Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Abberufung des Verwalters | Unter Abberufung des Verwalters versteht man die fristlose Auflösung des Verwaltungsvertrages aus wichtigem Grund. Die Abberufung des Verwalters kann entweder von der Eigentümergemeinschaft durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen, oder durch eine Gerichtsentscheidung auf Antrag von einem oder mehreren Miteigentümern (GdW-Informationen 2/2016 Seite 13ff, GdW-Informationen 1/2017 Seite 9ff). |
| Abrechnung | Der Verwalter ist verpflichtet jedes Jahr eine Abrechnung der Betriebskosten und der Rücklage bis 30.06. des Folgejahres zu legen. Die Abrechnung ist als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu gestalten. Es ist den einzelnen Wohnungseigentümern nach Rechnungslegung auch Einsicht in alle Belege der Abrechnung zu gewähren. Die Abrechnung kann von jedem Miteigentümer auch gerichtlich erzwungen werden. In der Gestaltung ist der Verwalter frei. Die Abrechnung muss aber ordentlich und richtig sein. Mit der Abrechnung ist auch die Aufteilung der Beträge nach dem richtigen Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer vorzunehmen. Nach Ende der Verwaltungstätigkeit ist der Verwalter verpflichtet über seine Tätigkeit während der gesamten Dauer seiner Verwaltung Abrechnung über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft zu legen. Die Legung der Abrechnung kann in diesem Fall nur von der Eigentümergemeinschaft erzwungen werden, welche im Verfahren durch den neuen Verwalter vertreten ist. Auch bei dieser Form der Abrechnung ist Einsicht in die Belege zu gewähren (GdW-Informationen 1/2015 Seite 2f und GdW-Informationen 2/2015 Seite 2ff). |
| Abrechnungseinheit | Abrechnungseinheit ist die Liegenschaft (also die gesamte Einlagezahl). Davon abweichend können Abrechnungseinheiten für Gebäudeteile (zum Beispiel verschiedene Stiegen) aber auch für bestimmte Anlagen (wie beispielsweise einen Aufzug) gebildet werden. Abrechnungseinheiten werden entweder schriftlich und einstimmig gebildet, oder durch Gerichtsentscheidung festgelegt. |
| Abstellplatz für Kfz | An Kfz-Abstellplätzen konnte früher nur Zubehörwohnungseigentum begründet werden. Seit Inkrafttreten des WEG 2002 kann auch an Abstellplätzen selbständig Wohnungseigentum begründet werden. Ob Abstellplätze allgemeine Teile der Liegenschaft sind oder nicht wird durch die Widmung bei Wohnungseigentumsbegründung durch den Inhalt der Nutzwertfestsetzung und des Wohnungseigentumsvertrages festgelegt (GdW-Informationen 3/2017 Seite 2ff). |
| Abstimmungseinheit | Auf Antrag von zumindest einem Miteigentümer oder einer Eigentümerpartnerschaft kann durch das Gericht eine Abrechnungseinheit zur Abstimmungseinheit gemacht werden. Darüber hinaus ist das auch durch schriftliche einstimmige Vereinbarung möglich. Jede Abstimmungseinheit ist auch Abrechnungseinheit, aber nicht jede Abrechnungseinheit ist eine Abstimmungseinheit. |
| Adressen der Miteigentümer | Der Verwalter ist verpflichtet einem Miteigentümer die Adressen aller übrigen Miteigentümer bekannt zu geben, wenn dieser angibt die Adressen für die Ausübung seiner Rechte aus dem Wohnungseigentum zu benötigen. Dies betrifft die Postadressen, nicht aber beispielsweise Mailadressen. Wenn ein Miteigentümer nicht möchte, dass seine Postadresse bekanntgegeben wird, muss er dem Verwalter eine andere Adresse (Kontaktmöglichkeit) bekanntgeben, die an die Miteigentümer weitergegeben werden darf. Jeder Miteigentümer hat eine inländische Zustellanschrift bekanntzugeben, wenn er ansonsten eine ausländische Anschrift hat. |
