung	Ist die Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist.
Unterjährigkeitszuschlag	Wird von der Versicherung für den Fall der vorzeitigen Kündigung des langfristig abgeschlossenen Versicherungsvertrages verrechnet. Damit wird der Rabatt für die längere Versicherungsdauer zurückgefordert.
Unterlassungsklage	Unterlassungsklage kann immer dann eingebracht werden, wenn das Eigentumsrecht beeinträchtigt wird. Dabei kann es sich einerseits um eigenmächtige Umbauten handeln, oder auch um Beeinträchtigungen durch Lärm oder Zigarettenrauch.
Unwirksamkeit von Vereinbarungen	Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in § 38 WEG, dass bestimmte Vereinbarungen in Wohnungseigentumsverträgen und Kaufverträgen mit Wohnungseigentumsbewerbern unwirksam sind, weil diese dadurch beeinträchtigt werden. Dazu gehören in erster Linie Vorbehalte zugunsten des Wohnungseigentumsorganisators.
Urkundensammlung	Ist eine Sammlung von Urkunden, die Grundlage für Grundbucheintragungen waren. Diese wird beim zuständigen Bezirksgericht in der Grundbuchsabteilung geführt. Die Einsicht steht jedem offen. Es muss kein rechtliches Interesse bescheinigt werden.
Urteil	Ist die Entscheidung des Gerichts in Zivilsachen im streitigen Verfahren.
Vadium	Ist eine Sicherheitsleistung, die im Versteigerungsverfahren von den Bietern zu erlegen ist.
Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft	Diese dürfen nur mit Mehrheitsbeschluss umgesetzt werden, weil es sich dabei um Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn ein Miteigentümer in seinem Interesse Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vornehmen möchte, muss er dazu die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholen. Diese Zustimmung kann unter Umständen vom zuständigen Bezirksgericht im Verfahren Außerstreitsachen ersetzt werden (§ 16 WEG).
Vergabe von Aufträgen	Siehe Auftragsvergabe.
Vergebührung von Mietverträgen	Mietverträge müssen nur dann vergebührt werden, wenn der Mietgegenstand keine Wohnung ist. Die Höhe der Mietvertragsgebühr richtet sich nach der Vertragsdauer und der Mietzinshöhe.
Verjährung	Bewirkt das Erlöschen der Durchsetzbarkeit eines Rechtes (z.B. der Gewährleistung). Die Verjährungsfrist beträgt für Forderungen des täglichen Lebens drei Jahre, kann aber auch 30 Jahre betragen. Forderungen zwischen Miteigentümern verjähren in 30 Jahren, wenn es sich um bereicherungsrechtliche Ansprüche handelt.

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