Wohnungseigentum von A – Z

Das Verwalterhonorar wird durch den Verwaltervertrag festgelegt. Bei der Bestellung eines Verwalters sollte die Höhe des Verwaltungshonorars thematisiert werden, aber nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Oftmals werden im Verwaltervertrag nicht alle Leistungen genannt, die der Verwalter erbringt, sodass dann zusätzliche Leistungen gemäß den im Verwaltervertrag genannten Stundensätzen verrechnet werden (GdW-Informationen 3/2016 Seite 2ff: Verwalterhonorar).

Siehe Kündigung des Verwalters.

Den Verwalter treffen zahlreiche Pflichten. Insbesondere hat er die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Eine Aufstellung der Verwalterpflichten findet sich in § 20 WEG. Dazu gehört insbesondere die Verpflichtung eine Vorausschau zu legen, Rechnung zu legen, sowie die Eigentümer zu informieren (GdW-Informationen 3/2012 Seite 13ff und 4/2012 Seite 13ff, GdW-Informationen 4/2023 Seite 2ff: Was macht eigentlich der Verwalter?). Siehe Informationspflicht.

Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Dieser kommt oftmals durch den Bestellungsbeschluss zustande. Wenn der Verwalter anbietet zu bestimmten Bedingungen ein Haus zu verwalten und dann ein Mehrheitsbeschluss für seine Bestellung zustande kommt, wird dieses Angebot des Verwalters zum Inhalt des Verwaltervertrages. Wenn ein solcher vorliegt, ist der Verwalter auch verpflichtet über dessen Inhalt Auskunft zu geben. Es ist aber auch möglich, dass eine Verwalterbestellung erfolgt, ohne dass schriftlich ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird. Dann erfolgt die Verwaltungstätigkeit allein aufgrund des Gesetzes.

Es ist üblich, dass der Verwalter Vollmachten der Miteigentümer bekommt. Notwendig ist eine derartige Vollmacht in erster Linie den Finanzämtern gegenüber. Durch Verwaltervertrag und Verwaltervollmacht besteht die Möglichkeit im Innenverhältnis die Befugnisse des Verwalters einzuschränken. Oftmals werden von Verwaltern auch Vollmachten vorgelegt, die umfangreicher sind als notwendig. Kein Eigentümer ist verpflichtet eine zu weit gehende Vollmacht zu unterfertigen. Wenn es bereits geschehen ist, kann er die erteilte Vollmacht widerrufen, oder beschränken. Aufgrund des Gesetzes hat der Verwalter die im Außenverhältnis nicht beschränkbare Vollmacht die Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Siehe Beschränkung der Verwaltervollmacht.

Siehe Bestellung des Verwalters, Kündigung des Verwalters.

Im Zuge des Abschlusses von Kaufverträgen wird oft auch eine Vollmacht für die Wohnungseigentumsbegründung und allfällige Schritte vor der Baubehörde verlangt. Der notwendige Umfang derartiger Vollmachten sollte hinterfragt werden. Ganz allgemein ist bei der Erteilung von Vollmachten Vorsicht geboten. Siehe Verwaltervollmacht und Stimmrechtsvollmacht.

Der Verwalter ist verpflichtet bis 31.12. jeden Jahres eine Vorausschau für die kommenden Jahre zu legen. Dabei hat er einerseits die voraussichtliche Entwicklung der Bewirtschaftungskosten darzustellen, andererseits die notwendigen künftigen Erhaltungsarbeiten samt Grobkostenschätzung anzugeben und auszuführen wie die Kostendeckung erfolgen soll (GdW-Informationen 4/2023 Seite 9f: Die Bedeutung der Vorausschau).

Ein Vorkaufsrecht kommt durch eine vertragliche Vereinbarung zustande. Dem Vorkaufsberechtigten wird damit das Recht eingeräumt anstatt eines anderen Käufers in einen Kaufvertrag einzutreten. Für die Eintragung im Grundbuch ist eine beglaubigte Unterfertigung notwendig.

Wenn für eine Eigentümergemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, besteht die Möglichkeit, dass sowohl Miteigentümer als auch andere Personen, die ein rechtliches Interesse haben, einen Antrag auf Bestellung eines vorläufigen Verwalters beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Bezirksgericht bestellt dann einen Verwalter, der so lange Verwalter der Liegenschaft bleibt, bis mit Mehrheitsbeschluss ein anderer Verwalter bestellt ist.

Wird vom Alleineigentümer einer Liegenschaft durch schriftliche Errichtungserklärung (Wohnungseigentumsstatut) begründet. Es sind dabei nur standardisierte Regelungen zulässig.

Ist eine Form einer Grundbuchseintragung, die erfolgt, wenn noch keine Einverleibung erfolgen kann. Die Vormerkung wird durch die Anmerkung der Rechtfertigung einer Einverleibung gleichwertig.

Siehe Akontozahlung.

Aufgrund des Gesetzes besteht ein Vorzugspfandrecht, das jeden Liegenschaftsanteil belastet, sofern Wohnungseigentum begründet ist. Voraussetzung zur Ausübung des Vorzugspfandrechtes ist, dass offene Forderungen innerhalb von sechs Monaten eingeklagt werden und eine Klagsanmerkung im Grundbuch erfolgt. Das Vorzugspfandrecht gilt für Forderungen, die zum Zeitpunkt der Meistbotsverteilung nicht älter als fünf Jahre sind. Das Vorzugspfandrecht besteht sowohl für Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Eigentümer, als auch für Forderungen zwischen den Miteigentümern. Das Vorzugspfandrecht sichert den betreffenden Forderungen einen besseren Rang als anderen im Grundbuch eingetragenen Pfandrechten (GdW-Informationen 1/2012 Seite 10: Vorzugspfandrecht – Schikane oder Notwendigkeit).