| Airbnb | Airbnb ist eine Möglichkeit zur kurzfristigen Vermietung von Wohnungen. Die kurzfristige Vermietung ist regional unterschiedlich geregelt. Darüber hinaus widerspricht die Widmung des Objektes als „Wohnung“ einer solchen kurzfristigen Vermietung. Zulässig ist die kurzfristige Vermietung, wenn das Objekt eine gewerbliche Widmung zu touristischen Zwecken aufweist. Für eine Umwidmung ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erforderlich. Unter sehr restriktiven Voraussetzungen ist auch eine Umwidmung durch Gerichtsbeschluss möglich. Antragsgegner sind in einem solchen Verfahren alle übrigen Miteigentümer (GdW-informationen 3/2014 Seite 11). |
| Akontozahlung (Vorschreibung) | Um Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft abdecken zu können, hat der Verwalter Akontozahlungen der Miteigentümer einzuheben (dies sowohl für Betriebskosten, als auch für Instandhaltungskosten, sowie auch für Heizkosten, sofern eine zentrale Wärmeversorgungsanlage vorhanden ist). Die Akontierungen sind zum Fünften eines jeden Monats fällig. Die Höhe wird vom Verwalter in der Vorausschau angekündigt und an den tatsächlichen Bedarf angepasst. Durch Mehrheitsbeschluss kann dem Verwalter eine Weisung zur Anpassung der Vorschreibungen erteilt werden, auch eine Festlegung durch das Gericht ist möglich (GdW-Informationen 1/2023 Seite 6f). |
| Allgemeine Teile der Liegenschaft | All jene Teile, an denen keinem Miteigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht zusteht (die also weder Wohnungseigentumsobjekt noch Zubehör sind) stellen allgemeine Teile der Liegenschaft dar. Notwendig allgemeine Teile sind die Abgrenzungen der einzelnen Eigentumsobjekte (wie Decken, Trennwände, Türen, Fassaden, Versorgungsleitungen, usw.) und die Außenhaut der Gebäude. Durch den Wohnungseigentumsvertrag im Zusammenhang mit der Nutzwertfestsetzung kommt es zur Festlegung, welche Teile allgemeine Teile der Liegenschaft sind und welche Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind. So kann eine Grünfläche einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sein, oder ein allgemeiner Garten sein (GdW-Informationen 2/2023: Die Nutzung der allgemeinen Teile). |
| Altbauwohnung | Darunter versteht man im Allgemeinen Wohnungen mit einer Baubewilligung bis 8.05.1945. Für derartige Wohnungen gibt es in der Regel Obergrenzen des zulässigen Mietzinses, wenn diese Objekte vermietet werden. |
| Anderkonto | Ein Anderkonto ist in diesem Zusammenhang ein Konto, das auf den Namen des Verwalters lautet, mit dem Zusatz, dass es sich um ein Treuhandkonto für eine Eigentümergemeinschaft handelt. Davon zu unterscheiden sind Eigenkonten, die auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung geführt werden. |
| Angebot | Angebote oder Anbote werden einerseits von Wohnungskäufern gelegt, die Interesse am Ankauf einer Wohnung haben. Dieses Angebot wird dann in der Folge vom Verkäufer angenommen, oder eben nicht. Wird eine Bedingung beigesetzt ist der Eintritt der Bedingung die Voraussetzung der Wirksamkeit des Angebotes. Durch Angebot und Annahme kommt ein Vertrag zustande.
