Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Vadium | Ist eine Sicherheitsleistung, die im Versteigerungsverfahren von den Bietern zu erlegen ist. |
| Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft | Diese dürfen nur mit Mehrheitsbeschluss umgesetzt werden, weil es sich dabei um Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung handelt. Wenn ein Miteigentümer in seinem Interesse Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vornehmen möchte, muss er dazu die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einholen. Diese Zustimmung kann unter Umständen vom zuständigen Bezirksgericht im Verfahren Außerstreitsachen ersetzt werden (§ 16 WEG). |
| Vergabe von Aufträgen | Siehe Auftragsvergabe. |
| Vergebührung von Mietverträgen | Mietverträge müssen nur dann vergebührt werden, wenn der Mietgegenstand keine Wohnung ist. Die Höhe der Mietvertragsgebühr richtet sich nach der Vertragsdauer und der Mietzinshöhe. |
| Verjährung | Bewirkt das Erlöschen der Durchsetzbarkeit eines Rechtes (z.B. der Gewährleistung). Die Verjährungsfrist beträgt für Forderungen des täglichen Lebens drei Jahre, kann aber auch 30 Jahre betragen. Forderungen zwischen Miteigentümern verjähren in 30 Jahren, wenn es sich um bereicherungsrechtliche Ansprüche handelt. |
| Verkauf der Hausbesorgerwohnung | Da die Hausbesorgerwohnung ein allgemeiner Teil der Liegenschaft ist, ist ein Verkauf nur dann möglich, wenn alle Miteigentümer dem schriftlich zustimmen. Siehe Hausbesorgerwohnung. |
| Vermietung | Die Vermietung eines Wohnungseigentumsobjekts ist ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Dabei ist die Widmung des Objekts zu berücksichtigen. Wenn es sich allerdings um eine kurzfristige gewerbliche touristische Vermietung handelt, ist zu überprüfen, ob das Wohnungseigentumsobjekt auch diese Widmung aufweist. Bei einer Widmung als „Wohnung“ ist eine derartige Vermietung unzulässig (GdW-Informationen 3/2015 Seite 2ff: Vermietung einer Eigentumswohnung; GdW-Informationen 4/2015 Seite 6ff: Vermietung einer Eigentumswohnung, Teil 2). Siehe Airbnb. |
| Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft | Die Eigentümergemeinschaft kann Mietverträge über allgemeine Teile der Liegenschaft abschließen (z.B. über eine aufgelassene Hausbesorgerwohnung). Die Vermietung von allgemeinen Flächen ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Wenn es sich jedoch um die Vermietung an einen Miteigentümer handelt, ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, sowohl für den Abschluss des Vertrages als auch für dessen Auflösung, notwendig. |
| Verrechnungsstichtag | Dieser wird in Kaufverträgen regelmäßig festgelegt. Damit wird zwischen Käufer und Verkäufer fixiert, welchen Vertragsteil die Zahlungspflicht ab dem Verrechnungsstichtag trifft. Derartige Vereinbarungen in Kaufverträgen sind für die Eigentümergemeinschaft und daher auch für den Verwalter nicht verbindlich. Der Eigentümergemeinschaft gegenüber ist immer derjenige Miteigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung im Grundbuch eingetragen ist. |
| Versicherungen | |
| Vertrag | Verträge können sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Für manche Verträge gibt es Formvorschriften, z.B. die Notwendigkeit der beglaubigten Unterschrift für Verträge, die im Grundbuch eingetragen werden, oder die Notariatsaktpflicht für Schenkungsverträge ohne tatsächliche Übergabe (GdW-Informationen 1/2018: Verträge im Bereich des Wohnungseigentums). |
| Vertragserrichter | Vertragserrichter eines Kaufvertrages kann grundsätzlich jeder sein. Üblicherweise wird ein Rechtsanwalt oder Notar dafür herangezogen. Üblicherweise ist der Vertragserrichter auch Treuhänder hinsichtlich der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen. |
| Vertrauenschadenversicherung | Ist eine Versicherung, die sowohl für Rechtsanwälte als auch für Notare über deren jeweils zuständige Kammer abgeschlossen ist. Aus dieser Versicherung sollen Schäden im Zusammenhang mit Veruntreuungen von Treuhandgeldern abgedeckt werden (GdW-Informationen 5/2009 Seite 8: Welche Schäden deckt die Vertrauensschadenversicherung?; GdW-Informationen 1/2010 Seite 8f: Welche Schäden die Vertrauensschadenversicherung deckt). |
| Vertretung der Eigentümergemeinschaft | Die Eigentümergemeinschaft wird im Außenverhältnis vom Verwalter vertreten. Ihm steht eine nach außen hin unbeschränkbare Vollmacht zur Vertretung zu. Im Streit mit dem Verwalter kann eine Eigentümergemeinschaft durch den Eigentümervertreter vertreten sein. Wenn kein Verwalter bestellt ist wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit vertreten. |
| Verwalter | Siehe Hausverwalter. |
| Verwalterhonorar | Das Verwalterhonorar wird durch den Verwaltervertrag festgelegt. Bei der Bestellung eines Verwalters sollte die Höhe des Verwaltungshonorars thematisiert werden, aber nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Oftmals werden im Verwaltervertrag nicht alle Leistungen genannt, die der Verwalter erbringt, sodass dann zusätzliche Leistungen gemäß den im Verwaltervertrag genannten Stundensätzen verrechnet werden (GdW-Informationen 3/2016 Seite 2ff: Verwalterhonorar). |
