Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Kredit | Siehe Darlehen. |
| Kündigung des Verwalters | Eine Kündigung des Verwalters ist durch einen Mehrheitsbeschluss möglich und hat mit Dreimonatsfrist zum Jahresende zu erfolgen. Eine Befristung von Verträgen mit Kündigungsverzicht ist für höchstens drei Jahre zulässig. Siehe Abberufung des Verwalters |
| Ladestationen (für Elektroautos) | Wenn es sich um Ladestationen für das Langsamladen handelt, ist das Änderungsrecht des Miteigentümers privilegiert. Wenn ein Miteigentümer die übrigen Miteigentümer über das von ihm geplante Projekt ausführlich informiert und in Aussicht stellt, dass die Arbeiten durchgeführt werden, wenn nicht innerhalb von zwei Monaten ein Widerspruch eines Miteigentümers einlangt, ist die Umsetzung zulässig. Sollte ein Widerspruch einlangen, könnte die Zustimmung der Miteigentümer auch gerichtlich ersetzt werden, wobei die Ortsüblichkeit nicht nachgewiesen werden muss. |
| Lärm | Lärmentwicklung ist ein großer Störfaktor im Zusammenleben. Wer ungebührlich Lärm erregt, läuft Gefahr von den übrigen Miteigentümern auf Unterlassung geklagt zu werden. |
| Lastenfreiheit | Wenn Anteile im Grundbuch nicht durch Pfandrechte oder sonstige Rechte anderer Personen belastet sind, spricht man von Lastenfreiheit. |
| Liegenschaft | Ist das Grundstück samt darauf errichtetem Gebäude. Dieses ist im Grundbuch mit Einlagezahl (EZ) und Katastralgemeinde (KG) ausgewiesen. |
| Liftkosten | Siehe Aufzugskosten |
| Liquidität der Eigentümergemeinschaft | Diese wird in der Judikatur sehr hoch bewertet und führt dazu, dass Einwendungen gegen Vorschreibungen und Aufrechnungen gegen Vorschreibungen unzulässig sind, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft nicht zu gefährden. In der Judikatur wird der Wohnungseigentumsvertrag als schlüssiger Aufrechnungsverzicht gewertet, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu schützen. |
| Loggia | Ist ein fünfseitig umschlossener Raum. Die Erhaltungspflicht trifft die Eigentümergemeinschaft, weil es sich um einen Teil der Außenhaut handelt. Siehe Balkon. |
| Löschungserklärung | Ist die Erklärung eines Gläubigers, oder eines sonstigen Berechtigten, die ausgestellt wird, um die Löschung des Rechtes im Grundbuch zu ermöglichen. Die Unterschriften müssen beglaubigt sein. |
| Lüften | Nur durch eine ausreichende Lüftung kann Schimmelbildung in der Wohnung verhindert werden. Bei Neubauten werden oft Anleitungen zur richtigen Lüftung übergeben. Es kommt immer wieder zu Streitigkeiten, ob das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung auf bauliche Schäden, oder auf falsches Verhalten der Bewohner zurückzuführen ist (GdW-Informationen 3/2023 Seite 12: Grob nachteiliger Gebrauch durch mangelhaftes Lüften). |
| Mangel | Mangelhaft ist eine Leistung oder ein Gegenstand dann, wenn er nicht den vereinbarten oder allgemein zu erwartenden Maßstäben und Eigenschaften entspricht. |
| Manipulationsgebühr | |
| Markise | Siehe Beschattung. |
| Mehrheitsbeschluss | Der Mehrheitsbeschluss ist die Form der Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ein Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn entweder mehr als 50% der Miteigentümer (berechnet nach den Liegenschaftsanteilen) für den Beschlussgegenstand stimmen, oder wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen erreicht werden, die auch gemeinsam mindestens 1/3 aller Anteile der Liegenschaft ausmachen. Bei der Fassung eines Mehrheitsbeschlusses sind Formerfordernisse einzuhalten. Siehe auch Beschlussfassung. |
| Mietenpool | Unter einem Mietenpool versteht man den Zusammenschluss verschiedener Miteigentümer zu einer wirtschaftlichen Gemeinschaft, die sich sowohl den wirtschaftlichen Ertrag als auch das wirtschaftliche Risiko der Vermietung ihrer Wohnungen teilt. |
| Mietnomade | Nennt man Mieter, welche die Mieten nicht bezahlen und nach Verlust der Wohnung in der nächsten Wohnung das gleiche Verhalten fortsetzen. |
| Mietzinshöhe | Es gibt Vorschriften zur Ermittlung des höchst zulässigen Mietzinses. Bei ungeförderten Neubauten ist eine freie Mietzinsvereinbarung zulässig. Ansonsten richtet sich der zulässige Mietzins nach den gesetzlichen Höchstgrenzen. |
| Mietzinsklage | Bezeichnung für die Klage, die der Vermieter gegen den Mieter einbringt, wenn dieser mit seinen Zahlungen im Rückstand ist. Diese wird oft mit einer Räumungsklage kombiniert. |
