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Wohnungseigentum von A – Z

Wohnungseigentum in Stichworten

Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.

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Begriff	Definition
Hausbesorgerwohnung	Wenn in einer Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag eine Wohnung als Hausbesorgerwohnung gewidmet ist, so handelt es sich dabei um einen notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft, an dem nicht Wohnungseigentum begründet werden darf. Wenn kein Hausbesorger mehr beschäftigt wird, stellt sich oft die Frage um Vermietung oder Verkauf der Hausbesorgerwohnung. Ein Verkauf kann nur dann stattfinden, wenn alle Miteigentümer damit einverstanden sind. Die Zustimmung dazu kann nicht vom Gericht ersetzt werden (GdW-Informationen 3/2020 Seite 7ff: Die nicht benötigte Hausbesorgerwohnung).
Hausbetreuer	Ein Hausbetreuer ist ein Angestellter der Eigentümergemeinschaft, der mit vertraglich fixierten Tätigkeiten im Haus betraut ist. Dazu gehört typischerweise die Reinigung der Allgemeinflächen. Oft wird die Hausbetreuung auch von Hausbetreuungsfirmen durchgeführt. Die Betreuung wird dann in den meisten Fällen von unterschiedlichen Angestellten des Hausbetreuungsunternehmens vorgenommen.
Haushaltsversicherung	Eine solche sollte jeder Miteigentümer oder Mieter abschließen, um Schäden, die vom Wohnungseigentumsobjekt ausgehen, abzusichern. Damit verbunden ist in der Regel eine Haftpflichtversicherung für den Versicherungsnehmer und seine Familie. Die Konditionen können im Einzelnen sehr unterschiedlich sein.
Hauskomitee	Siehe Hausvertrauensleute, Hausausschuss, Ausschuss, Beirat.
Haustiere	Die Haltung von Haustieren ist grundsätzlich zulässig, sofern diese nicht zu einer Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Miteigentümer führt (also beispielsweise Lärmbelästigung, Verschmutzung der allgemeinen Teile, etc.). Es darf auch keine Gefährdung der Bausubstanz damit verbunden sein (große Aquarien können beispielsweise statische Probleme darstellen). Genauere Regelungen könnten in einer Hausordnung getroffen werden - z.B. Leinenpflicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Haustierhaltung durch Mieter).
Hausversammlung	Siehe Eigentümerversammlung.
Hausvertrauensmann/-frau/-leute/-person	Siehe Hausvertrauensleute, Hausausschuss, Ausschuss, Beirat.
Hausverwalter	Der Hausverwalter ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis. Seine Vertretungsmacht kann im Verhältnis zu Dritten nicht beschränkt werden. Im Innenverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter ist eine Beschränkung der Vollmacht aber möglich. Für die Einbringung einer Klage gemäß § 27 WEG ist keine gesonderte Bevollmächtigung notwendig. Wenn ein Fremdverwalter bestellt wird, muss dieser über eine aufrechte Gewerbeberechtigung verfügen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht, Fremdverwaltung.
Heizkostenabrechnung	Die Heizkostenabrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu legen. Wenn eine Abrechnung inhaltlich und begründet innerhalb von sechs Monaten schriftlich beanstandet wird, ist es möglich eine Korrektur der Abrechnung durch das Gericht im Außerstreitverfahren (wenn Schlichtungsstellen eingerichtet sind, sind diese vorgeschalten) zu beantragen. Wenn der Verbrauch ermittelt werden kann, so ist die Abrechnung teilweise nach Verbrauch, teilweise im Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen auf die Miteigentümer aufzuteilen (GdW-Informationen 1/2023 Seite 2ff: Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz; zu den besagten Beanstandungen/Einwendungen: GdW-Informationen 1/2011 Seite 3 Spalte rechts).
Honorar	Der Eigentümergemeinschaft dürfen Honorare für den Verwalter, für die Eigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige, Anwälte, etc. verrechnet werden, sofern diese Tätigkeiten für die Eigentümergemeinschaft erbracht haben und damit beauftragt waren.
Hypothek	Ist ein anderer Begriff für ein Pfandrecht, mit welchem Geldforderungen im Grundbuch sichergestellt werden. Derartige Eintragungen erfolgen immer mit Bezug auf die jeweiligen Eigentümer, die für das Darlehen haften.
Immobilienertragsteuer	Immobilienertragsteuer fällt für den Verkäufer im Fall des Verkaufs von Liegenschaftsanteilen an. Diese beträgt 30% vom Gewinn, wobei es Begünstigungen für Altvermögen gibt (also für Objekte, die der Käufer vor dem 31.03.2002 erworben hat). Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer gibt es in Form der Hauptwohnsitzbefreiung, eine teilweise Befreiung im Fall der Herstellerbefreiung.
Indexanpassung	Um die Kaufkraft eines vereinbarten Betrages zu erhalten, wird meist eine Indexanpassung (Wertsicherung) vereinbart. Das ist in vielen langzeitig laufenden Verträgen üblich, wie beispielsweise bei Mietverträgen, Verwalterverträgen, aber auch Wartungsverträgen. Siehe Schwellwert, Wertsicherung.
