GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth beantwortet Fragen am KURIER-Wohntelefon
Ich habe seit 21 Jahren eine Eigentumswohnung, die ich bis Ende 2021 als Hauptwohnsitz genutzt habe. Seither ist sie vermietet. Ich plane den Verkauf in den nächsten drei bis vier Jahren. Kommt dann die Immobilienertragssteuer zum Tragen?
Die Immobilienertragsteuer beträgt 30% des Gewinns bei der Veräußerung von Immobilien. Dabei wird zwischen Altvermögen und Neuvermögen unterschieden. Für Altvermögen kann die Immobilienertragsteuer pauschaliert mit 4,2% des Kaufpreises berechnet werden. Für Neuvermögen (bei Anschaffung nach dem 31.03.2002) ist der Steuerberechnung die Differenz von Anschaffungskosten zum Verkaufspreis zugrunde zu legen. Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Kosten des Vertragserrichters, die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr, Maklerhonorar, etc. Auch Investitionen in das Objekt dürfen berücksichtigt werden. Wenn das Objekt vermietet war und die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht wurden, ist die Rechnung komplizierter und ist es jedenfalls sinnvoll einen Steuerberater hinzuzuziehen. Es besteht die Möglichkeit die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch zu nehmen, wenn das angekaufte Objekt ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Eine weitere Möglichkeit um die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch zu nehmen besteht, wenn der Hauptwohnsitz in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend in diesem Objekt gewesen ist. Von der Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Jahr 2021 bis jetzt ist eine ca. fünfjährige Frist (je nachdem, wann der Hauptwohnsitz tatsächlich aufgegeben wurde) verstrichen. Damit ist jetzt möglicherweise die Bedingung für fünf durchgehende Jahre innerhalb der vergangenen zehn Jahre gegeben. In drei bis vier Jahren wird das aber nicht mehr der Fall sein. Sofern keine gesetzlichen Änderungen eintreten, würde die Veräußerung dann der Immobilienertragsteuer unterliegen. Sollte der Hauptwohnsitz wieder in dieses Objekt verlegt werden, müsste die Voraussetzung der fünfjährigen durchgehenden Hauptwohnsitzbegründung neuerlich erfüllt werden, um die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen zu können.