| Minderheitsrechte | Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zahlreiche Rechte der einzelnen Miteigentümer vor, die diese auch ohne die übrigen Miteigentümer ausüben können z.B. Antrag auf Ersetzung der Zustimmung, Antrag auf Rechnungslegung, Antrag auf Festsetzung der Höhe der Rücklage, Antrag auf Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten, Antrag auf Bestellung eines Verwalters, Antrag auf Abschluss einer angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherung etc. (GdW-Informationen 3/2012 Seite 2ff). |
| Mindestanteil | Als Mindestanteil bezeichnet man den Anteil an der Liegenschaft, der zur Begründung von Wohnungseigentum notwendig ist. Dieser wird in der Nutzwertfestsetzung festgelegt. |
| Mindestrücklage | Die Mindestrücklage beträgt seit 01.01.2024 € 1,06 (seit 01.01.2026 € 1,13) pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Der so errechnete Betrag der Gesamtliegenschaft ist entsprechend dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel auf sämtliche Miteigentümer aufzuteilen. Diese Mindestrücklage darf nur unterschritten werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen (beispielsweise Neuerrichtung des Gebäudes, durchgreifende Sanierung, Erreichung einer besonderen Höhe der Rücklage, etc.). |
| Mischhaus | Siehe Gemischtes Haus. |
| Miteigentum | Von Miteigentum spricht man, wenn mehr als eine Person Eigentümer einer Sache/Liegenschaft ist. Siehe Wohnungseigentum, Eigentümerpartnerschaft. |
| Miteigentumsanteil | Dieser wird als Bruchzahl ausgedrückt und findet sich im Eigentumsblatt des Grundbuchsauszugs. Der Miteigentumsanteil ergibt sich aus der Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag. |
| Nachfinanzierung | Nachträgliche Darlehensaufnahme durch den Wohnungseigentumsorganisator. Diese ist nur zulässig, wenn diese schriftlich vereinbart war und kein Fixpreis vereinbart war (§ 41 WEG). Bei Insolvenz des Wohnungseigentumsorganisators entscheidet die nach Köpfen berechnete Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber (§§ 44, 52 Abs. 1 Z 11 WEG). |
| Negativbeschluss | Negativbeschlüsse, also Beschlüsse etwas nicht zu tun, sind im WEG nur hinsichtlich des Energieausweises vorgesehen. Siehe Energieausweis. |
| Neubau | Darunter versteht man im wohnrechtlichen Bereich oft nicht nur ganz neue Gebäude, sondern ganz allgemein Gebäude, die nach dem zweiten Weltkrieg erbaut wurden. |
| Nichtigkeit des Wohnungseigentums | Nichtig ist eine Wohnungseigentumsbegründung dann, wenn diese zwingenden Grundsätzen der Nutzwertfestsetzung des Wohnungseigentums widerspricht, also z.B. dann, wenn an nicht wohnungseigentumsfähigen Objekten (wie einer Hausbesorgerwohnung) Wohnungseigentum begründet wurde, oder wenn die Abgeschlossenheit der Objekte nicht gegeben ist, weil der Weg zu einem Objekt durch ein anderes Objekt führt (GdW-Informationen 4/2017 Seite 8: Rechtsfolgen bei nichtigem Wohnungseigentum). |
| Nichtigkeit eines Beschlusses | Von einem nichtigen Beschluss oder „Nichtbeschluss“ spricht man dann, wenn nicht einmal der Anschein einer Beschlussfassung besteht (GdW-Informationen 3/2021 Seite 12f: Anschein eines Beschlusses/Nichtigkeit eines Beschlusses; GdW-Informationen 3/2020 Seite 14: Nichtiger Beschluss). |
| Nutzfläche | Die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts wird in der Nutzwertfestsetzung von einem Sachverständigen berechnet und in der Folge bewertet, um den Nutzwert zu errechnen. Für die Verteilung der Heizkosten wird von beheizbarer Nutzfläche ausgegangen. Diese kann von der allgemeinen Nutzfläche abweichen. |
| Nutzwert | Der Nutzwert eines Anteils entspricht dem Mindestanteil. Dieser wird in der Nutzwertfestsetzung berechnet und dem Wohnungseigentumsvertrag (und somit der Wohnungseigentumsbegründung) zugrunde gelegt. Das Nutzwertgutachten kann von einem Privatgutachter erstellt werden, oder in Gemeinden, in denen eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist, von der Schlichtungsstelle, oder ansonsten durch das Bezirksgericht festgelegt werden (GdW-Informationen 1/2023 Seite 13f: Umwidmungen, die eine Nutzwertveränderung von weniger als 3 Prozent auslösen, sind ohne Weiteres in das Grundbuch einzutragen; GdW-Informationen 1/2021 Seite 6: Auswirkung von Bewertungs- und Messfehlern auf die Nutzwerte; GdW-Informationen 3/2020 Seite 15: Berichtigung der Miteigentumsanteile / Änderung Nutzwerte; GdW-Informationen 2/2013 Seite 2ff: Der Nutzwert – Eine Einführung in die Grundkenntnisse). |
