Wohnungseigentum von A – Z
Wohnungseigentum in Stichworten
Ein umfangreiches Verzeichnis – zum Thema Wohnungseigentum von A wie „Abrechnungseinheit“ über M wie „Minderheitsrechte“ bis Z wie „Zustellbevollmächtigter“ – soll unseren Mitgliedern helfen, die richtigen Worte zu finden, und damit ihre Rechte auch effektiver durchzusetzen.
| Begriff | Definition |
|---|---|
| E-Befund (oder Elektrobefund) | Ist der Befund eines Elektrikers über die Betriebssicherheit von elektrischen Anlagen. Ein E-Befund sollte bei Vermietung von Wohnungen vor Vertragsabschluss an den Mieter übergeben werden. Ist ein E-Befund negativ, ist es notwendig die Anlage umgehend zu sanieren, weil die Betriebssicherheit nicht mehr gegeben ist. |
| Eigenbedarf | Einer der Kündigungsgründe, die im Mietrechtsgesetz für die Aufkündigung von Mietverträgen vorgesehen sind, ist Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst oder seine Familie. In der Praxis wird das sehr streng gehandhabt. Nur in seltenen Fällen führt eine gerichtliche Aufkündigung aus diesem Grund tatsächlich zu einer Auflösung des Mietverhältnisses (GdW-Informationen 3/2023 Seite 8: Keine Eigenbedarfskündigung). |
| Eigenkonto | Wird ein Konto der Eigentümergemeinschaft genannt, das auf die Eigentümergemeinschaft lautet. Der Vorteil von Eigenkonten ist, dass bei einem Verwalterwechsel die Kontonummer gleich bleibt. Es wird nur der Zeichnungsberechtigte geändert. |
| Eigenmächtigkeit | Eigenmächtig nennt man ein Verhalten dann, wenn dieses ohne Befugnis dazu gesetzt wird. Eigenmächtig handelt ein Miteigentümer z.B. dann, wenn er ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer die Fenster seiner Wohnung gegen andersfarbige Fenster austauschen lässt. Gegen solche Eigenmächtigkeiten kann sich jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage oder Besitzstörungsklage zur Wehr setzen. |
| Eigentum | Eigentum ist das dingliche Recht an einer Sache. Bei Liegenschaften wird dieses Recht im Grundbuch eingetragen. Das Eigentumsrecht kann beispielsweise mit Eigentumsfreiheitsklage verteidigt werden. Das Eigentumsrecht kann durch Vereinbarungen oder Gerichtsentscheidung durch Rechte anderer eingeschränkt werden. |
| Eigentümergemeinschaft | Der Eigentümergemeinschaft kommt Rechtspersönlichkeit in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft zu. Sie wird aus sämtlichen Miteigentümern gebildet, ist aber von der Summe der Miteigentümer zu unterscheiden. Nach außen hin wird die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten. Die beschränkte Rechtsfähigkeit führt immer wieder zu Abgrenzungsproblemen (GdW-Informationen 4/2017 Seite 2ff: Die unsterbliche Eigentümergemeinschaft). |
| Eigentümerpartnerschaft | Zur Begründung von Wohnungseigentum ist das Eigentumsrecht am Mindestanteil notwendig. Dieser darf nicht weiter geteilt werden. Ausgenommen davon ist eine Eigentümerpartnerschaft, bei der sich zwei Personen den Mindestanteil teilen. Diese Teilung ist nur zur Hälfte möglich. Stimmrechte können nur von den Eigentümerpartnern gemeinsam ausgeübt werden, sowie auch sonstige Rechte den Eigentümerpartnern gemeinsam zukommen. Durch eine Eigentümerpartnerschaft kommt erbrechtlich eine abweichende Regelung zur Anwendung (GdW-Informationen 3/2018 Seite 2ff: Die Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum; GdW-Informationen 1/2023 Seite 8: Veräußerungs- und Belastungsverbot nach Tod eines Eigentümerpartners; GdW-Informationen 4/2023 Seite 2: Rechtsnachfolge von Todes wegen unter Eigentümerpartnern mit Auslandsbezug). |
| Eigentümerversammlung | Der Verwalter einer Liegenschaft ist verpflichtet längstens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung durchzuführen (sofern nicht mit Vereinbarung oder Beschlussfassung mit 2/3 Mehrheit davon abgegangen wurde). Mindestens drei Miteigentümer, die gemeinsam mindestens 25% der Anteile laut Grundbuch haben, können vom Verwalter verlangen, dass dieser eine Eigentümerversammlung einberuft. Auch jeder Miteigentümer darf eine Eigentümerversammlung einberufen. |
| Eigentümervertreter | Ein Miteigentümer kann zum Eigentümervertreter gewählt werden. Diesem kommt Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft bei Auseinandersetzungen mit dem Verwalter zu. Ansonsten hat der Eigentümervertreter keine Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft nach außen. Es ist nicht zulässig mehrere Eigentümervertreter zu bestellen. Die Bestellung erfolgt auf zwei Jahre. Dem Eigentümervertreter können mit Mehrheitsbeschluss Weisungen erteilt werden. |
| Einantwortung | Ist die Form des Eigentumserwerbs von Todes wegen (also im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens). Durch Einantwortung wird das Eigentumsrecht erworben, dies unabhängig von der Einverleibung im Grundbuch. |
| Einheitswert | Vom Finanzamt wird ein Wert bebauter oder unbebauter Grundstücke ermittelt (Einheitswertbescheid). Dieser ist Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und ist für die Gebührenbemessung im Fall einer unentgeltlichen Übertragung des Eigentumsrechts relevant. |
| Einmalzahlung | Siehe Darlehen. |
| Einsicht | Der Verwalter ist verpflichtet den Miteigentümern nicht nur Einsicht in die Belege zu gewähren. Er ist auch verpflichtet Einsicht in den Verwaltervertrag und in die Stimmzettel bei einer Beschlussfassung zu gewähren. Einsichtsrechte stehen den Parteien auch im Behördenverfahren und Gerichtsverfahren zur Verfügung, wobei dafür entweder Parteistellung oder rechtliches Interesse erforderlich ist. |
| Einstimmigkeit | Einstimmig ist eine Vereinbarung dann, wenn sämtliche Miteigentümer zugestimmt haben. Es kommt immer wieder zu Fehlinterpretationen bei Eigentümerversammlungen. Auch in diesem Fall kommt eine Einstimmigkeit nicht dann zustande, wenn alle Anwesenden zustimmen, sondern wenn wirklich sämtliche Miteigentümer zustimmen. Einstimmigkeit ist z.B. erforderlich, wenn eine vom bisherigen Aufteilungsschlüssel abweichende Regelung hinsichtlich der Kostentragung getroffen wird (GdW-Informationen 3/2019 Seite 2ff: Einstimmigkeit – Die Königsdisziplin im Wohnungseigentum). |
| Eintragungsgebühr | Ist eine Gebühr, die bei Einverleibung des Eigentumsrechtes und bei Einverleibung eines Pfandrechtes anfällt. Diese Gebühren werden vom Gericht eingehoben, bei Selbstberechnung vom Finanzamt. Die Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts beträgt 1,1%, für die Einverleibung eines Pfandrechtes 1,2% der eingetragenen Summe. |