Wenn Verwalter Aufträge vergeben, sind sie verpflichtet zuvor Vergleichsangebote einzuholen, wenn es sich um Arbeiten handelt, die in mehr als einjährigen Abständen wiederkehren. Die Vergabe der Aufträge erfolgt nach dem Bestbieterprinzip. Derartige Angebote müssen vergleichbar sein (also die gleichen oder sehr ähnliche Leistungen zum Inhalt haben). Die Rechnungssumme darf die Angebotssumme nur in einem geringen Ausmaß überschreiten, sofern nichts Gegenteiliges im Angebot angegeben ist. Vorsicht ist aber geboten, wenn für Regieleistungen nur Stundensätze angeboten werden (GdW-Informationen 4/2013 Seite 2ff: Vergabe von Aufträgen im Wohnungseigentumsrecht). |
| Anlegerwohnung | Darunter versteht man Objekte, die nicht zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses angeschafft werden, sondern zur Einkommenserzielung vermietet werden, oder aus Gründen einer erwarteten Wertsteigerung leer stehen. Diese Objekte werden oftmals zum Problem für übrige Miteigentümer, weil die Interessen von Anlegern in der Regel anders sind als von selbstnutzenden Miteigentümern. |
| Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts | Dies ist eine Form der Absicherung einer zukünftigen Begründung von Wohnungseigentum und ist die Vorstufe einer Wohnungseigentumsbegründung. Die Anmerkung ist konkursfest, sodass dem Wohnungseigentumsbewerber eine Absicherung in der Insolvenz eines Bauträgers zukommt. |
| Annuitätenzuschuss | Derartige Zuschüsse werden vom Förderungsgeber im Rahmen von Wohnbauförderungen gewährt. Es handelt sich dabei in der Regel um einen Zinsenzuschuss, der vom Land oder der Gemeinde als Fördergeber gewährt wird. Förderungen können sowohl von Gemeinden, als auch von Ländern, oder vom Bund gewährt werden. Die Regelungen sind im Detail sehr unterschiedlich ausgestaltet und an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. |
| Anschlagtafel (oder schwarzes Brett) | Der Anschlag im Haus dient der Verständigung der Miteigentümer. Anschläge am schwarzen Brett werden in der Regel von der Verwaltung vorgenommen. Im Zuge von Gerichtsverfahren kommt es ebenfalls zu Anschlägen an dieser Tafel, weil das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht, dass Zustellungen an mehr als acht Miteigentümer, einerseits durch Zustellung an einen Miteigentümer als Zustellbevollmächtigten und andererseits auch durch Anschlag im Haus in allen Stiegen, zu erfolgen hat (GdW-Informationen 3/2019 Seite 7: Anschlagkasten / Anschlagtafel / Schwarzes Brett). |
| Anteile | Bei der Begründung von Wohnungseigentum wird die Liegenschaft in Anteile aufgeteilt, die der Bewertung der einzelnen Objekte zueinander entsprechen. Der jeweilige Anteil ist aus dem Grundbuch ersichtlich. Die Anteile werden bei der Berechnung der Mehrheit der Miteigentümer zugrunde gelegt und sind in den meisten Häusern auch Grundlage der Aufteilung der Aufwendungen für die Liegenschaft. |
| Antrag | Den verfahrenseinleitenden Schriftsatz in außerstreitigen Gerichtsverfahren nennt man Antrag. In einem Verfahren sind auch weitere Anträge denkbar. Ebenso gibt es Anträge bei Behörden. |
| Antragsgegner | Die Parteienbezeichnung im außerstreitigen Gerichtsverfahren lautet „Antragsteller“ und „Antragsgegner“. In vielen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren (GdW-Informationen 3/2011 Seite 2ff) ist es erforderlich, dass alle Miteigentümer, die nicht Antragsteller sind, als Antragsgegner geführt werden. Das führt leider oft zu Unstimmigkeiten im Haus, ist aber aufgrund der gesetzlichen Lage nicht zu vermeiden. |
| Antragsteller | Siehe Antragsgegner. |
| Anwartschaftsvertrag | Mit einem solchen Vertrag wird einem Erwerber die künftige Begründung von Wohnungseigentum versprochen. Diese Bezeichnung war früher gebräuchlicher als heute. |
| Aufsandungserklärung | Diese dient der Übertragung von Rechten im Grundbuch. Dabei sind bestimmte Formalismen einzuhalten. Es wird dabei der Eintragung von unterschiedlichsten Rechten im Grundbuch zugestimmt. Ohne Aufsandungserklärung ist eine Einverleibung im Grundbuch nicht möglich. |
