Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Balkon | Ein Balkon ist eine nicht überdachte und auskragende Fläche, die in den meisten Fällen einer Wohnung zugeordnet ist. Hinsichtlich der Erhaltung treffen sich hier allgemeine Teile der Liegenschaft mit einer Erhaltungspflicht des einzelnen Eigentümers. So fällt der Bodenbelag in die Erhaltungspflicht des Eigentümers. Der Balkonaufbau, insbesondere die Feuchtigkeitsabdichtung, ist aber allgemeiner Teil der Liegenschaft. Oftmals werden hinsichtlich dieser Gebäudeteile abweichende Kostentragungsregelungen in Wohnungseigentumsverträgen vereinbart. |
| Bankgarantie | Eine Bankgarantie ist eine Verpflichtungserklärung der Bank, bei Vorliegen bestimmter Umstände Zahlung zu leisten. Bankgarantien werden oft zur Besicherung von Haftrücklässen herangezogen. Wichtig für den Wohnungskäufer ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine abstrakte Bankgarantie handelt (also keine weiteren Voraussetzungen nachgewiesen werden müssen, wenn die Bankgarantie gezogen wird). Um die Zahlungsverpflichtung aufgrund einer abstrakten Bankgarantie auszulösen, reicht ein Schreiben an die Bank, dass die Bankgarantie gezogen wird. Wenn die Berechtigung zum Ziehen der Garantie bestritten wird, erfolgt die Klärung in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren. |
| Barrierefreiheit | Die barrierefreie Ausgestaltung von Gebäudeteilen und Wohnungseigentumsobjekten wird vielfach gefördert. Durch die WEG-Novelle 2022 (GdW-Informationen 1/2022 Seite 2ff) wurde die Herstellung der Barrierefreiheit durch die Zustimmungsfiktion erleichtert. |
| Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG) | Dieses Gesetz dient dazu gleichzeitig auf einer Baustelle tätige Arbeiter zu schützen und die Vorgänge auf einer Baustelle zu koordinieren. Oftmals treten durch die Notwendigkeit der Bauarbeitenkoordination zusätzliche Kosten auf, die der auftraggebenden Eigentümergemeinschaft angelastet werden. |
| Bauaufsicht | Örtliche Bauaufsicht bedeutet nicht, dass ständig jemand auf der Baustelle anwesend ist. Es werden lediglich regelmäßige Kontrollen durchgeführt. Der Verwalter ist nicht verpflichtet vor Ort die Bauaufsicht zu besorgen. Eine örtliche Bauaufsicht wird auf Kosten der Eigentümergemeinschaft beauftragt, wenn größere Bauarbeiten anstehen. Das Bauverwaltungshonorar ist von den Kosten der Bauaufsicht zu unterscheiden. |
| Bauauftrag | Dabei handelt es sich entweder um einen Auftrag zum Bau oder um einen Bescheid der Baubehörde, der die Durchführung notwendiger Bauarbeiten beauftragt. Ein derartiger Bescheid ergeht an alle grundbücherlichen Miteigentümer, sofern es allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft. Bei Nichtbefolgung eines behördlichen Bauauftrags drohen den Miteigentümern einerseits Strafen, andererseits die behördliche Ersatzvornahme der Arbeiten auf Kosten der Eigentümer. |
| Baubetreuungskosten | Sind zusammengefasst alle Kosten, die für die Baubetreuung auflaufen (also sowohl örtliche Bauaufsicht, als auch Bauverwaltungshonorar und die Kosten für die Bauarbeitenkoordination). |
| Baubewilligung | Diese ist eine notwendige Voraussetzung für die Errichtung eines Gebäudes, aber auch bei verschiedenen nachträglichen Umbauten, insbesondere wenn die Gebäudehülle und die Außenansicht betroffen ist. Da die Bauordnungen länderweise unterschiedlich sind, sind auch die Voraussetzungen für die Einreichung um Baubewilligung unterschiedlich. In einigen Bundesländern ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer für die Baueinreichung notwendig, in anderen reicht die Mehrheit aus. |
