GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth gibt Auskunft am Kurier-Wohntelefon.
ABSTIMMUNG
Stimmt es, dass bei der Abstimmung bei Miteigentum eine enthaltene Stimme als Nein gewertet wird?
Wenn innerhalb einer Eigentümergemeinschaft abgestimmt wird, wird die Anzahl der Zustimmenden (gewertet nach den Anteilen im Grundbuch) zugrunde gelegt, wenn eine Mehrheit zu ermitteln ist. Für das Zustandekommen einer einfachen Mehrheit ist die Zustimmung von mehr als 50% der Anteile im Grundbuch erforderlich.
HAUSFASSADE
Ich bin Besitzerin einer 35 Jahre alten Eigentumswohnung in Stockerau. Das Haus wird saniert, aber die Hausverwaltung hat uns keinerlei Informationen gegeben, wie das Ergebnis der Sanierung aussehen wird. Die bisherigen Fenster waren rot, nun wurden weiße eingebaut. Überschreitet da die Hausverwaltung nicht ihre Kompetenz?
Wenn die Verwaltung eine Sanierung beauftragt, so handelt sie im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Wenn damit aber eine Änderung der Außenansicht verbunden ist, handelt es sich um eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung und der Verwalter ist verpflichtet einen Mehrheitsbeschluss dazu einzuholen. Ohne Mehrheitsbeschluss ist es der Verwaltung weder gestattet die Fassadenfarbe noch die Fensterfarbe zu verändern.
WARTUNGSARBEITEN
Das Rad des Wasserabsperrhahns in meiner Wohnung ist abgebrochen und das habe ich reparieren lassen. Nun stellt sich die Frage, ob das in meinen Zuständigkeitsbereich fällt oder in den der Eigentümerschaft?
Für Wartungsarbeiten innerhalb des Wohnungseigentumsobjektes hat der jeweilige Miteigentümer aufzukommen. Dazu zählt auch ein Austausch von Armaturen. Daher ist davon auszugehen, dass auch das Rad des Wasserabsperrhahns vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu ersetzen ist.
ALLGEMEINFLÄCHEN
In unserem Haus mit Eigentumswohnungen hat die Besitzerin der obersten Einheit einen Teil des Stiegenhauses zumauern und mit einer Tür versehen lassen, sodass dieser zu ihrer Wohnung gehört. Das Problem ist, dass nun niemand mehr Zugang zu dem Dachboden oder den Zählern hat. Muss die Hausverwaltung nicht darauf achten, dass der Bauzustand eines Hauses nicht verändert wird?
Wenn ein Miteigentümer eigenmächtig Gangstücke in die Wohnung einbezieht, hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit mit Besitzstörungsklage bzw. Unterlassungsklage dagegen vorzugehen. Da es sich um keine Angelegenheit der Verwaltung handelt, hat der Verwalter keine Möglichkeit tätig zu werden. Selbstverständlich kann er aber ein Aufforderungsschreiben an den betreffenden Wohnungseigentümer richten. Der Anspruch auf Unterlassung kann an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. In einem derartigen Fall wäre es sinnvoll, einen Mehrheitsbeschluss zu fassen, in welchem dem Verwalter aufgetragen wird, diesen Anspruch dann auch klagsweise geltend zu machen. Das hat den Vorteil, dass das Kostenrisiko auf alle Miteigentümer verteilt wird und nicht nur einen Miteigentümer trifft. Die Einbeziehung von Gangteilen oder sonstigen allgemeinen Flächen ist nur dann zulässig, wenn alle übrigen Miteigentümer dem zustimmen. Der Zugang zum Dachboden und zu den Zählern hat aber jedenfalls erhalten zu bleiben. Flächen, die den Zugang zum Dachboden und zu Zählern ermöglichen sind zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die nicht in Wohnungseigentumsobjekte einbezogen werden können. Daran ändert auch die Zustimmung der Miteigentümer bzw. deren Untätigkeit nichts.
MIETE
Unter welchen Umständen ist eine Mieterhöhung bei Verlängerung des Zeitmietvertrages außer der Wertsicherungsklausel möglich?
Wenn ein befristeter Mietvertrag ausläuft und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, kann die Miete neu verhandelt werden. Es besteht dabei keine Begrenzung für eine Mieterhöhung, die allgemeinen Regelungen über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete sind jedoch zu berücksichtigen.
