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Aktuelles

Jeder Miteigentümer kann klagen

Freitag, 30. Juni 2017 um 10:39 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über die Pflichten der Verwaltung.

FRAGE: Da wir eine Eigentümergemeinschaft sind, gehört uns allen der dazugehörige Grund rund um den Block. Vor circa zwei Jahren stellte eine Familie ein von einem Diskonter gekauftes Trampolin auf dem allgemeinen Teil des Grundstückes auf, wobei dieses nicht für so eine Anlage zertifiziert werden kann und auch keine schriftliche Abstimmung mit der Mehrheit durchgeführt wurde. Wer ist dafür zuständig, dieses Trampolin zu entfernen? Die Verwaltung lehnt jede Verantwortung ab.

ANTWORT: Wenn Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft eigenmächtig in Besitz nehmen und ausschließlich nutzen, kann jeder andere Miteigentümer dagegen mit Besitzstörungsklage oder Unterlassungsklage vorgehen.

Die Besitzstörungsklage müsste allerdings binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer beim zuständigen Bezirksgericht eintreffen. Die Unterlassungsklage hingegen kann auch nach diesem Zeitraum noch eingebracht werden.

Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, Maßnahmen zu setzen, da es sich nicht um Ansprüche der Eigentümergemeinschaft handelt, sondern um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern.

Die Unterlassungsansprüche der Eigentümer könnten aber von den Eigentümern an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. In einem solchen Fall könnte die Verwaltung dann beauftragt werden, die notwendigen Schritte zur Einbringung einer Unterlassungsklage in die Wege zu leiten.

Nur zur Klarstellung: Der Eigentümergemeinschaft kommt nur in Angelegenheiten der Verwaltung Rechtspersönlichkeit zu. Die Rechte der einzelnen Eigentümer sind von Rechten und Pflichten der Eigentümergemeinschaft auseinanderzuhalten.

 

Stichtag 30. Juni 2017

Die GdW erinnert,
  • dass die Frist für eine gerichtliche Anfechtung der Abrechnung aus dem Jahr 2013 schon bald, weil am 30. Juni d.J. abläuft.
  • dass die am 30. Juni fälligen Abrechnungen gemäß § 20 Abs 3 iVm § 34 WEG
    -  vollständig (detailliert, individualisiert)
    -  richtig (rechnerisch und inhaltlich)
    -  nachvollziehbar (mit den Belegen)
    sein müssen.
  • dass ein Einspruch der Heizkostenabrechnung binnen 6 Monaten erfolgen muss.
Wir informieren Sie gerne über die Details.
 

Dachrinnen-Reinigung

Montag, 12. Juni 2017 um 09:33 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Die Eigentümer unter mir haben ihre Terrasse mit Glas überdacht. Vor der Errichtung wurde keine Information oder Einwilligung von den übrigen Eigentümern eingeholt. Nun hat man mir mitgeteilt, dass ich dafür Sorge zu tragen habe, dass die Dachrinne durch die herabfallenden Blätter meiner Balkonblumen nicht verstopft wird und ich mögliche „Verunreinigungen“ zu entfernen habe. Trifft das zu?

ANTWORT: Durch eine eigenmächtige Errichtung eines Glasdaches kann ein anderer Miteigentümer nicht verpflichtet werden, dieses zu reinigen. Wenn die Errichtung ohne Zustimmung der Miteigentümer erfolgt ist, kann jeder Miteigentümer die Entfernung der Glaskonstruktion verlangen. Dass diese den baubehördlichen Vorgaben entspricht, ändert daran nichts. Zivilrechtlich fehlt die Zustimmung der Miteigentümer und würde eine Klage auf Wiederherstellung des vorigen Zustandes rechtfertigen.
Eine Verpflichtung des Eigentümers der darüberliegenden Wohnung, den Abfluss der Dachrinne zu reinigen, besteht nicht.

   

Einstimmigkeit oder Mehrheit?

Montag, 29. Mai 2017 um 07:43 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: In unserer Wohnhausanlage werden Carports errichtet. Wann muss Einstimmigkeit vorliegen, wann reicht eine Mehrheit?

