GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.
Meine Tochter und mein Schwiegersohn sind Mieter in einem Genossenschaftsreihenhaus. Sie sind im April des Vorjahres in das neu errichtete Haus eingezogen und haben nun die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung für das ganze Jahr 2012 bekommen. Müssen sie das zahlen, obwohl sie erst im April eingezogen sind?
Das werden die beiden wohl zahlen müssen: Im Mietrechtsgesetz ist vorgesehen, dass derjenige Mieter die Nachzahlung zu leisten hat, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Nachzahlung Mieter des Objektes ist.
In unserem Haus gibt es sechs Wohnungseigentümer, ich wohne im Erdgeschoß. Jetzt müssen die Betonblumentröge, die gleichzeitig das Geländer darstellen, im ersten Stock dringend saniert werden. Angeblich entsprechen sie auch nicht mehr den statischen Vorschriften. Müssen bei der Sanierung alle mitzahlen? Falls die Tröge entfernt werden müssen, wird es eine andere Lösung geben müssen. Brauchen wir dafür einen Mehrheitsbeschluss?
Da es sich bei diesen Betontrögen um Teile der Außenhaut handelt, haben alle Miteigentümer an den Kosten mitzuzahlen. Wenn statische Probleme auftreten, handelt es sich immer um schwere Schäden des Hauses, die jedenfalls unverzüglich auf Kosten der Gemeinschaft zu beheben sind. Diese Behebung hat die Hausverwaltung auch ohne Mehrheitsbeschluss in Auftrag zu geben.
Wenn eine Veränderung gewünscht wird, wie beispielsweise Geländer mit Blumenkisten statt Betontrögen, müsste diese Änderung mehrheitlich beschlossen werden. Ein derartiger Beschluss könnte von der überstimmten Minderheit auch inhaltlich bei Gericht angefochten werden.
Formelle Gründe müssten innerhalb von einem Monat gerichtlich geltend gemacht werden, inhaltliche Anfechtungen sind innerhalb einer Frist von drei Monaten einzubringen. Die Hausverwaltung darf ohne Mehrheitsbeschluss keine Veränderung in Auftrag geben, da es sich dabei um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung handelt.
In meinem Badezimmer ist offenbar die Silikonfuge bei der Wanne undicht und es sickert Wasser durch. Angeblich hat der Bewohner darunter feuchte Flecken an der Decke. Wer muss die Reparaturen zahlen: Ich als Mieter oder der Eigentümer?
Da es sich offenbar um undichte Silikonfugen handelt, hat der Mieter für diese Wartung aufzukommen. Der Vermieter hätte dann für die Hebung des Schadens aufzukommen, wenn es sich beispielsweise um einen Wasserrohrbruch handelt.
In unserem Eigentumshaus sollen die alten Holzkastenfenster erneuert werden. Die Verwaltung hat zwei Angebote eingeholt und die um 100 Prozent billigere Firma beauftragt. Die hat aber nicht alle Fenster berücksichtigt und nur eine Zweifach-Verglasung angeboten. Man kann die Angebote also gar nicht vergleichen. Ich bin damit nicht einverstanden und habe die Firma auch nicht in die Wohnung gelassen. Welche Möglichkeiten habe ich? Die Verwaltung sagt, sie kann einen Auftrag erteilen, ohne uns zu fragen. Kann ich als Eigentümer nicht selbst darüber bestimmen, wer die Fenster saniert?
Wenn die Fenster kaputt sind und nicht mehr repariert werden können, kann die Hausverwaltung auch ohne Einholung eines Mehrheitsbeschlusses den Auftrag zum Austausch der Fenster vergeben.
Dabei hat sie die Interessen aller Miteigentümer zu wahren und daher den Auftrag an den Bestbieter zu vergeben. Die Verwaltung ist verpflichtet, mehrere vergleichbare Kostenvoranschläge einzuholen, um den Bestbieter zu ermitteln. Sie können die Hausverwaltung auf den Fehler aufmerksam machen und sie auffordern, vergleichbare Angebote einzuholen und den Auftrag an den Bestbieter zu vergeben.
Den Miteigentümern steht es selbstverständlich frei, einen Mehrheitsbeschluss für einen bestimmten Anbieter zu fassen. Jeder Miteigentümer darf auf das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses hinwirken.Wenn eine Hausverwaltung beauftragt ist, darf kein Miteigentümer Verwaltungshandlungen setzen. Welche Firma mit der Sanierung beauftragt wird, können die Miteigentümer mit Mehrheitsbeschluss bestimmen bzw. wird der Auftrag von der Hausverwaltung an den Bestbieter erteilt. Eine Überprüfung der Richtigkeit kann im Rahmen der Überprüfung der Jahresabrechnung erfolgen.
