Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Abberufung des Verwalters | Unter Abberufung des Verwalters versteht man die fristlose Auflösung des Verwaltungsvertrages aus wichtigem Grund. Die Abberufung des Verwalters kann entweder von der Eigentümergemeinschaft durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen, oder durch eine Gerichtsentscheidung auf Antrag von einem oder mehreren Miteigentümern (GdW-Informationen 2/2016 Seite 13ff, GdW-Informationen 1/2017 Seite 9ff). |
| Abrechnung | Der Verwalter ist verpflichtet jedes Jahr eine Abrechnung der Betriebskosten und der Rücklage bis 30.06. des Folgejahres zu legen. Die Abrechnung ist als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu gestalten. Es ist den einzelnen Wohnungseigentümern nach Rechnungslegung auch Einsicht in alle Belege der Abrechnung zu gewähren. Die Abrechnung kann von jedem Miteigentümer auch gerichtlich erzwungen werden. In der Gestaltung ist der Verwalter frei. Die Abrechnung muss aber ordentlich und richtig sein. Mit der Abrechnung ist auch die Aufteilung der Beträge nach dem richtigen Aufteilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer vorzunehmen. Nach Ende der Verwaltungstätigkeit ist der Verwalter verpflichtet über seine Tätigkeit während der gesamten Dauer seiner Verwaltung Abrechnung über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft zu legen. Die Legung der Abrechnung kann in diesem Fall nur von der Eigentümergemeinschaft erzwungen werden, welche im Verfahren durch den neuen Verwalter vertreten ist. Auch bei dieser Form der Abrechnung ist Einsicht in die Belege zu gewähren (GdW-Informationen 1/2015 Seite 2f und GdW-Informationen 2/2015 Seite 2ff). |
| Abrechnungseinheit | Abrechnungseinheit ist die Liegenschaft (also die gesamte Einlagezahl). Davon abweichend können Abrechnungseinheiten für Gebäudeteile (zum Beispiel verschiedene Stiegen) aber auch für bestimmte Anlagen (wie beispielsweise einen Aufzug) gebildet werden. Abrechnungseinheiten werden entweder schriftlich und einstimmig gebildet, oder durch Gerichtsentscheidung festgelegt. |
| Abstellplatz für Kfz | An Kfz-Abstellplätzen konnte früher nur Zubehörwohnungseigentum begründet werden. Seit Inkrafttreten des WEG 2002 kann auch an Abstellplätzen selbständig Wohnungseigentum begründet werden. Ob Abstellplätze allgemeine Teile der Liegenschaft sind oder nicht wird durch die Widmung bei Wohnungseigentumsbegründung durch den Inhalt der Nutzwertfestsetzung und des Wohnungseigentumsvertrages festgelegt (GdW-Informationen 3/2017 Seite 2ff). |
| Abstimmungseinheit | Auf Antrag von zumindest einem Miteigentümer oder einer Eigentümerpartnerschaft kann durch das Gericht eine Abrechnungseinheit zur Abstimmungseinheit gemacht werden. Darüber hinaus ist das auch durch schriftliche einstimmige Vereinbarung möglich. Jede Abstimmungseinheit ist auch Abrechnungseinheit, aber nicht jede Abrechnungseinheit ist eine Abstimmungseinheit. |
| Adressen der Miteigentümer | Der Verwalter ist verpflichtet einem Miteigentümer die Adressen aller übrigen Miteigentümer bekannt zu geben, wenn dieser angibt die Adressen für die Ausübung seiner Rechte aus dem Wohnungseigentum zu benötigen. Dies betrifft die Postadressen, nicht aber beispielsweise Mailadressen. Wenn ein Miteigentümer nicht möchte, dass seine Postadresse bekanntgegeben wird, muss er dem Verwalter eine andere Adresse (Kontaktmöglichkeit) bekanntgeben, die an die Miteigentümer weitergegeben werden darf. Jeder Miteigentümer hat eine inländische Zustellanschrift bekanntzugeben, wenn er ansonsten eine ausländische Anschrift hat. |
| Airbnb | Airbnb ist eine Möglichkeit zur kurzfristigen Vermietung von Wohnungen. Die kurzfristige Vermietung ist regional unterschiedlich geregelt. Darüber hinaus widerspricht die Widmung des Objektes als „Wohnung“ einer solchen kurzfristigen Vermietung. Zulässig ist die kurzfristige Vermietung, wenn das Objekt eine gewerbliche Widmung zu touristischen Zwecken aufweist. Für eine Umwidmung ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer erforderlich. Unter sehr restriktiven Voraussetzungen ist auch eine Umwidmung durch Gerichtsbeschluss möglich. Antragsgegner sind in einem solchen Verfahren alle übrigen Miteigentümer (GdW-informationen 3/2014 Seite 11). |
| Akontozahlung (Vorschreibung) | Um Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft abdecken zu können, hat der Verwalter Akontozahlungen der Miteigentümer einzuheben (dies sowohl für Betriebskosten, als auch für Instandhaltungskosten, sowie auch für Heizkosten, sofern eine zentrale Wärmeversorgungsanlage vorhanden ist). Die Akontierungen sind zum Fünften eines jeden Monats fällig. Die Höhe wird vom Verwalter in der Vorausschau angekündigt und an den tatsächlichen Bedarf angepasst. Durch Mehrheitsbeschluss kann dem Verwalter eine Weisung zur Anpassung der Vorschreibungen erteilt werden, auch eine Festlegung durch das Gericht ist möglich (GdW-Informationen 1/2023 Seite 6f). |