| Aufteilungsschlüssel | Sowohl Einnahmen als auch Ausgaben der Eigentümergemeinschaft müssen zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden. Dies erfolgt nach dem Aufteilungsschlüssel. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Aufteilung entsprechend der im Grundbuch aufscheinenden Anteile erfolgt, wobei es möglich ist, davon abweichende Vereinbarungen zu treffen. Diese müssen schriftlich und einstimmig sein. Es ist auch möglich, dass das Gericht auf Antrag von einem oder mehreren Miteigentümern einen abweichenden Aufteilungsschlüssel festlegt (z.B. wenn Erdgeschoßwohnungen von der Tragung der Aufzugskosten befreit werden). Wenn Mietverhältnisse bestehen, die älter sind als die Wohnungseigentumsbegründung, sind die Betriebskosten nach Nutzfläche zu verteilen, die Rücklagenbeiträge entsprechend der Anteile im Grundbuch, sofern davon keine schriftliche und einstimmige abweichende Regelung vereinbart ist. Im Bereich der Heizkosten ist eine Aufteilung nach beheizbarer Nutzfläche oder teilweise nach dem jeweiligen Verbrauch möglich (GdW-Informationen 1/2013 Seite 2ff). |
| Auftragsvergabe | Die Auftragsvergabe für die Eigentümergemeinschaft erfolgt durch den Verwalter. Nur er ist befugt die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis zu vertreten. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Verwalter mit Mehrheitsbeschluss Weisungen erteilen, welche Aufträge zu vergeben sind. Der Verwaltervertrag ist Auftrag und Vollmacht für den Verwalter für die Eigentümergemeinschaft tätig zu werden (GdW-Informationen 4/2013 Seite 2ff: Vergabe von Aufträgen im Wohnungseigentumsrecht). |
| Aufzugskosten | Wenn eine Liegenschaft mit einem Aufzug ausgestattet ist, werden die Kosten oft nicht nach den Anteilen verteilt, sondern diejenigen Miteigentümer, die keine objektive Nutzungsmöglichkeit haben, werden von der Kostentragung befreit. Wenn das nicht vereinbart ist und es auch keine sonstige Vereinbarung der Kostentragung gibt, kann ein Miteigentümer, der keine objektive Nutzungsmöglichkeit für den Aufzug hat, eine Befreiung von den Liftkosten, oder eine Reduktion der Liftkosten, im außerstreitigen Gerichtsverfahren beantragen (GdW-Informationen 3/2016 Seite 13). Wenn nachträglich Aufzugsanlagen errichtet werden sollen, werden oft Errichtergemeinschaften gebildet, die sowohl die Errichtungskosten als auch die späteren Kosten der Anlage bezahlen. Für die Einrichtung einer derartigen Lifterrichtergemeinschaft ist eine schriftliche und einstimmige Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer erforderlich. Es empfiehlt sich eine eigene Rücklage einzurichten. |
| Ausfallsbürgschaft | Ein Bürge haftet für eine Schuld ebenso wie der Schuldner. Im Gegensatz dazu wird
der Ausfallsbürge dann zur Haftung herangezogen, wenn der Hauptschuldner und/oder sonstige Bürgen bereits erfolglos exekutiv gepfändet wurden. Im Scheidungsverfahren ist es möglich, dass ein Ehepartner zum Hauptschuldner wird und der andere Ehepartner zum Ausfallsbürgen. Das hat zur Folge, dass er erst dann zur Zahlung herangezogen wird, wenn die Exekution gegen den Hauptschuldner erfolglos war und alle Pfandrechte verwertet wurden. |
| Ausfallshaftung | Wenn ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, trifft die übrigen Miteigentümer eine Ausfallshaftung. Die von ihnen geleisteten Zahlungen sind aber über das Vorzugspfandrecht abgesichert, sodass es nicht zu einer endgültigen Übernahme der Zahlung kommen sollte, sondern wirtschaftlich zu einer Zwischenfinanzierung. (siehe Vorzugspfandrecht) Wenn Forderungen gegen eine Eigentümergemeinschaft nicht exekutiv hereingebracht werden können, besteht eine Ausfallshaftung der Miteigentümer entsprechend ihrer Anteile (§18 Abs. 4 WEG, GdW-Informationen 2/2011 Seite 2ff: Haftung). |
| Aushang | Ein Aushang ist eine Form der Zustellung. Es gibt Aushänge an Amtstafeln, die aber weitgehend von Veröffentlichungen im Internet verdrängt wurden. Im Wohnungseigentum ist vorgesehen, dass die Zustellung an mehr als acht Miteigentümer durch Zustellung an eine Person und Aushang in jeder Stiege zu erfolgen hat (siehe Anschlagtafel/schwarzes Brett). |
