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Wohnungseigentum von A – Z

Wohnungseigentum in Stichworten

Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.

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Begriff	Definition
Erwachsenenvertretung	Wenn eine Person nicht mehr in der Lage ist ihre Geschäfte selbst zu verrichten, kommt die Erwachsenenvertretung zum Tragen. Es gibt die gesetzliche Erwachsenenvertretung durch Familienangehörige und die gerichtliche Erwachsenenvertretung, bei der vom Gericht ein Erwachsenenvertreter bestellt wird. Die Erwachsenenvertretung wird immer in einem bestimmten Ausmaß festgelegt. In diesen Bereichen ist dann die rechtsgeschäftliche Handlung vom Erwachsenenvertreter und nicht von der vertretenden Person vorzunehmen. Somit ist gegebenenfalls auch bei der Beschlussfassung im Wohnungseigentum der Erwachsenenvertreter zu verständigen und zur Stimmabgabe aufzufordern (GdW-Informationen 2/2018 Seite 2ff: Aus Sachwaltern werden Erwachsenenvertreter).
Erwerberschutz	Dem Schutz des Erwerbers eines Wohnungseigentumsobjektes dient einerseits das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), aber auch die Rangordnung zur Wohnungseigentumsbegründung und/oder eine Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts im Grundbuch. Darüber hinaus erfolgt die Absicherung durch die Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt oder Notar.
Estrich	Der Estrich ist Teil des Fußbodenaufbaus und stellt einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar. Der Bodenaufbau oberhalb des Estrichs fällt in die Erhaltungspflicht des einzelnen Miteigentümers.
Exekution	Darunter versteht man gerichtliche Zwangsmaßnahmen zur Durchsetzung von Gerichtsentscheidungen. Exekution darf nur aufgrund eines rechtskräftigen Exekutionstitels geführt werden. Es gibt Exekutionen für die Hereinbringung von Geldbeträgen, aber auch auf Unterlassung oder Erzwingung von Handlungen.
Exekutionsmittel	Exekution kann in unterschiedlicher Art und Weise geführt werden. Bei Exekutionen zur Erwirkung von Handlungen oder Unterlassungen können Geldstrafen verhängt werden. Zur Hereinbringung von Geldbeträgen können Gegenstände gepfändet werden, ebenso wie Forderungen (z.B. das Arbeitseinkommen). Insbesondere bei Liegenschaften gibt es die Möglichkeit einer zwangsweisen Pfandrechtsbegründung, einer Zwangsverwaltung und schlussendlich der Zwangsversteigerung.
Exekutionstitel	Ist eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung, mit der eine Leistung, Handlung oder Unterlassung aufgetragen wird (also Urteile, Sachbeschlüsse, Beschlüsse, aber auch Bescheide, Rückstandsausweise, usw.).
Fassade	Ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft, der von keinem Miteigentümer eigenmächtig verändert oder in Anspruch genommen werden darf. Die Kosten für die Erhaltung allgemeiner Teile trägt die Eigentümergemeinschaft. Wenn Erhaltungsbedarf besteht, kann der Verwalter Aufträge auch ohne Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses vergeben. Wenn es sich jedoch um Veränderungen handelt, oder besondere Bedingungen damit verbunden sind, handelt es sich um Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und ist daher ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Abgrenzungsfragen stellen sich in diesem Zusammenhang immer wieder mit thermisch-energetischen Sanierungen, aber auch aufgrund von Fassadenbegrünungen.
Feilbietung	Ist eine besondere Form der Verwertung von Eigentumsrechten durch Versteigerung.
Fenster	Fenster (die Außenfenster bei Kastenfenstern) sind Teil der Außenhaut und daher auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Eine davon abweichende Vereinbarung zur Kostentragung muss schriftlich und einstimmig sein. Auch eine Veränderung von einzelnen Fenstern hinsichtlich der Größe, des Materials, der Farbe, etc. bedarf der Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Die Verpflichtung zur Wartung der Fenster trifft den jeweiligen Miteigentümer. Wenn Eigentümer auf eigene Kosten die Fenster tauschen, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten hinsichtlich des Kostenersatzes und der Zahlungsverpflichtung für andere Fenster (GdW-Informationen 2/2021 Seite 2ff: Fenster im Wohnungseigentum – Eine unendliche Geschichte).