| Bauendabrechnung | Nach der Errichtung eines Gebäudes erfolgt eine Bauendabrechnung. Den Käufer betrifft das nur dann, wenn er nicht zum Fixpreis gekauft hat. Auch die Überprüfung der Bauendabrechnung kann gerichtlich erzwungen werden. |
| Baufortschrittsprüfer | Ein solcher ist im Bauträgervertragsgesetz (BTVG) für die Auszahlung nach Ratenplan vorgesehen. Der Baufortschrittsprüfer prüft nicht die Qualität der ausgeführten Arbeiten, sondern bestätigt lediglich wie weit der Bau fortgeschritten ist (GdW-Informationen 1/2014 Seite 13: Haftung wegen unrichtiger Baufortschrittsbestätigung). |
| Baumangel | Darunter versteht man einen mangelhaften Bauzustand, der zu Gewährleistungsansprüchen führen kann und jedenfalls zu beheben ist. |
| Bauordnung | Bauordnungen sind länderweise unterschiedlich und enthalten zahlreiche Vorschriften über Bauausführungen und die Erhaltung von Gebäuden. |
| Baurecht | |
| Baurechtswohnungseigentum | Wenn auf einer fremden Liegenschaft ein Gebäude errichtet wird, kann an diesem Wohnungseigentum begründet werden. In diesem Fall handelt es sich um Baurechtswohnungseigentum. Dieses ist dadurch gekennzeichnet, dass kein Eigentumsrecht am Baugrund vorliegt, sondern Baurechtszins für die Nutzung des Grundes zu entrichten ist (GdW-Informationen 2/2018 Seite 8f). |
| Bauträger | Bauträger nennt man den Errichter von Gebäuden mit mehreren Objekten, die in der Folge abverkauft werden. Um den Kauf von Bauträgern abzusichern gibt es das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), in dem verschiedene Sicherungsmechanismen für die Erwerber der Objekte vorgesehen sind (GdW-Informationen 2/2018 Seite 5ff). |
| Bauverwaltung | Diese ist von der Bauaufsicht zu unterscheiden. Unter Bauverwaltung versteht man die Betreuungsleistung der Hausverwaltung im Zusammenhang mit Sanierungsarbeiten. Der Umfang der Bauverwaltung kann sehr unterschiedlich gestaltet sein, je nachdem ob die Ausschreibung und Rechnungskontrolle extern vergeben ist, oder von der Verwaltung besorgt wird. Nicht umfasst von der Bauverwaltung ist die örtliche Bauaufsicht. |
| Bauwerksbuch | Ist eine Dokumentation hinsichtlich von Gebäuden. Dieses wird oftmals durch Bauordnungen verpflichtend vorgesehen. In den meisten Fällen wird dieses elektronisch geführt. |
| Bauzustandsgutachten | Ist ein Gutachten über den Erhaltungszustand eines Gebäudes. Wenn Wohnungseigentumsobjekte von einem Wohnungseigentumsorganisator verkauft werden, die mehr als zwanzig Jahre alt sind, haftet der Wohnungseigentumsorganisator dem Käufer für einen Zustand des Gebäudes, dass in den nächsten zehn Jahre keine größeren Erhaltungsarbeiten notwendig sind, sofern er vor Vertragsabschluss kein Bauzustandsgutachten vorlegt. |
| Beendigung eines Mietvertrages | Wenn es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung handelt, die in einem Gebäude liegt, das mehr als zwei selbstständig verwendbare Einheiten aufweist, ist die Beendigung nur nach Maßgabe des Mietrechtsgesetzes zulässig, also nur bei Vorliegen der im MRG genannten Kündigungsgründe. Bei anderen Objekten ist die Beendigung eines Mietvertrages leichter möglich (GdW-Informationen 2/2022 Seite 8: Beendigung eines wirksam befristeten Mietverhältnisses; GdW-Informationen 1/2012 Seite 6f: Beendigung von Mietverträgen). |