| Allgemeine Teile der Liegenschaft | All jene Teile, an denen keinem Miteigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht zusteht (die also weder Wohnungseigentumsobjekt noch Zubehör sind) stellen allgemeine Teile der Liegenschaft dar. Notwendig allgemeine Teile sind die Abgrenzungen der einzelnen Eigentumsobjekte (wie Decken, Trennwände, Türen, Fassaden, Versorgungsleitungen, usw.) und die Außenhaut der Gebäude. Durch den Wohnungseigentumsvertrag im Zusammenhang mit der Nutzwertfestsetzung kommt es zur Festlegung, welche Teile allgemeine Teile der Liegenschaft sind und welche Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind. So kann eine Grünfläche einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sein, oder ein allgemeiner Garten sein (GdW-Informationen 2/2023: Die Nutzung der allgemeinen Teile). |
| Altbauwohnung | Darunter versteht man im Allgemeinen Wohnungen mit einer Baubewilligung bis 8.05.1945. Für derartige Wohnungen gibt es in der Regel Obergrenzen des zulässigen Mietzinses, wenn diese Objekte vermietet werden. |
| Anderkonto | Ein Anderkonto ist in diesem Zusammenhang ein Konto, das auf den Namen des Verwalters lautet, mit dem Zusatz, dass es sich um ein Treuhandkonto für eine Eigentümergemeinschaft handelt. Davon zu unterscheiden sind Eigenkonten, die auf eigenen Namen und auf eigene Rechnung geführt werden. |
| Änderungsrecht des Wohnungseigentümers | Innerhalb seines Objektes darf der Wohnungseigentümer Änderungen vornehmen, soweit es keine allgemeinen Teile der Liegenschaft tangiert, andere Miteigentümer nicht beeinträchtigt werden und die Widmung nicht verändert wird. Für weitergehende Änderungen ist die Zustimmung sämtliche Miteigentümer erforderlich. Diese kann unter bestimmten Umständen vom Gericht ersetzt werden. Dabei gibt es zahlreiche Abgrenzungsprobleme. Ändert ein Eigentümer den Bodenbelag in seinem Objekt, so ist das ohne weiteres zulässig. Wenn er dabei aber den Bodenaufbau soweit verändert, dass er in den Estrich eingreift, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einzuholen. Innerhalb seines Objektes kann ein Eigentümer beispielsweise die Wandfarbe nach Belieben verändern. Verändert er aber die Fassadenfarbe in seinem Bereich, oder die Farbe der Fenster an der Außenseite, so ist dazu die Zustimmung der übrigen Miteigentümer einzuholen. Ansonsten kann von jedem anderen Miteigentümer gegen derartige Änderungen mit Unterlassungsklage vorgegangen werden (GdW-Informationen 2/2022 Seite 2ff: Das Änderungsrecht eines Wohnungseigentümers). |
| Angebot | Angebote oder Anbote werden einerseits von Wohnungskäufern gelegt, die Interesse am Ankauf einer Wohnung haben. Dieses Angebot wird dann in der Folge vom Verkäufer angenommen, oder eben nicht. Wird eine Bedingung beigesetzt ist der Eintritt der Bedingung die Voraussetzung der Wirksamkeit des Angebotes. Durch Angebot und Annahme kommt ein Vertrag zustande.
Wenn Verwalter Aufträge vergeben, sind sie verpflichtet zuvor Vergleichsangebote einzuholen, wenn es sich um Arbeiten handelt, die in mehr als einjährigen Abständen wiederkehren. Die Vergabe der Aufträge erfolgt nach dem Bestbieterprinzip. Derartige Angebote müssen vergleichbar sein (also die gleichen oder sehr ähnliche Leistungen zum Inhalt haben). Die Rechnungssumme darf die Angebotssumme nur in einem geringen Ausmaß überschreiten, sofern nichts Gegenteiliges im Angebot angegeben ist. Vorsicht ist aber geboten, wenn für Regieleistungen nur Stundensätze angeboten werden (GdW-Informationen 4/2013 Seite 2ff: Vergabe von Aufträgen im Wohnungseigentumsrecht). |
| Anlegerwohnung | Darunter versteht man Objekte, die nicht zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses angeschafft werden, sondern zur Einkommenserzielung vermietet werden, oder aus Gründen einer erwarteten Wertsteigerung leer stehen. Diese Objekte werden oftmals zum Problem für übrige Miteigentümer, weil die Interessen von Anlegern in der Regel anders sind als von selbstnutzenden Miteigentümern. |
| Anmerkung der Zusage des Wohnungseigentumsrechts | Dies ist eine Form der Absicherung einer zukünftigen Begründung von Wohnungseigentum und ist die Vorstufe einer Wohnungseigentumsbegründung. Die Anmerkung ist konkursfest, sodass dem Wohnungseigentumsbewerber eine Absicherung in der Insolvenz eines Bauträgers zukommt. |