Fernwärmeanschluss	Ein Anschluss an die Fernwärme ist eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung, weil das Heizungsmedium oder der Energieträger geändert wird. Wenn bereits eine zentrale Wärmeversorgungsanlage vorliegt, ist ein Mehrheitsbeschluss zur Umstellung auf Fernwärme ausreichend. Wenn jedoch Einzelheizungen vorliegen, gibt es zahlreiche juristische Detailprobleme zur Erreichung eines Fernwärmeanschlusses.
Fertigstellungsanzeige	Dies ist die Bestätigung des Bauausführenden an die Baubehörde, dass das Gebäude plangemäß fertiggestellt wurde. Vor Vorliegen der Fertigstellungsanzeige ist ein Bewohnen des Gebäudes nicht zulässig (GdW-Informationen 4/2021 Seite 15: Fertigstellungsanzeige; GdW-Informationen 1/2010 Seite 6: Fertigstellungsanzeige – Achtung!).
Feststellungsklage	Wenn ein Recht oder Rechtsverhältnis strittig ist, kann eine Klage auf Feststellung eingebracht werden, die zu einer Klärung dieser Frage im Verhältnis zwischen klagender und beklagter Partei führt.
Finanzierung der Eigentümergemeinschaft	Zur Finanzierung der Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft hebt der Verwalter monatliche Akontierungen ein, um damit die laufenden Kosten der Liegenschaft bedienen zu können. Die Liquidität der Eigentümergemeinschaft wird in der Judikatur sehr hoch bewertet, sodass auch Einwendungen gegen die Vorschreibung der Akontierungen und Aufrechnungen gegen die vorgeschriebenen Akontobeträge als unzulässig erachtet werden (GdW-Informationen 4/2021 Seite 6f: Finanzierung der Eigentümergemeinschaft).
Fixpreis	Beim Kauf von Neubauwohnungen kann entweder eine Vereinbarung getroffen werden, die den Preis erst nach Bauendabrechnung fixiert, oder es wird ein Fixpreis vereinbart, zu dem der Käufer die Liegenschaftsanteile erwirbt.
Förderung	Förderungen werden von Gemeinden, Ländern und dem Bund gewährt. Der Umfang ist sehr unterschiedlich und reicht von Förderungen im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden über Sanierungsdarlehen, bis zur Förderung von Begrünungen, oder Errichtung von Photovoltaikanlagen. Man unterscheidet zwischen Subjektförderung und Objektförderung (also danach, ob die Person die Förderung erhält, oder ob auf das Gebäude abgestellt wird). Siehe auch Wohnbauförderung.
Fremdverwaltung	Es besteht die Möglichkeit, dass ein Miteigentümer die Verwaltung der Liegenschaft übernimmt. Wenn eine liegenschaftsfremde Person (also in der Regel ein Immobilienverwalter) zum Verwalter bestellt wird, spricht man auch von Fremdverwaltung (GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?).
Fristen	Fristen gibt es in verschiedenen Gesetzesmaterien. Manche Fristen sind erstreckbar, andere können nicht verlängert werden. Wenn es sich um materiellrechtliche Fristen handelt, so sind diese nicht erstreckbar und es besteht die Notwendigkeit, dass innerhalb dieser Frist das betreffende Schriftstück bei Gericht einlangt (also nicht nur abgesendet wird). Beispiele für materiellrechtliche Fristen sind die Fristen für die Besitzstörungsklage, für Beschlussanfechtung, etc.
Fristlose Kündigung des Verwalters	Siehe auch Abberufung des Verwalters.
Fruchtgenussrecht	Das Fruchtgenussrecht ist ein persönliches Servitutsrecht, das jemandem eingeräumt werden kann, womit dieser das Recht erwirbt, das Objekt sowohl selbst zu bewohnen, als auch zu vermieten. Dem Fruchtgenussberechtigten kommen Verwaltungsrechte zu, also auch das Stimmrecht in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft (GdW-Informationen 2/2019 Seite 12: Mietvertrag mit Fruchtnießer; GdW-Informationen 4/2017 Seite 14: zur Stellung des Fruchtgenussbrechtigten).
Garage	Eine Garage ist ein allseitig umschlossener Raum zur Abstellung von Kraftfahrzeugen. Eine Lagerung von Gegenständen ist nicht zulässig. Garagen können selbständige Wohnungseigentumsobjekte sein (GdW-Informationen 3/2017 Seite 2ff: Garagen/Stellplätze).
