Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Gerichtszuständigkeit | Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Dieses Bezirksgericht ergibt sich auch aus dem Grundbuchauszug, weil es dort in der zweiten Zeile angedruckt wird. |
| Geschäftsinteressen | Sind im Zusammenleben von Menschen immer wieder von Bedeutung und führen oft zu Auseinandersetzungen zB wenn vermietende Wohnungseigentümer andere Interessen haben als selbstnutzende Eigentümer. Oft wird auch Verwaltern vorgeworfen, dass ihre Geschäftsinteressen Vorrang vor den Interessen der verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften haben. |
| Gewährleistung | Gewährleistung kann der Käufer geltend machen, wenn das von ihm gekaufte Objekt nicht dem entspricht, was ihm vertraglich zugesichert wurde, oder es nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Gewährleistungsansprüche stehen den einzelnen Käufern zu, können aber an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Wenn Gewährleistungsansprüche an allgemeinen Teilen der Liegenschaft mit Klage geltend gemacht werden, muss ein Mehrheitsbeschluss vorgelegt werden, aus dem sich ergibt, ob Behebung der Mängel oder Preisminderung begehrt werden soll. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Gegenständen drei Jahre. Gewährleistungsansprüche aus Aufträgen der Eigentümergemeinschaft stehen dieser zu (GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff: Gewährleistung; GdW-Informationen 1/2020 Seite 2ff: Die Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft). |
| Grundbuch | Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, aus dem sich die Eigentümer der Liegenschaften und allfällige Belastungen ergeben. Den Grundbuchauszug erhält man gegen entsprechendes Entgelt bei Bezirksgerichten, oder auch bei Rechtsanwälten und Notaren. Es ist nicht erforderlich ein rechtliches Interesse nachzuweisen. Das Vertrauen auf den Grundbuchauszug ist geschützt. Man darf also für wahr halten, was im Grundbuch steht (mit einigen kleinen Ausnahmen). |
| Grunderwerbssteuer | Beim Ankauf von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen muss Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Diese beträgt beim Kauf 3,5% der Gegenleistung. Im Familienkreis und bei unentgeltlicher Übertragung gibt es Sonderbestimmungen. |
| Gruppenbildung in der Eigentümergemeinschaft | |
| Gutachten | Gutachten werden von Sachverständigen gegen entsprechendes Entgelt erstattet. Sie begegnen uns im Wohnungseigentum von Anfang an, wie z.B. beim Nutzwertgutachten, oder beim Bauzustandsgutachten, aber auch zur Vorbereitung von Sanierungen werden oft Gutachten eingeholt. In Gerichtsverfahren kommt es immer wieder zur Einholung von Gutachten durch gerichtlich beeidete Sachverständige im Auftrag des Gerichts. Auch bei Schäden mit Versicherungsdeckung legt die Versicherung ihren Leistungen oft Gutachten zugrunde. Im Zuge von Zwangsversteigerungen werden Gutachten über den Wert der Liegenschaften oder Liegenschaftsanteile eingeholt. |
| Guthaben | |
| Haftpflichtversicherung | Ist eine Versicherung, die für Schäden einsteht, die der Versicherungsnehmer verursacht. Siehe auch Gebäudeversicherung, Haushaltsversicherung. |
| Haftrücklass | Im Baugewerbe kommt es immer wieder zur Vereinbarung von Haftrücklässen. Auch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht einen Haftrücklass vor. Dieser Betrag wird bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten oder durch eine Bankgarantie abgesichert. |
| Haftungsgemeinschaft | Die Eigentümergemeinschaft ist eine Haftungsgemeinschaft. Es ist vorgesehen, dass Miteigentümer anteilig für Zahlungsausfälle anderer Miteigentümer aufzukommen haben. Besichert ist die Rückforderung durch das Vorzugspfandrecht (GdW-Informationen 2/2011 Seite 2ff: Haftung). |