| Verwalterkündigung | Siehe Kündigung des Verwalters. |
| Verwalterpflichten | Den Verwalter treffen zahlreiche Pflichten. Insbesondere hat er die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Eine Aufstellung der Verwalterpflichten findet sich in § 20 WEG. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung eine Vorausschau zu legen, Rechnung zu legen, sowie die Eigentümer zu informieren (GdW-Informationen 3/2012 Seite 13ff und 4/2012 Seite 13ff, GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Informationspflicht. |
| Verwaltervertrag | Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Dieser kommt oftmals durch den Bestellungsbeschluss zustande. Wenn der Verwalter anbietet zu bestimmten Bedingungen ein Haus zu verwalten und dann ein Mehrheitsbeschluss für seine Bestellung zustande kommt, wird dieses Angebot des Verwalters zum Inhalt des Verwaltervertrages. Wenn ein solcher vorliegt, ist der Verwalter auch verpflichtet über dessen Inhalt Auskunft zu geben. Es ist aber auch möglich, dass eine Verwalterbestellung erfolgt, ohne dass schriftlich ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Dann erfolgt die Verwaltungstätigkeit allein aufgrund des Gesetzes. |
| Verwaltervollmacht | Es ist üblich, dass der Verwalter Vollmachten der Miteigentümer bekommt. Notwendig ist eine derartige Vollmacht in erster Linie den Finanzämtern gegenüber. Durch Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht besteht die Möglichkeit im Innenverhältnis die Befugnisse des Verwalters einzuschränken. Oftmals werden von Verwaltern auch Vollmachten vorgelegt, die umfangreicher sind als notwendig. Kein Eigentümer ist verpflichtet eine zu weit gehende Vollmacht zu unterfertigen. Wenn es bereits geschehen ist, kann er die erteilte Vollmacht widerrufen, oder beschränken. Aufgrund des Gesetzes hat der Verwalter die im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vollmacht die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht. |
| Verwalterwechsel | Siehe Bestellung des Verwalters, Kündigung des Verwalters. |
| Vollmacht | Im Zuge des Abschlusses von Kaufverträgen wird oft auch eine Vollmacht für die Wohnungseigentumsbegründung und allfällige Schritte vor der Baubehörde verlangt. Der notwendige Umfang derartiger Vollmachten sollte hinterfragt werden. Ganz allgemein ist bei der Erteilung von Vollmachten Vorsicht geboten. Siehe Verwaltervollmacht und Stimmrechtsvollmacht. |
| Vorausschau | Der Verwalter ist verpflichtet bis 31.12. jeden Jahres eine Vorausschau für die kommenden Jahre zu legen. Dabei hat er einerseits die voraussichtliche Entwicklung der Bewirtschaftungskosten darzustellen, andererseits die notwendigen künftigen Erhaltungsarbeiten samt Grobkostenschätzung anzugeben und auszuführen wie die Kostendeckung erfolgen soll (GdW-Informationen 4/2023 Seite 9f: Die Bedeutung der Vorausschau). |
| Vorkaufsrecht | Ein Vorkaufsrecht kommt durch eine vertragliche Vereinbarung zustande. Dem Vorkaufsberechtigten wird damit das Recht eingeräumt anstatt eines anderen Käufers in einen Kaufvertrag einzutreten. Für die Eintragung im Grundbuch ist eine beglaubigte Unterfertigung notwendig. |
| Vorläufiger Verwalter | Wenn für eine Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, besteht die Möglichkeit, dass sowohl Miteigentümer als auch andere Personen, die ein rechtliches Interesse haben, einen Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Bezirksgericht bestellt dann einen Verwalter, der so lange Verwalter der Liegenschaft bleibt, bis mit Mehrheitsbeschluss ein anderer Verwalter bestellt ist. |
| Vorläufiges Wohnungseigentum | Wird vom Alleineigentümer einer Liegenschaft durch schriftliche Errichtungserklärung (Wohnungseigentumsstatut) begründet. Es sind dabei nur standardisierte Regelungen zulässig. |
| Vormerkung des Eigentumsrechts | Ist eine Form einer Grundbuchseintragung, die erfolgt, wenn noch keine Einverleibung erfolgen kann. Die Vormerkung wird durch die Anmerkung der Rechtfertigung einer Einverleibung gleichwertig. |
| Vorschreibungen | Siehe Akontozahlung. |
| Vorzugspfandrecht | Aufgrund des Gesetzes besteht ein Vorzugspfandrecht, das jeden Liegenschaftsanteil belastet, sofern Wohnungseigentum begründet ist. Voraussetzung zur Ausübung des Vorzugspfandrechtes ist, dass offene Forderungen innerhalb von sechs Monaten eingeklagt werden und eine Klagsanmerkung im Grundbuch erfolgt. Das Vorzugspfandrecht gilt für Forderungen, die zum Zeitpunkt der Meistbotsverteilung nicht älter als fünf Jahre sind. Das Vorzugspfandrecht besteht sowohl für Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer, als auch für Forderungen zwischen den Miteigentümern. Das Vorzugspfandrecht sichert den betreffenden Forderungen einen besseren Rang als anderen im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten (GdW-Informationen 1/2012 Seite 10: Vorzugspfandrecht – Schikane oder Notwendigkeit). |