Garten	Eine Gartenfläche kann entweder allgemeiner Teil einer Liegenschaft oder einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sein. Ersichtlich ist das aus der Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag (GdW-Informationen 3/2023 Seite 13: Unzulässige Änderungen im Garten des Wohnungseigentumsobjektes).
Gebäudeversicherung	Der Verwalter ist verpflichtet für das Gebäude eine ausreichende Versicherung abzuschließen. Die jedenfalls notwendigen Versicherungssparten sind Feuer- und Haftpflichtversicherung. Darüber hinaus werden oft Versicherungen gegen Sturmschaden und Leitungswasser abgeschlossen. Die Versicherungsprämien werden über die Betriebskosten verrechnet. Die Abwicklung der durch die Versicherung gedeckten Schäden wird durch den Verwalter besorgt. Davon zu unterscheiden ist die Haushaltsversicherung (GdW-Informationen 3/2014 Seite 13ff).
Gefahr im Verzug	Ist dann gegeben, wenn Gefahr für Leib, Leben, Bausubstanz, sowie sonstige Sachen besteht und kein Aufschub der Arbeiten möglich ist. In solchen Fällen ist der Verwalter von seiner Verpflichtung mehrere vergleichbare Angebote einzuholen befreit und hat unmittelbar Aufträge zur Beseitigung der Gefahr zu vergeben. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet der Verwaltung Schäden zu melden. Von der Baubehörde können Bauaufträge erlassen werden oder auch Sofortmaßnahmen umgesetzt werden (GdW-Informationen 4/2018 Seite 12: Wohnungseigentümer prüfen Verwalterargumentation Gefahr in Verzug).
Gegenangebot	Im Rahmen der Verpflichtung des Verwalters Angebote für Arbeiten einzuholen, die in größeren als jährlichen Abständen wiederkehren, hat er Gegenangebote einzuholen. Oftmals werden auch von Miteigentümern Gegenangebote vorgelegt. In manchen Verwalterverträgen wird dies ausdrücklich vereinbart (GdW-Informationen 3/2020 Seite 11: Wohnungseigentümer muss nicht 3 Angebote beischaffen).
Gegenbeschluss	Wenn ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist, besteht die Möglichkeit diesen Beschluss durch einen gegenteiligen Beschluss wieder aufzuheben. Dabei sind alle Formerfordernisse der Beschlussfassung einzuhalten. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer gerichtlichen Beschlussanfechtung (GdW-Informationen 1/2023 Seite 8f: Gegenbeschluss zu Bauarbeiten mit Frage zu Kosten wegen „Storno“).
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW)	Ihre Interessenvertretung - siehe www.gdw.at.
Gemeinschaftsordnung	Eine Gemeinschaftsordnung entsteht durch einstimmige schriftliche Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft (gem. § 26 WEG). Es können Organe der Eigentümergemeinschaft geschaffen werden, auch die Regeln über die Meinungsbildung können abgeändert werden. Den geschaffenen Organen kommt keine Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft zu.
Gemischtes Haus	Vor Inkrafttreten des WEG 2002 war es möglich an Liegenschaften teilweise Wohnungseigentum zu begründen. Dadurch kam es zu einer Mischung von schlichten Miteigentümern (in der Regel Mietwohnungen) und Wohnungseigentümern. Wirtschaftlich Ähnliches entsteht noch immer, wenn Wohnbaugenossenschaften die Genossenschaftswohnungen abverkaufen. Es kommt dann in der Verrechnung zu einem Nebeneinander von Abrechnungen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG), oder dem WGG und dem WEG (GdW-Informationen 3/2021 Seite 2ff: Das Mischhaus; GdW-Informationen 1/2018 Seite 6: Kaufoption von Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen).
Geräuschpegel	Die Erhöhung des Geräuschpegels ist oft ein Thema bei Anträgen auf Veränderungen durch einzelne Miteigentümer zur Errichtung von Klimaanlagen oder bei beantragten Umwidmungen von Objekten.
Gerichtsgebühren	Bei Verfahrenseinleitung fallen Gerichtsgebühren an, die vom Antragsteller oder der klagenden Partei zu bezahlen sind. Die Höhe variiert je nach dem gegenständlichen Streitwert. Über die endgültige Kostentragung entscheidet der Richter.