| Hauptmietzinsreserve | Die Bildung der Hauptmietzinsreserve ist im MRG vorgesehen. Die Hauptmietzinsreserve ist eine fiktive Summe, die sich aus der Differenz zwischen Mieteinnahmen und damit zu bestreitenden Ausgaben zur Erhaltung und Verbesserung des Hauses ergibt (§ 18 Abs. 1, § 20 Abs. 2 MRG), dies für den Zeitraum von zehn Jahren. Ein Verzicht auf die anteilige Hauptmietzinsreserve bei Wohnungskauf kann zu Nachforderungen führen. Streng zu unterscheiden davon ist die Rücklage gem. WEG, weil die Rücklage tatsächlich vorhandenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft ist. Im Unterschied zur Rücklage muss die Hauptmietzinsreserve nicht auf einem Konto vorhanden sein. |
| Hausanschlag/Hausaushang | Sowohl Zustellungen durch das Gericht als auch Verständigungen von Beschlussfassungen werden unter anderem durch Aushänge im Haus/Hausanschlag verlautbart. Hausaushänge können Fristen auslösen. Daher wird bei Aushängen durch das Gericht das Datum des Anschlags beigefügt und ist in § 24 WEG auch vorgesehen, dass die Verlautbarung eines Beschlusses das Datum des Hausaushanges zu nennen hat. Siehe Aushang. |
| Hausausschuss | Siehe Ausschuss, Beirat. |
| Hausbesorger | Das Hausbesorgergesetz ist nur mehr für Hausbesorger anwendbar, deren Dienstverhältnis vor dem 01.07.2000 begonnen hat. Typischerweise wird dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt. Es trifft ihn keine Anwesenheitspflicht im Haus, sondern lediglich die Verpflichtung die im Gesetz und im Dienstvertrag genannten Tätigkeiten zu verrichten. Die Kündigung eines Hausbesorgers ist in einem arbeitsrechtlichen Gerichtsverfahren möglich. Bei Pflichtverletzungen ist auch eine Entlassung des Hausbesorgers denkbar. |
| Hausbesorgerwohnung | Wenn in einer Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag eine Wohnung als Hausbesorgerwohnung gewidmet ist, so handelt es sich dabei um einen notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft, an dem nicht Wohnungseigentum begründet werden darf. Wenn kein Hausbesorger mehr beschäftigt wird, stellt sich oft die Frage um Vermietung oder Verkauf der Hausbesorgerwohnung. Ein Verkauf kann nur dann stattfinden, wenn alle Miteigentümer damit einverstanden sind. Die Zustimmung dazu kann nicht vom Gericht ersetzt werden (GdW-Informationen 3/2020 Seite 7ff: Die nicht benötigte Hausbesorgerwohnung). |
| Hausbetreuer | Ein Hausbetreuer ist ein Angestellter der Eigentümergemeinschaft, der mit vertraglich fixierten Tätigkeiten im Haus betraut ist. Dazu gehört typischerweise die Reinigung der Allgemeinflächen. Oft wird die Hausbetreuung auch von Hausbetreuungsfirmen durchgeführt. Die Betreuung wird dann in den meisten Fällen von unterschiedlichen Angestellten des Hausbetreuungsunternehmens vorgenommen. |
| Haushaltsversicherung | Eine solche sollte jeder Miteigentümer oder Mieter abschließen, um Schäden, die vom Wohnungseigentumsobjekt ausgehen, abzusichern. Damit verbunden ist in der Regel eine Haftpflichtversicherung für den Versicherungsnehmer und seine Familie. Die Konditionen können im Einzelnen sehr unterschiedlich sein. |
| Hauskomitee | Siehe Hausvertrauensleute, Hausausschuss, Ausschuss, Beirat. |
| Haustiere | Die Haltung von Haustieren ist grundsätzlich zulässig, sofern diese nicht zu einer Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Miteigentümer führt (also beispielsweise Lärmbelästigung, Verschmutzung der allgemeinen Teile, etc.). Es darf auch keine Gefährdung der Bausubstanz damit verbunden sein (große Aquarien können beispielsweise statische Probleme darstellen). Genauere Regelungen könnten in einer Hausordnung getroffen werden - z.B. Leinenpflicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Haustierhaltung durch Mieter). |