| Beglaubigung | Die Beglaubigung von Unterschriften ist notwendig, wenn Urkunden ins Grundbuch eingetragen werden sollen. Die Beglaubigung wird durch einen Notar vorgenommen. Durch die Beglaubigung wird notariell bestätigt, von welcher Person die Unterschrift geleistet wurde. Daher ist bei Beglaubigung von Unterschriften ein Lichtbildausweis vorzulegen. Die Beglaubigung von Unterschriften ist auch durch Bezirksgerichte möglich. |
| Begründung von Wohnungseigentum | Ist die Entstehung von Wohnungseigentum. Wohnungseigentum ist ein Miteigentumsrecht an einer Liegenschaft, verbunden mit einem ausschließlichen Nutzungsrecht an abgegrenzten Objekten. Wenn Wohnungseigentum begründet ist, ist dies im Grundbuch in der Aufschrift ersichtlich. Bei den Anteilen der einzelnen Miteigentümer ist vermerkt, mit welchem Wohnungseigentumsobjekt dieses verknüpft ist (GdW-Informationen 4/2021 Seite 2ff: Das geteilte Recht im Wohnungseigentum). |
| Beirat | Siehe Ausschuss. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist eine Beschränkung der Verfügungen über das Eigentumsrecht, das durch Vertrag oder Gerichtsentscheidung begründet wird. Es untersagt dem Eigentümer ohne Zustimmung des Verbotsberechtigten die Liegenschaft zu belasten oder zu veräußern. Ein Belastungsverbot muss nicht mit einem Veräußerungsverbot verknüpft sein. Zumeist wird aber beides vereinbart. Wenn dieses Recht im Grundbuch eingetragen ist, ist die Liegenschaft vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt, nicht aber vor der Klagsanmerkung und Verwertung für das Vorzugspfandrecht zugunsten der Eigentümergemeinschaft oder der Miteigentümer. |
| Belege | In einer Einnahmen-Ausgaben-Abrechnung hat keine Buchung ohne Beleg zu erfolgen. Der Beleg ist die Rechnung samt Zahlungsbestätigung. Beleg nennt man auch die Beilage zu einem Bankkontoauszug, aus der Details einer Buchung ersichtlich sind. |
| Belegeinsicht | Der Verwalter ist verpflichtet in die Belege zur Abrechnung Einsicht zu gewähren, sobald er die Abrechnung gelegt hat. Das Recht auf Belegeinsicht besteht zumindest solange als auch die Abrechnung bekämpft werden kann. Während des aktuellen Jahres ist der Verwalter nicht verpflichtet Belegeinsicht zu gewähren, wohl aber besteht die Verpflichtung in Bankkontoauszüge Einsicht zu gewähren (GdW-Informationen 3/2023 Seite Seite 6f: Belegeinsicht; GdW-Informationen 3/2013 Seite 10: Kopien der Bankbelege und Bankauszüge des Rücklagenkontos). |
| Belegsammlung | Ist die Zusammenstellung der Belege zu einer Abrechnung. Diese hat beim Verwalter zur Einsicht aufzuliegen. |
| Benützungsregelung | Eine solche kann von allen Miteigentümern schriftlich und einstimmig vereinbart werden. Diese hat Nutzungsrechte an allgemeinen Teilen zum Inhalt. Benützungsregelungen kommen oft hinsichtlich von Kellerabteilen oder Autoabstellplätzen zustande, wenn diese allgemeine Teile der Liegenschaft sind. Auf Antrag von mindestens einem Miteigentümer kann eine Benützungsregelung vom zuständigen Bezirksgericht im Verfahren Außerstreitsachen erlassen oder abgeändert werden (§ 17 WEG, GdW-Informationen 2/2023 Seite 3f). |
| Berufung | Die Berufung ist das Rechtsmittel gegen Gerichtsentscheidungen im streitigen Verfahren (also das Rechtsmittel gegen Urteile). Daneben gibt es auch im Verwaltungsverfahren in Gemeinden das Rechtsmittel der Berufung. Es führt zur Überprüfung einer erstinstanzlichen Entscheidung. |