Gerichtszuständigkeit	Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ist das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Dieses Bezirksgericht ergibt sich auch aus dem Grundbuchauszug, weil es dort in der zweiten Zeile angedruckt wird.
Geschäftsinteressen	Sind im Zusammenleben von Menschen immer wieder von Bedeutung und führen oft zu Auseinandersetzungen zB wenn vermietende Wohnungseigentümer andere Interessen haben als selbstnutzende Eigentümer. Oft wird auch Verwaltern vorgeworfen, dass ihre Geschäftsinteressen Vorrang vor den Interessen der verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften haben.
Gewährleistung	Gewährleistung kann der Käufer geltend machen, wenn das von ihm gekaufte Objekt nicht dem entspricht, was ihm vertraglich zugesichert wurde, oder es nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Gewährleistungsansprüche stehen den einzelnen Käufern zu, können aber an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Wenn Gewährleistungsansprüche an allgemeinen Teilen der Liegenschaft mit Klage geltend gemacht werden, muss ein Mehrheitsbeschluss vorgelegt werden, aus dem sich ergibt, ob Behebung der Mängel oder Preisminderung begehrt werden soll. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei unbeweglichen Gegenständen drei Jahre. Gewährleistungsansprüche aus Aufträgen der Eigentümergemeinschaft stehen dieser zu (GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff: Gewährleistung; GdW-Informationen 1/2020 Seite 2ff: Die Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft).
Grundbuch	Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register, aus dem sich die Eigentümer der Liegenschaften und allfällige Belastungen ergeben. Den Grundbuchauszug erhält man gegen entsprechendes Entgelt bei Bezirksgerichten, oder auch bei Rechtsanwälten und Notaren. Es ist nicht erforderlich ein rechtliches Interesse nachzuweisen. Das Vertrauen auf den Grundbuchauszug ist geschützt. Man darf also für wahr halten, was im Grundbuch steht (mit einigen kleinen Ausnahmen).
Grunderwerbssteuer	Beim Ankauf von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen muss Grunderwerbssteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Diese beträgt beim Kauf 3,5% der Gegenleistung. Im Familienkreis und bei unentgeltlicher Übertragung gibt es Sonderbestimmungen.
Gruppenbildung in der Eigentümergemeinschaft	Diese kann rein tatsächlich vor sich gehen und entwickelt oft eine Eigendynamik (GdW-Informationen 3/2023 Seite 2ff). Siehe Ausschuss, Beirat, Abrechnungseinheit.
Gutachten	Gutachten werden von Sachverständigen gegen entsprechendes Entgelt erstattet. Sie begegnen uns im Wohnungseigentum von Anfang an, wie z.B. beim Nutzwertgutachten, oder beim Bauzustandsgutachten, aber auch zur Vorbereitung von Sanierungen werden oft Gutachten eingeholt. In Gerichtsverfahren kommt es immer wieder zur Einholung von Gutachten durch gerichtlich beeidete Sachverständige im Auftrag des Gerichts. Auch bei Schäden mit Versicherungsdeckung legt die Versicherung ihren Leistungen oft Gutachten zugrunde. Im Zuge von Zwangsversteigerungen werden Gutachten über den Wert der Liegenschaften oder Liegenschaftsanteile eingeholt.
Guthaben	Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung sind vom Verwalter auf neue Rechnung vorzutragen (also mit künftigen Akontierungen zu verrechnen).
Haftpflichtversicherung	Ist eine Versicherung, die für Schäden einsteht, die der Versicherungsnehmer verursacht. Siehe auch Gebäudeversicherung, Haushaltsversicherung.
Haftrücklass	Im Baugewerbe kommt es immer wieder zur Vereinbarung von Haftrücklässen. Auch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sieht einen Haftrücklass vor. Dieser Betrag wird bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten oder durch eine Bankgarantie abgesichert.
Haftungsgemeinschaft	Die Eigentümergemeinschaft ist eine Haftungsgemeinschaft. Es ist vorgesehen, dass Miteigentümer anteilig für Zahlungsausfälle anderer Miteigentümer aufzukommen haben. Besichert ist die Rückforderung durch das Vorzugspfandrecht (GdW-Informationen 2/2011 Seite 2ff: Haftung).