| Hausversammlung | Siehe Eigentümerversammlung. |
| Hausvertrauensmann/-frau/-leute/-person | Siehe Hausvertrauensleute, Hausausschuss, Ausschuss, Beirat. |
| Hausverwalter | Der Hausverwalter ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis. Seine Vertretungsmacht kann im Verhältnis zu Dritten nicht beschränkt werden. Im Innenverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Hausverwalter ist eine Beschränkung der Vollmacht aber möglich. Für die Einbringung einer Klage gemäß § 27 WEG ist keine gesonderte Bevollmächtigung notwendig. Wenn ein Fremdverwalter bestellt wird, muss dieser über eine aufrechte Gewerbeberechtigung verfügen (GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht, Fremdverwaltung. |
| Heizkostenabrechnung | Die Heizkostenabrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zu legen. Wenn eine Abrechnung inhaltlich und begründet innerhalb von sechs Monaten schriftlich beanstandet wird, ist es möglich eine Korrektur der Abrechnung durch das Gericht im Außerstreitverfahren (wenn Schlichtungsstellen eingerichtet sind, sind diese vorgeschalten) zu beantragen. Wenn der Verbrauch ermittelt werden kann, so ist die Abrechnung teilweise nach Verbrauch, teilweise im Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen auf die Miteigentümer aufzuteilen (GdW-Informationen 1/2023 Seite 2ff: Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz; zu den besagten Beanstandungen/Einwendungen: GdW-Informationen 1/2011 Seite 3 Spalte rechts). |
| Honorar | Der Eigentümergemeinschaft dürfen Honorare für den Verwalter, für die Eigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige, Anwälte, etc. verrechnet werden, sofern diese Tätigkeiten für die Eigentümergemeinschaft erbracht haben und damit beauftragt waren. |
| Hypothek | Ist ein anderer Begriff für ein Pfandrecht, mit welchem Geldforderungen im Grundbuch sichergestellt werden. Derartige Eintragungen erfolgen immer mit Bezug auf die jeweiligen Eigentümer, die für das Darlehen haften. |
| Immobilienertragsteuer | Immobilienertragsteuer fällt für den Verkäufer im Fall des Verkaufs von Liegenschaftsanteilen an. Diese beträgt 30% vom Gewinn, wobei es Begünstigungen für Altvermögen gibt (also für Objekte, die der Käufer vor dem 31.03.2002 erworben hat). Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer gibt es in Form der Hauptwohnsitzbefreiung, eine teilweise Befreiung im Fall der Herstellerbefreiung. |
| Indexanpassung | Um die Kaufkraft eines vereinbarten Betrages zu erhalten, wird meist eine Indexanpassung (Wertsicherung) vereinbart. Das ist in vielen langzeitig laufenden Verträgen üblich, wie beispielsweise bei Mietverträgen, Verwalterverträgen, aber auch Wartungsverträgen. Siehe Schwellwert, Wertsicherung. |
| Individualrechte von Miteigentümern | Siehe Minderheitsrechte. |
| Informationspflicht | Den Verwalter trifft eine allgemeine Informationspflicht den Wohnungseigentümern gegenüber, weil er als Vertreter und Treuhänder der Eigentümergemeinschaft tätig ist. Dies ist in einigen Fällen speziell gesetzlich geregelt, wie z.B. durch das Recht auf Belegeinsicht, sowie das Recht in Abstimmergebnisse und in Verträge (wie z.B. den Verwaltervertrag) und Kontoauszüge der Eigentümergemeinschaft Einsicht zu nehmen. |
| Insolvenz | Unter Insolvenz wird Zahlungsunfähigkeit verstanden, die zu einem Gerichtsverfahren führt. Früher auch als „Konkurs“ bezeichnet. Bei Insolvenz eines Vertragspartners ist zu befürchten, dass Forderungen gar nicht oder nur mit geringen Quoten befriedigt werden (GdW-Informationen 2/2019 Seite 10f: Pleite einer Verwalterin). |
| Instandhaltungsfond | |
