GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon
Wir wollen die Hausverwaltung absetzen. Wie geht man vor? Können wir einen neuen Verwalter bestimmen, der dann den alten Vertrag mit der Hausverwaltung kündigt?
Der Wechsel der Hausverwaltung kann mit einem Mehrheitsbeschluss erfolgen. Die Kündigung des Verwaltervertrages ist unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Jahresende zulässig. Auf einen Mehrheitsbeschluss darf jeder Miteigentümer hinwirken. Dabei sind Formerfordernisse einzuhalten, wie die Verständigung aller Miteigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung, sodass die Möglichkeit einer Meinungsbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft besteht. Dabei muss eine Äußerungsfrist gesetzt werden, die für alle Miteigentümer gleich lang sein muss. Eine Mehrheit ist gegeben, wenn entweder mehr als 50% aller Miteigentumsanteile für den Beschlussgegenstand stimmen, oder wenn zumindest ein 1/3 aller Miteigentumsanteile für den Beschlussgegenstand stimmt und dieses 1/3 aller Anteile gleichzeitig 2/3 der abgegebenen Stimmen darstellt. Wenn die Kündigung erfolgt ist, kann mit Mehrheitsbeschluss ein neuer Verwalter bestellt werden. Eine Verwalterbestellung vor der Kündigung würde daran scheitern, dass das Wohnungseigentumsgesetz vorsieht, dass es nur einen Verwalter der Liegenschaft geben kann. Es ist also immer zuerst die Kündigung vorzunehmen und dann die Neubestellung des Verwalters. Auf einen Mehrheitsbeschluss darf der bestellte Verwalter und jeder Miteigentümer hinwirken, nicht aber liegenschaftsfremde Personen. Ein anderer Verwalter darf daher keine Beschlussfassung initiieren, um den früheren Verwalter zu kündigen und sich bestellen zu lassen. Um einen Mangel an einem Mehrheitsbeschluss geltend zu machen, ist es notwendig den Mehrheitsbeschluss bei Gericht anzufechten. In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung (und dazu gehört auch die Verwalterkündigung und Neubestellung), beträgt die Frist für die Beschlussanfechtung einen Monat ab der Verständigung vom Zustandekommen des Beschlusses.