| Beschattung | Beschattungsvorrichtungen werden in der Regel an der Außenhaut des Gebäudes angebracht und bedürfen daher der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Durch die WEG-Novelle 2022 (GdW-Informationen 1/2022 Seite 2ff) wurden Beschattungsvorrichtungen privilegiert, sodass es ausreicht, wenn ein Miteigentümer die übrigen Miteigentümer darüber informiert, dass er beabsichtigt eine Beschattungsvorrichtung zu errichten und mitteilt, dass er von einer Zustimmung ausgeht, sofern nicht innerhalb von zwei Monaten ein Widerspruch von Miteigentümern einlangt. Die Zustimmung der Miteigentümer kann im Fall eines Widerspruchs bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch in einem außerstreitigen Gerichtsverfahren ersetzt werden. Beschattungsvorrichtungen haben sich harmonisch in das Gesamtbild des Gebäudes einzufügen. In den Bauordnungen kann eine Verpflichtung zur Erstattung einer Bauanzeige oder die Notwendigkeit einer Baubewilligung vorgesehen sein. Sowohl die Kosten der Errichtung als auch der Erhaltung von Beschattungsvorrichtungen sind vom jeweiligen Miteigentümer zu tragen. Wenn allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, hat der ändernde Wohnungseigentümer alle Mehrkosten, die durch die Errichtung der Beschattungsvorrichtung entstehen, zu tragen. |
| Bescheid | Ist eine Form der Entscheidung durch eine Behörde. Diese kann durch Rechtsmittel bekämpft werden. Ganz allgemein ist ein Bescheid eine behördliche Wissens- und Willenserklärung, für die bestimmte Formvorschriften einzuhalten sind, weil ansonsten ein Bescheid ungültig ist. |
| Beschluss | Ist eine Form der Gerichtsentscheidung. Ein Sachbeschluss ist die Entscheidung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Ein Endbeschluss ist die Entscheidung des Gerichts in einem Besitzstörungsverfahren. Die Miteigentümer können Beschlüsse fassen, dafür sind Formalitäten einzuhalten. Siehe Mehrheitsbeschluss. |
| Beschlussanfechtung | Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft können mit einem Antrag beim zuständigen Bezirksgericht im Verfahren Außerstreitsachen angefochten werden. Antragsgegner sind alle Miteigentümer, die nicht Antragsteller sind. Ziel des Antrags ist eine .berprüfung und Aufhebung eines Mehrheitsbeschlusses. Innerhalb einer Frist von einem Monat können formelle Mängel der Beschlussfassung geltend gemacht werden. Innerhalb dieser Frist muss der Antrag auf Beschlussanfechtung beim zuständigen Bezirksgericht eingelangt sein. In Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung kann überdies auch eine Anfechtung aus inhaltlichen Gründen erfolgen und dafür steht eine Frist von drei Monaten zur Verfügung. Bei Mängeln in der Verständigung der Miteigentümer verlängert sich diese Frist auf sechs Monate (§§ 24, 29 WEG, GdW-Informationen 4/2022 Seite 2ff). |
| Beschlussfassung | Das WEG sieht Formalvorschriften für die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen vor. Notwendig ist die Verständigung sämtlicher Miteigentümer, sodass diese ihr Äußerungsrecht ausüben können (§ 24 WEG, GdW-Informationen 3/2022: Beschlussfassung). |
| Beschränkung der Verwaltervollmacht | Dem Verwalter kommt eine nach außen hin nicht beschränkbare Vollmacht zu, die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Dies bedeutet, dass Handlungen des Verwalters anderen gegenüber wirksam sind, auch wenn er damit seine Befugnisse aus dem Verwaltervertrag überschreitet. Im Innenverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter ist es aber möglich die Befugnisse des Verwalters einzuschränken, was auch sinnvoll ist. Wenn sich der Verwalter über derartige Beschränkungen im Innenverhältnis hinwegsetzt, kann das zu Schadenersatzpflichten des Verwalters führen. Jedenfalls stellt es eine Pflichtverletzung des Verwalters dar (GdW-Informationen 4/2019 Seite 10: Beschränkung der Verwaltervollmacht; GdW-Informationen 3/2013 Seite 2ff: Vollmacht – Sinn und Unsinn). |