| Intelligente Messeinrichtungen („Smart Meter“) | Werden Messeinrichtungen genannt, die fernabgelesen werden können (GdW-Informationen 4/2022 Seite 11: Kein Unterlassungsanspruch wegen Installation von (intelligenten) Messeinrichtungen). |
| Jahresabrechnung | Siehe Abrechnung. |
| Kältekosten | Wenn eine gemeinsame Versorgungsanlage für Kälte vorhanden ist, sind die Kosten für die Erzeugung der Kälte (ebenso wie Heizkosten) abzurechnen und auf die einzelnen Abnehmer zu verteilen. |
| Kamin | |
| Kauf | Ist der entgeltliche Erwerb. Ziel eines Kaufes ist der Erwerb von Eigentum, wozu es einerseits einer Parteieneinigung, andererseits der Übergabe des Objektes bedarf. Bei unbeweglichen Gegenständen ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich um Eigentum zu erwerben (GdW-Informationen 2/2014 Seite 2ff: Kauf einer (gebrauchten) Eigentumswohnung; GdW-Informationen 1/2018 Seite 6ff: Kaufoption von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen; GdW-Informationen 2/2018 Seite 5ff: Kauf vom Bauträger). |
| Kaufvertrag | Durch einen Kaufvertrag werden die vereinbarten Bedingungen eines Kaufs festgehalten. Bei Liegenschaften wird üblicherweise eine Treuhandschaft für den Kaufpreis vereinbart. Wenn eine grundbücherliche Eintragung erfolgen soll, ist es notwendig, dass die Unterschriften beglaubigt sind. Siehe Kauf. |
| Kaution | Ist eine Sicherstellung und wird insbesondere bei Mietverträgen üblicherweise vereinbart. Sowohl die Höhe der Kaution als auch die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme werden vertraglich geregelt. |
| KFZ-Abstellplatz | Siehe Abstellplatz |
| Kick-Back-Zahlungen | Sind Zahlungen, die von einem Vertragspartner für die Auftragserteilung geleistet werden. |
| Klage | Ist der verfahrenseinleitende Schriftsatz in einem streitigen Gerichtsverfahren. |
| Klagsanmerkung | Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine bei Gericht eingebrachte Klage im Grundbuch angemerkt werden. Die Anmerkung der Klage für Zahlungsrückstände von Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist die Voraussetzung zur Durchsetzung des bestehenden Vorzugspfandrechts nach § 27 WEG. |
| Klavierspiel | Geräuschentwicklungen, die von anderen Bewohnern wahrgenommen werden können, sind im Interesse der übrigen Miteigentümer nur eingeschränkt zulässig (GdW-Informationen 1/2023 Seite 9: Klavierspiel). Siehe auch Ruhestörung. |
| Klimaanlage | Die nachträgliche Errichtung von Klimaanlagen darf nur mit Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erfolgen, weil für die Errichtung der Klimaanlage die Fassade und somit ein allgemeiner Teil der Liegenschaft durchbrochen wird. Bei Vorliegen von besonders berücksichtigungswürdigen Umständen ist eine Ersetzung der Zustimmung der übrigen Miteigentümer im außerstreitigen Gerichtsverfahren denkbar. Die Errichtung einer Klimaanlage ist keine privilegierte Maßnahme (§ 16 WEG, GdW-Informationen 1/2023 Seite 12: Das wichtige Interesse am Einbau einer Klimaanlage; GdW-Informationen 1/2019 Seite 2ff: Klimaanlage). Siehe Beschattung. |
| Konkurs | Siehe Insolvenz. |
| Kontoauszüge | Einerseits gibt es Bankkontoauszüge, andererseits gibt es Aufstellungen von Vorschreibungen und Zahlungen der Miteigentümer, die oft ebenfalls als „Kontoauszüge“ bezeichnet werden. |
| Kostensteigerung | Um Vorsorge für künftige Kostensteigerungen zu treffen, werden die eingehobenen Akontierungen immer wieder angepasst. Das Ausmaß wird vom Verwalter im Rahmen der Vorausschau angekündigt. Es ist aber auch während des Jahres zulässig die Höhe der Akontierungen neu festzusetzen. |
| Kostenverteilungsschlüssel | Siehe Aufteilungsschlüssel. |
| Kostenvoranschläge | Muss der Verwalter einholen, wenn er Arbeiten vergibt, die in größeren, mehr als einjährigen Abständen wiederkommen. Diese müssen vergleichbar sein. Siehe Auftragsvergabe. |