| Obliegenheitsverletzung | Aus Versicherungsverträgen bestehen Obliegenheiten des Versicherungsnehmers, wie z.B. die Verpflichtung zur umgehenden Meldung eines Schadens. Bei Obliegenheitsverletzungen kann die Versicherung leistungsfrei werden. |
| ÖNORMEN | Sind Normen, die nur zum Teil durch Gesetze und Verordnungen als verbindlich erklärt sind. Normen geben den Stand der Technik wieder. |
| Ordentliche Verwaltung | Unter ordentlicher Verwaltung versteht man alle üblicherweise mit der Verwaltung eines Objekts im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten (also z.B. die ordnungsgemäße Erhaltung der Liegenschaft). Siehe außerordentliche Verwaltung. |
| Parifizierung | Ist ein anderes Wort für „Nutzwertfestsetzung“. Siehe Nutzwert |
| Parkplatz | Siehe Abstellplatz. |
| Parkwippe | Es handelt sich dabei um eine Vorrichtung, um zwei Fahrzeuge übereinander auf einem Abstellplatz unterzubringen. Hinsichtlich der Erhaltungsverpflichtung trifft den Miteigentümer, mit dessen Anteil Wohnungseigentum an einem Stellplatz auf einer Parkwippe verbunden ist, die Verpflichtung zur Erhaltung der Stellfläche. Der bewegliche Mechanismus ist jedoch allgemeiner Teil der Liegenschaft und fällt daher in die Erhaltungsverpflichtung der Eigentümergemeinschaft. Siehe Stapelparker. |
| Pauschalgebühr | Unter Pauschalgebühr versteht man die Gerichtsgebühr, die für Antragstellungen und Einbringung von Klagen nach dem Gerichtsgebührengesetz zu bezahlen ist. Die Höhe ist abhängig von der Verfahrensart und dem Streitwert. |
| Pfandbestellungsurkunde | Ist die Urkunde, welche die Vereinbarung zwischen dem Darlehensgeber / Kreditgeber und dem Darlehensnehmer / Kreditnehmer wiedergibt und in der vereinbart wird, die Liegenschaft zum Pfand zu bestellen. |
| Pfandrecht | Siehe Hypothek. |
| Pflichtverletzung des Verwalters | Schwere Pflichtverletzungen des Verwalters können zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund führen. Mehrere leichtere Pflichtverletzungen gemeinsam können dafür ebenfalls ausreichen (GdW-Informationen 3/2023 Seite 14: Abberufung des Verwalters wegen grober Pflichtverletzung; GdW-Informationen 1/2017 Seite 9ff: Wieder gerichtliche Abberufung eines Verwalters; GdW-Informationen 2/2016 Seite 13f: GdW-Mitglied bewirkt gerichtliche Abberufung des Verwalters). |
| Photovoltaik | Photovoltaikanlagen gehören derzeit zu großen Streitpunkten, soweit es sich nicht um die Errichtung von derartigen Anlagen auf den Dächern von Reihenhäusern handelt. Die gesetzlichen Regelungen machen die nachträgliche Errichtung von Photovoltaikanlagen im Wohnungseigentum derzeit noch nahezu unmöglich (GdW-Informationen 1/2023 Seite 9f: Photovoltaik am Dach). |
| Pönale | Ist eine vereinbarte Strafzahlung für Vertragsverletzung. |
| Prekarium | Ist eine Bittleihe (also eine unentgeltliche Überlassung gegen jederzeitigen Widerruf). |
| Protokoll | Protokolle werden vom Gericht in jeder Verhandlung angefertigt. Auch bei Eigentümerversammlungen sollte Protokoll geführt werden und dieses Protokoll sollte zeitnah an die Miteigentümer übersendet werden. Im Protokoll finden sich regelmäßig auch Beschlussverlautbarungen. |
| Rangordnung | Es gibt verschiedene Arten von Rangordnungen (wie die Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung des Wohnungseigentums, die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung und die Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung). Gemeinsam ist den Rangordnungen, dass sie Platzhalter für künftige Eintragungen im Grundbuch sind. |
| Rangprinzip des Grundbuchs | Im Grundbuch werden Eintragungen mit Tagebuchzahlen (TZ) versehen, um klarzustellen, in welcher Reihenfolge die Eintragungen erfolgt sind. Die Reihenfolge ist insbesondere bei Pfandrechten erheblich, weil die Befriedigung von Pfandgläubigern entsprechend dem eingetragenen Rang erfolgt. Wer zuerst kommt, hat das bessere Recht. Siehe Vorzugspfandrecht |
| Ratenplan | Ist eine der Sicherungsmöglichkeiten nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Dabei wird die Auszahlung an den Bauträger entsprechend des Baufortschritts festgelegt. |
| Räumungsklage | Ist eine Klage, die das unbefugte Benutzen eines Objekts beenden soll. Siehe auch Mietzinsklage. |
