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Im Energieausweis für unser Haus ist vorgesehen, dass eine 16 cm dicke Dämmung auf unser Haus aufgebracht werden soll. Ist das nicht viel zu wenig?

Der Energieausweis gibt nur den derzeitigen Zustand des Hauses wieder. In einem Energieausweis wird nicht berücksichtigt, welche Sanierungsarbeiten geplant sind. Es werden in einen Energieausweis auch keine Vorschriften für aufzubringende Dämmungen aufgenommen. Der Energieausweis kann entweder aufgrund der Baupläne oder aufgrund des Ist-Zustandes des Hauses erstellt werden. Es werden dabei die Wärmedurchlasswerte bestimmt, sodass der Heizwärmebedarf errechnet werden kann. Möglicherweise handelt es sich in diesem Fall nicht um den Energieausweis, sondern um ein Sanierungskonzept, das auf einen Energieausweis aufbaut. Dies wird oft bei geförderten Sanierungen gefordert. In diesen Fällen ist es Voraussetzung der Förderung, dass ein bestimmtes Verbesserungspotenzial vorhanden ist und genutzt wird. Die notwendige Stärke der Dämmung ist eine technische Frage, es kommt sowohl auf die Bausubstanz als auch auf das verwendete Bau- und Dämmmaterial an.

 

Die Sanierung unseres Hauses soll in Kürze starten. Ich hätte gerne gewusst, in welcher Form die Kosten der Sanierung auf uns Eigentümer überwälzt werden?

Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgesehen, dass die Miteigentümer entsprechend ihrer grundbücherlichen Anteile an allen Aufwendungen mitzutragen haben. Sollten jedoch Altmietverhältnissen bestehen, das sind Mietverträge die älter sind als die Wohnungseigentumsbegründung, werden die Betriebskosten entsprechend dem Verhältnis der Quadratmeter abgerechnet, die Erhaltungskosten nach den grundbücherlichen Anteilen. Eine von diesen gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarung ist nur dann wirksam, wenn diese schriftlich und einstimmig getroffen wurde. Bei größeren Liegenschaften kommt es auch vor, dass Abrechnungseinheiten gebildet werden. Dies hat zur Folge, dass die Kosten einer Abrechnungseinheit nur auf die Eigentümer dieser Einheit verteilt werden. Auch innerhalb dieser Einheit gilt die oben beschriebene Aufteilung, außer es liegt eine andere schriftliche einstimmige Vereinbarung vor.
Vereinbarungen eines abweichenden Aufteilungsschlüssels können im Grundbuch angemerkt werden. Diese Vereinbarungen sind aber auch dann wirksam, wenn sie nicht im Grundbuch ersichtlich sind. Nachfolgende Eigentümer sind an derartige Vereinbarungen gebunden. Voraussetzung der Wirksamkeit ist aber, dass zu irgendeinem Zeitpunkt alle im Grundbuch aufscheinenden Miteigentümer diese Vereinbarung schriftlich abgeschlossen haben. Wenn in einem Hausversammlungsprotokoll vermerkt ist, dass alle anwesenden Miteigentümer zugestimmt haben, ist das nicht ausreichend.