Individualrechte von Miteigentümern	Siehe Minderheitsrechte.
Informationspflicht	Den Verwalter trifft eine allgemeine Informationspflicht den Wohnungseigentümern gegenüber, weil er als Vertreter und Treuhänder der Eigentümergemeinschaft tätig ist. Dies ist in einigen Fällen speziell gesetzlich geregelt, wie z.B. durch das Recht auf Belegeinsicht, sowie das Recht in Abstimmergebnisse und in Verträge (wie z.B. den Verwaltervertrag) und Kontoauszüge der Eigentümergemeinschaft Einsicht zu nehmen.
Insolvenz	Unter Insolvenz wird Zahlungsunfähigkeit verstanden, die zu einem Gerichtsverfahren führt. Früher auch als „Konkurs“ bezeichnet. Bei Insolvenz eines Vertragspartners ist zu befürchten, dass Forderungen gar nicht oder nur mit geringen Quoten befriedigt werden (GdW-Informationen 2/2019 Seite 10f: Pleite einer Verwalterin).
Instandhaltungsfond	Ist eine andere Bezeichnung für die Rücklage. Siehe Rücklage, Mindestrücklage, Erhaltungsarbeiten.
Intelligente Messeinrichtungen („Smart Meter“)	Werden Messeinrichtungen genannt, die fernabgelesen werden können (GdW-Informationen 4/2022 Seite 11: Kein Unterlassungsanspruch wegen Installation von (intelligenten) Messeinrichtungen).
Jahresabrechnung	Siehe Abrechnung.
Kältekosten	Wenn eine gemeinsame Versorgungsanlage für Kälte vorhanden ist, sind die Kosten für die Erzeugung der Kälte (ebenso wie Heizkosten) abzurechnen und auf die einzelnen Abnehmer zu verteilen.
Kamin	Ein Kamin ist ein Abzugsrohr für Abgase, das einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt. Die Kosten der Sanierung sind daher von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Kauf	Ist der entgeltliche Erwerb. Ziel eines Kaufes ist der Erwerb von Eigentum, wozu es einerseits einer Parteieneinigung, andererseits der Übergabe des Objektes bedarf. Bei unbeweglichen Gegenständen ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich um Eigentum zu erwerben (GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff: Kauf einer (gebrauchten) Eigentumswohnung; GdW-Informationen 1/2018 Seite 6ff: Kaufoption von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen; GdW-Informationen 2/2018 Seite 5ff: Kauf vom Bauträger).
Kaufvertrag	Durch einen Kaufvertrag werden die vereinbarten Bedingungen eines Kaufs festgehalten. Bei Liegenschaften wird üblicherweise eine Treuhandschaft für den Kaufpreis vereinbart. Wenn eine grundbücherliche Eintragung erfolgen soll, ist es notwendig, dass die Unterschriften beglaubigt sind. Siehe Kauf.
Kaution	Ist eine Sicherstellung und wird insbesondere bei Mietverträgen üblicherweise vereinbart. Sowohl die Höhe der Kaution als auch die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme werden vertraglich geregelt.
KFZ-Abstellplatz	Siehe Abstellplatz
Kick-Back-Zahlungen	Sind Zahlungen, die von einem Vertragspartner für die Auftragserteilung geleistet werden.
Klage	Ist der verfahrenseinleitende Schriftsatz in einem streitigen Gerichtsverfahren.
Klagsanmerkung	Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bei Gericht eingebrachte Klage im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung der Klage für Zahlungsrückstände von Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist die Voraussetzung zur Durchsetzung des bestehenden Vorzugspfandrechts nach § 27 WEG.
Klavierspiel	Geräuschentwicklungen, die von anderen Bewohnern wahrgenommen werden können, sind im Interesse der übrigen Miteigentümer nur eingeschränkt zulässig (GdW-Informationen 1/2023 Seite 9: Klavierspiel). Siehe auch Ruhestörung.
Klimaanlage	Die nachträgliche Errichtung von Klimaanlagen darf nur mit Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erfolgen, weil für die Errichtung der Klimaanlage die Fassade und somit ein allgemeiner Teil der Liegenschaft durchbrochen wird. Bei Vorliegen von besonders berücksichtigungswürdigen Umständen ist eine Ersetzung der Zustimmung der übrigen Miteigentümer im außerstreitigen Gerichtsverfahren denkbar. Die Errichtung einer Klimaanlage ist keine privilegierte Maßnahme (§ 16 WEG, GdW-Informationen 1/2023 Seite 12: Das wichtige Interesse am Einbau einer Klimaanlage; GdW-Informationen 1/2019 Seite 2ff: Klimaanlage). Siehe Beschattung.
Konkurs	Siehe Insolvenz.