Hauptmietzinsreserve	Die Bildung der Hauptmietzinsreserve ist im MRG vorgesehen. Die Hauptmietzinsreserve ist eine fiktive Summe, die sich aus der Differenz zwischen Mieteinnahmen und damit zu bestreitenden Ausgaben zur Erhaltung und Verbesserung des Hauses ergibt (§ 18 Abs. 1, § 20 Abs. 2 MRG), dies für den Zeitraum von zehn Jahren. Ein Verzicht auf die anteilige Hauptmietzinsreserve bei Wohnungskauf kann zu Nachforderungen führen. Streng zu unterscheiden davon ist die Rücklage gem. WEG, weil die Rücklage tatsächlich vorhandenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft ist. Im Unterschied zur Rücklage muss die Hauptmietzinsreserve nicht auf einem Konto vorhanden sein.
Hausanschlag/Hausaushang	Sowohl Zustellungen durch das Gericht als auch Verständigungen von Beschlussfassungen werden unter anderem durch Aushänge im Haus/Hausanschlag verlautbart. Hausaushänge können Fristen auslösen. Daher wird bei Aushängen durch das Gericht das Datum des Anschlags beigefügt und ist in § 24 WEG auch vorgesehen, dass die Verlautbarung eines Beschlusses das Datum des Hausaushanges zu nennen hat. Siehe Aushang.
Hausausschuss	Siehe Ausschuss, Beirat.
Hausbesorger	Das Hausbesorgergesetz ist nur mehr für Hausbesorger anwendbar, deren Dienstverhältnis vor dem 01.07.2000 begonnen hat. Typischerweise wird dem Hausbesorger eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt. Es trifft ihn keine Anwesenheitspflicht im Haus, sondern lediglich die Verpflichtung die im Gesetz und im Dienstvertrag genannten Tätigkeiten zu verrichten. Die Kündigung eines Hausbesorgers ist in einem arbeitsrechtlichen Gerichtsverfahren möglich. Bei Pflichtverletzungen ist auch eine Entlassung des Hausbesorgers denkbar.
Hausbesorgerwohnung	Wenn in einer Nutzwertfestsetzung im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsvertrag eine Wohnung als Hausbesorgerwohnung gewidmet ist, so handelt es sich dabei um einen notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft, an dem nicht Wohnungseigentum begründet werden darf. Wenn kein Hausbesorger mehr beschäftigt wird, stellt sich oft die Frage um Vermietung oder Verkauf der Hausbesorgerwohnung. Ein Verkauf kann nur dann stattfinden, wenn alle Miteigentümer damit einverstanden sind. Die Zustimmung dazu kann nicht vom Gericht ersetzt werden (GdW-Informationen 3/2020 Seite 7ff: Die nicht benötigte Hausbesorgerwohnung).
Hausbetreuer	Ein Hausbetreuer ist ein Angestellter der Eigentümergemeinschaft, der mit vertraglich fixierten Tätigkeiten im Haus betraut ist. Dazu gehört typischerweise die Reinigung der Allgemeinflächen. Oft wird die Hausbetreuung auch von Hausbetreuungsfirmen durchgeführt. Die Betreuung wird dann in den meisten Fällen von unterschiedlichen Angestellten des Hausbetreuungsunternehmens vorgenommen.
Haushaltsversicherung	Eine solche sollte jeder Miteigentümer oder Mieter abschließen, um Schäden, die vom Wohnungseigentumsobjekt ausgehen, abzusichern. Damit verbunden ist in der Regel eine Haftpflichtversicherung für den Versicherungsnehmer und seine Familie. Die Konditionen können im Einzelnen sehr unterschiedlich sein.
Hauskomitee	Siehe Hausvertrauensleute, Hausausschuss, Ausschuss, Beirat.
Haustiere	Die Haltung von Haustieren ist grundsätzlich zulässig, sofern diese nicht zu einer Beeinträchtigung der Interessen der übrigen Miteigentümer führt (also beispielsweise Lärmbelästigung, Verschmutzung der allgemeinen Teile, etc.). Es darf auch keine Gefährdung der Bausubstanz damit verbunden sein (große Aquarien können beispielsweise statische Probleme darstellen). Genauere Regelungen könnten in einer Hausordnung getroffen werden - z.B. Leinenpflicht (GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Haustierhaltung durch Mieter).

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