| Ausschluss eines Wohnungseigentümers | Bei eklatanten Zahlungsrückständen oder extrem gemeinschaftsstörendem Verhalten eines Miteigentümers, ist es möglich, dass die Mehrheit der Miteigentümer einen anderen Miteigentümer auf Ausschluss aus der Gemeinschaft klagt. Einem einzelnen Miteigentümer ist das dann möglich, wenn er bereits eine Unterlassungsklage gegen diesen Miteigentümer erfolgreich geführt hat und keine Abhilfe geschaffen werden konnte. Aufgrund einer Ausschlussklage wird ein streitiges Gerichtsverfahren geführt. Wenn dieses für die Kläger erfolgreich ist, wird der Ausschluss aus der Gemeinschaft durch Versteigerung des Wohnungseigentumsobjektes durchgesetzt (GdW-Informationen 2 und 3/2023 jeweils Seite 11). |
| Ausschreibungen | Bei größeren Sanierungsmaßnahmen erfolgt die Auftragsvergabe aufgrund von Ausschreibungen / Leistungsverzeichnissen, die von den anbietenden Professionisten bepreist und abgegeben werden. Bei entsprechender Vereinbarung im Verwaltervertrag dürfen auch Eigentümer Angebote einholen. Oftmals bestehen bei Ausschreibungen so hohe technische Anforderungen, dass Baumeister oder Architekten/Ziviltechniker dafür herangezogen werden. Die Kosten dafür werden der Eigentümergemeinschaft angelastet (GdW-Informationen 2/2016 Seite 7: Vorbereitungshandlungen eines Architekten). |
| Ausschuss | Innerhalb der Eigentümergemeinschaft werden manchmal Personengruppierungen geschaffen, welche die verschiedensten Bezeichnungen tragen (wie beispielsweise „Ausschuss“, „Beirat“, Stiegensprecher“, Hausvertrauensleute, etc.), die der vereinfachten Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft dienen sollen, für die es aber keine rechtliche Grundlage gibt und denen keine Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft oder Eigentümer zukommt. Eine Bevollmächtigung wäre zulässig (siehe Stimmrechtsvollmacht, GdW-Informationen 2/2015 Seite 11f: „Stiegensprecherversammlung“ und die dort genannten anderen Fundstellen). |
| Außenhaut | Zur Außenhaut gehört die gesamte Gebäudehülle (also insbesondere Dächer, Fassaden, Fenster, Balkone, Terrassen, Loggien, Garagendecken und sonstige Begrenzungen des Gebäudes nach außen). Für die Erhaltung der Außenhaut ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Kosten dafür werden aus der Rücklage gedeckt. |
| Außenstände | Schulden von Miteigentümern können durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, gerichtlich eingetrieben werden. Dazu bedarf es keiner gesonderten Vollmacht. Das Wohnungseigentumsgesetz ermächtigt den Verwalter zu einer derartigen Klagsführung. Es enthält sogar den Auftrag an den Verwalter innerhalb von sechs Monaten mit Klage vorzugehen und gibt der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit durch Anmerkung der Klage im Grundbuch das Vorzugspfandrecht auszunutzen. |
| Außerordentliche Verwaltung | Dazu gehört alles, das über die ordentliche Verwaltung hinausgeht. Innerhalb der außerordentlichen Verwaltung wird unterschieden zwischen Angelegenheiten, die mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden können und solchen, die darüber hinausgehen. Darüber hinaus gehende Entscheidungen können nur durch Einstimmigkeit getroffen werden. Insbesondere Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung. Die Abgrenzung zur ordentlichen Verwaltung ist oft schwierig, weil der dynamische Erhaltungsbegriff dazu führt, dass bei Reparaturen der Stand der Technik zugrunde gelegt wird. Mehrheitsbeschlüsse der außerordentlichen Verwaltung können auch inhaltlich angefochten werden. Diese Anfechtung ist fristgebunden. |
| Außerstreitverfahren (oder außerstreitiges Gerichtsverfahren) | Ist eine Verfahrensart, bei der weniger Formalitäten vorgesehen sind als im streitigen Gerichtsverfahren. Es stehen sich trotzdem Verfahrensparteien gegenüber. Diese werden als „Antragsteller“ und „Antragsgegner“ bezeichnet. Diese Verfahrensart ermöglicht es einem Richter teilweise auch von sich aus tätig zu werden, wobei sich auch im außerstreitigen Verfahren der Verfahrensgegenstand nach dem Inhalt des verfahrenseinleitenden Schriftsatzes richtet, also z.B. bei einem Verfahren auf Rechnungslegung konkrete Beanstandungen durch den Antragsteller notwendig sind (GdW-Informationen 3/2011: Außerstreitverfahren nach Wohnungseigentumsgesetz). |