Kontoauszüge	Einerseits gibt es Bankkontoauszüge, andererseits gibt es Aufstellungen von Vorschreibungen und Zahlungen der Miteigentümer, die oft ebenfalls als „Kontoauszüge“ bezeichnet werden.
Kostensteigerung	Um Vorsorge für künftige Kostensteigerungen zu treffen, werden die eingehobenen Akontierungen immer wieder angepasst. Das Ausmaß wird vom Verwalter im Rahmen der Vorausschau angekündigt. Es ist aber auch während des Jahres zulässig die Höhe der Akontierungen neu festzusetzen.
Kostenverteilungsschlüssel	Siehe Aufteilungsschlüssel.
Kostenvoranschläge	Muss der Verwalter einholen, wenn er Arbeiten vergibt, die in größeren, mehr als einjährigen Abständen wiederkommen. Diese müssen vergleichbar sein. Siehe Auftragsvergabe.
Kredit	Siehe Darlehen.
Kündigung des Verwalters	Eine Kündigung des Verwalters ist durch einen Mehrheitsbeschluss möglich und hat mit Dreimonatsfrist zum Jahresende zu erfolgen. Eine Befristung von Verträgen mit Kündigungsverzicht ist für höchstens drei Jahre zulässig. Siehe Abberufung des Verwalters
Ladestationen (für Elektroautos)	Wenn es sich um Ladestationen für das Langsamladen handelt, ist das Änderungsrecht des Miteigentümers privilegiert. Wenn ein Miteigentümer die übrigen Miteigentümer über das von ihm geplante Projekt ausführlich informiert und in Aussicht stellt, dass die Arbeiten durchgeführt werden, wenn nicht innerhalb von zwei Monaten ein Widerspruch eines Miteigentümers einlangt, ist die Umsetzung zulässig. Sollte ein Widerspruch einlangen, könnte die Zustimmung der Miteigentümer auch gerichtlich ersetzt werden, wobei die Ortsüblichkeit nicht nachgewiesen werden muss.
Lärm	Lärmentwicklung ist ein großer Störfaktor im Zusammenleben. Wer ungebührlich Lärm erregt, läuft Gefahr von den übrigen Miteigentümern auf Unterlassung geklagt zu werden.
Lastenfreiheit	Wenn Anteile im Grundbuch nicht durch Pfandrechte oder sonstige Rechte anderer Personen belastet sind, spricht man von Lastenfreiheit.
Liegenschaft	Ist das Grundstück samt darauf errichtetem Gebäude. Dieses ist im Grundbuch mit Einlagezahl (EZ) und Katastralgemeinde (KG) ausgewiesen.
Liftkosten	Siehe Aufzugskosten
Liquidität der Eigentümergemeinschaft	Diese wird in der Judikatur sehr hoch bewertet und führt dazu, dass Einwendungen gegen Vorschreibungen und Aufrechnungen gegen Vorschreibungen unzulässig sind, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft nicht zu gefährden. In der Judikatur wird der Wohnungseigentumsvertrag als schlüssiger Aufrechnungsverzicht gewertet, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zu schützen.
Loggia	Ist ein fünfseitig umschlossener Raum. Die Erhaltungspflicht trifft die Eigentümergemeinschaft, weil es sich um einen Teil der Außenhaut handelt. Siehe Balkon.
Löschungserklärung	Ist die Erklärung eines Gläubigers, oder eines sonstigen Berechtigten, die ausgestellt wird, um die Löschung des Rechtes im Grundbuch zu ermöglichen. Die Unterschriften müssen beglaubigt sein.
Lüften	Nur durch eine ausreichende Lüftung kann Schimmelbildung in der Wohnung verhindert werden. Bei Neubauten werden oft Anleitungen zur richtigen Lüftung übergeben. Es kommt immer wieder zu Streitigkeiten, ob das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Wohnung auf bauliche Schäden, oder auf falsches Verhalten der Bewohner zurückzuführen ist (GdW-Informationen 3/2023 Seite 12: Grob nachteiliger Gebrauch durch mangelhaftes Lüften).
Mangel	Mangelhaft ist eine Leistung oder ein Gegenstand dann, wenn er nicht den vereinbarten oder allgemein zu erwartenden Maßstäben und Eigenschaften entspricht.
Manipulationsgebühr	Darf vom Verwalter nur dann in Rechnung gestellt werden, wenn dies vereinbart ist. Inhaltlich handelt es sich um ein zusätzliches Honorar des Verwalters für die Abwicklung von Zahlungen.
Markise	Siehe Beschattung.
Mehrheitsbeschluss	Der Mehrheitsbeschluss ist die Form der Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ein Mehrheitsbeschluss kommt zustande, wenn entweder mehr als 50% der Miteigentümer (berechnet nach den Liegenschaftsanteilen) für den Beschlussgegenstand stimmen, oder wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen erreicht werden, die auch gemeinsam mindestens 1/3 aller Anteile der Liegenschaft ausmachen. Bei der Fassung eines Mehrheitsbeschlusses sind Formerfordernisse einzuhalten. Siehe auch Beschlussfassung.

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