Wohnungseigentum von A – Z

Ein Balkon ist eine nicht überdachte und auskragende Fläche, die in den meisten Fällen einer Wohnung zugeordnet ist. Hinsichtlich der Erhaltung treffen sich hier allgemeine Teile der Liegenschaft mit einer Erhaltungspflicht des einzelnen Eigentümers. So fällt der Bodenbelag in die Erhaltungspflicht des Eigentümers. Der Balkonaufbau, insbesondere die Feuchtigkeitsabdichtung, ist aber allgemeiner Teil der Liegenschaft. Oftmals werden hinsichtlich dieser Gebäudeteile abweichende Kostentragungsregelungen in Wohnungseigentumsverträgen vereinbart.

Eine Bankgarantie ist eine Verpflichtungserklärung der Bank, bei Vorliegen bestimmter Umstände Zahlung zu leisten. Bankgarantien werden oft zur Besicherung von Haftrücklässen herangezogen. Wichtig für den Wohnungskäufer ist in diesem Zusammenhang, dass es sich um eine abstrakte Bankgarantie handelt (also keine weiteren Voraussetzungen nachgewiesen werden müssen, wenn die Bankgarantie gezogen wird). Um die Zahlungsverpflichtung aufgrund einer abstrakten Bankgarantie auszulösen, reicht ein Schreiben an die Bank, dass die Bankgarantie gezogen wird. Wenn die Berechtigung zum Ziehen der Garantie bestritten wird, erfolgt die Klärung in einem nachfolgenden Gerichtsverfahren.

Die barrierefreie Ausgestaltung von Gebäudeteilen und Wohnungseigentumsobjekten wird vielfach gefördert. Durch die WEG-Novelle 2022 (GdW-Informationen 1/2022 Seite 2ff) wurde die Herstellung der Barrierefreiheit durch die Zustimmungsfiktion erleichtert.

Dieses Gesetz dient dazu gleichzeitig auf einer Baustelle tätige Arbeiter zu schützen und die Vorgänge auf einer Baustelle zu koordinieren. Oftmals treten durch die Notwendigkeit der Bauarbeitenkoordination zusätzliche Kosten auf, die der auftraggebenden Eigentümergemeinschaft angelastet werden.

Örtliche Bauaufsicht bedeutet nicht, dass ständig jemand auf der Baustelle anwesend ist. Es werden lediglich regelmäßige Kontrollen durchgeführt. Der Verwalter ist nicht verpflichtet vor Ort die Bauaufsicht zu besorgen. Eine örtliche Bauaufsicht wird auf Kosten der Eigentümergemeinschaft beauftragt, wenn größere Bauarbeiten anstehen. Das Bauverwaltungshonorar ist von den Kosten der Bauaufsicht zu unterscheiden.

Dabei handelt es sich entweder um einen Auftrag zum Bau oder um einen Bescheid der Baubehörde, der die Durchführung notwendiger Bauarbeiten beauftragt. Ein derartiger Bescheid ergeht an alle grundbücherlichen Miteigentümer, sofern es allgemeine Teile der Liegenschaft betrifft. Bei Nichtbefolgung eines behördlichen Bauauftrags drohen den Miteigentümern einerseits Strafen, andererseits die behördliche Ersatzvornahme der Arbeiten auf Kosten der Eigentümer.

Sind zusammengefasst alle Kosten, die für die Baubetreuung auflaufen (also sowohl örtliche Bauaufsicht, als auch Bauverwaltungshonorar und die Kosten für die Bauarbeitenkoordination).

Diese ist eine notwendige Voraussetzung für die Errichtung eines Gebäudes, aber auch bei verschiedenen nachträglichen Umbauten, insbesondere wenn die Gebäudehülle und die Außenansicht betroffen ist. Da die Bauordnungen länderweise unterschiedlich sind, sind auch die Voraussetzungen für die Einreichung um Baubewilligung unterschiedlich. In einigen Bundesländern ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer für die Baueinreichung notwendig, in anderen reicht die Mehrheit aus.

Nach der Errichtung eines Gebäudes erfolgt eine Bauendabrechnung. Den Käufer betrifft das nur dann, wenn er nicht zum Fixpreis gekauft hat. Auch die Überprüfung der Bauendabrechnung kann gerichtlich erzwungen werden.

Ein solcher ist im Bauträgervertragsgesetz (BTVG) für die Auszahlung nach Ratenplan vorgesehen. Der Baufortschrittsprüfer prüft nicht die Qualität der ausgeführten Arbeiten, sondern bestätigt lediglich wie weit der Bau fortgeschritten ist (GdW-Informationen 1/2014 Seite 13: Haftung wegen unrichtiger Baufortschrittsbestätigung).

Darunter versteht man einen mangelhaften Bauzustand, der zu Gewährleistungsansprüchen führen kann und jedenfalls zu beheben ist.

Bauordnungen sind länderweise unterschiedlich und enthalten zahlreiche Vorschriften über Bauausführungen und die Erhaltung von Gebäuden.

Ist das Recht auf fremden Grund ein Gebäude zu errichten. Ein solches kann mit Vertrag eingeräumt werden. Üblicherweise wird für dieses Recht Baurechtszins vereinbart. Ein Baurecht kann für höchstens 99 Jahre eingeräumt werden.

Wenn auf einer fremden Liegenschaft ein Gebäude errichtet wird, kann an diesem Wohnungseigentum begründet werden. In diesem Fall handelt es sich um Baurechtswohnungseigentum. Dieses ist dadurch gekennzeichnet, dass kein Eigentumsrecht am Baugrund vorliegt, sondern Baurechtszins für die Nutzung des Grundes zu entrichten ist (GdW-Informationen 2/2018 Seite 8f).

Bauträger nennt man den Errichter von Gebäuden mit mehreren Objekten, die in der Folge abverkauft werden. Um den Kauf von Bauträgern abzusichern gibt es das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), in dem verschiedene Sicherungsmechanismen für die Erwerber der Objekte vorgesehen sind (GdW-Informationen 2/2018 Seite 5ff).