| Beschwerde | Im Verwaltungsverfahren gibt es das Rechtsmittel der Beschwerde. |
| Besitz | Besitz und Eigentum werden im Sprachgebrauch oft synonym gebraucht. Rechtlich macht es einen großen Unterschied, ob man Besitzer oder Eigentümer einer Sache ist. Juristisch richtig muss der Besitzer nämlich nicht Eigentümer sein und der Eigentümer muss nicht Besitzer sein. Besitz ist die Innehabung mit dem Willen die Sache zu behalten und sagt nichts über das Recht zum Besitz aus. |
| Besitzstörungsklage | Wenn der ruhige Besitz eigenmächtig gestört wird, kann der gestörte Besitzer mit Klage gegen diesen Eingriff in sein Recht vorgehen. Die Besitzstörungsklage muss innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers beim zuständigen Bezirksgericht eingelangt sein. |
| Bestbieter | Bei der Ermittlung des Bestbieters wird nicht nur der Preis eines Angebots berücksichtigt, sondern das Preis-Leistungs- Verhältnis, insbesondere auch die bisherigen Erfahrungen und Referenzen sowie Gewährleistungszusagen, Haftrücklass etc. des Anbieters. |
| Bestellung des Verwalters | Wenn ein Verwalter mit der Verwaltungstätigkeit beauftragt wird, spricht man auch von der Bestellung des Verwalters. Diese erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss (GdW-Informationen 3/2020 Seite 2ff: Kündigung und Neubestellung des Verwalters; GdW-Informationen 3/2022: Beschlussfassung). |
| Betriebskosten | Im Mietrechtsgesetz findet sich ein Katalog von Betriebskosten, die einem Mieter gegenüber verrechnet werden dürfen. Im Gegensatz dazu haben Miteigentümer alle laufenden Kosten zu tragen, die mit der Liegenschaft in Verbindung stehen. Von den Betriebskosten zu unterscheiden sind Erhaltungskosten, also Kosten der Sanierung und Verbesserung der Liegenschaft (GdW-Informationen 1/2023 Seite 6: Die Höhe der Vorschreibungen). |
| Betriebskostenakonto | Zur Abdeckung der laufenden Betriebskosten werden vom Verwalter Akontierungen auf die voraussichtlich auflaufenden Betriebskosten festgesetzt und eingehoben. Da diese Akontierungen zur Liquidität der Eigentümergemeinschaft notwendig sind, sind Aufrechnungen und Einwendungen gegen die Vorschreibung der Betriebskostenakonti unzulässig. Die Höhe der Betriebskostenakonti könnte auch durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden (GdW-Informationen 1/2023 Seite 7: Akontozahlungspflicht des Wohnungseigentümers). |
| Billigstbieter | Im Gegensatz zur Ermittlung des Bestbieters wird bei der Ermittlung des Billigstbieters lediglich der Preis berücksichtigt. Voraussetzung ist aber auch hier, dass vergleichbare Kostenvoranschläge vorliegen, um den Billigstbieter korrekt ermitteln zu können. |
| Brennwerttherme | Die modernere Generation der Gaskombithermen oder Gasthermen, welche Energie effizienter nutzen, nennt man Brennwertthermen. Es besteht die Verpflichtung bei einem Austausch auf derartige Geräte umzustellen. Zu Problemen kommt es, wenn mehrere Thermen in einen Abgassammler münden, weil eine Kombination von Heizwertthermen und Brennwertthermen in einem Abgassammler nicht möglich und nicht zulässig ist (GdW-Informationen 3/2015 Seite 7: Brennwertgerät). |
| BTVG Bauträgervertragsgesetz | Das BTVG ist ein Gesetz zum Schutz der Erwerber von Wohnungseigentumsobjekten vom Bauträger. Es sieht verschiedene Sicherungsmechanismen vor um den Erwerber abzusichern (GdW-Informationen 2/2018 Seite 5ff: Kauf vom Bauträger). Siehe Baufortschrittsprüfer, Bauträger. |