ANTWORT: Bei Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft reicht ein Mehrheitsbeschluss. Wenn das Eigentumsrecht betroffen ist oder die Aufteilung der Kosten zum Thema gemacht wird, muss Einstimmigkeit vorliegen. Wenn durch die Errichtung von Carports eine Benützungsregelung getroffen wird oder eine Umwidmung der Fläche erfolgt, muss Einstimmigkeit vorliegen. Eine Benützungsregelung könnte auch über das Bezirksgericht beantragt werden. Bis zur Gerichtsentscheidung würde eine Zweidrittelmehrheit für eine vorläufige Benutzungsregelung reichen. Wenn die Errichtung von Carports auf allgemeinen Anteilen erfolgt, ohne dass eine Widmungsänderung oder Zuordnung der Plätze stattfindet, wäre eine einfache Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen ausreichend. Dieser Beschluss könnte von der überstimmten Minderheit auch inhaltlich angefochten werden.

   

Eine Eigentumswohnung ist keine Ferienwohnung

Freitag, 12. Mai 2017 um 13:19 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung über Voraussetzungen für eine Umwidmung

FRAGE: Ich bin einer von mehreren Wohnungseigentümern eines Hauses. Eine Wohneinheit wird ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und Nutzungsänderung über eine Vermietungsplattform im Internet als Ferienwohnung angeboten und genutzt. Damit sind wir nicht einverstanden, zumal erhöhte Strom- und Wasserkosten (kein eigener Wasserzähler) sowie Verschmutzung und Lärmbelästigung im Wohnhaus zu erwarten sind. Wie ist die Rechtslage?

ANTWORT: Hinsichtlich Widmungsänderungen und widmungswidriger Verwendung ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet, tätig zu werden. Es handelt sich dabei um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern. Die Verwaltung ist verpflichtet, die Interessen sämtlicher Miteigentümer zu vertreten, daher hat die Verwaltung keine Möglichkeit, bei derartigen Streitigkeiten einzugreifen.
Es steht jedem Miteigentümer frei, gegen die widmungswidrige Verwendung mit Unterlassungsklage vorzugehen. Durch die Judikatur ist aber klargestellt, dass die Nutzung als Ferienwohnung eine Umwidmung der Wohnung voraussetzt. Eine derartige Umwidmung braucht die Zustimmung aller Miteigentümer.
Wenn einzelne Miteigentümer die Zustimmung versagen, hat der umwidmungswillige Miteigentümer die Möglichkeit, einen Antrag bei Gericht auf Ersetzung der Zustimmung einzubringen. In einem derartigen Verfahren wird geklärt, ob die Voraussetzungen für die Umwidmung vorliegen, bzw. werden Beeinträchtigungen geprüft.

   

Wenn das Nichtstun alle anderen lähmt

Dienstag, 04. April 2017 um 14:12 Uhr

 

GdW Berater RA DDr. Gebhard Klötzl in der „Presse“ – Immobilien Sa/So, 1./2. April 2017

„Nach derzeitiger Rechtslage gelten bei Beschlussfassungen die nicht abgegebenen Stimmen als Neinstimmen.“ Die Teilnahmslosigkeit vieler Wohnungseigentümer lähmt daher das Zustandekommen von Beschlüssen. Je größer die Wohnanlage und damit die Zahl der Eigentümer, desto schwerer kommen Beschlüsse zustande – vielfach auch gar nicht. Das nutzen manche Hausverwalter zu ihren Gunsten, weil sie davon ausgehen können, dass ihnen die Eigentümer nicht in die Quere kommen. Gibt es auch Abhilfe gegen dieses Vorgehen? „Es müsste die Möglichkeit einer abstimmungsneutralen Stimmenthaltung eingeführt werden“, meint Klötzl, um das Problem zu lösen. Außerdem wäre zu überlegen, bei großen Wohnanlagen ein Gremium wählen zu lassen, das die Mitspracherechte gegenüber der Verwaltung ausübt.


Tipp:

GdW-Informationen 3/2014 Seite 2ff: Kritik am derzeitigen Wohnungseigentumsgesetz – Forderungen für die Zukunft dieses Gesetzes

GdW-Informationen 1/2014 Seite 2ff: Überprüfung von Mehrheitsbeschlüssen in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung

GdW-Informationen 2/2012 Seite 2ff: Beschlussfassung

   

Eine Mitbewohnerin hat einen „Lüftungswahn“

Freitag, 17. März 2017 um 10:45 Uhr

 

„In manchen Situationen hilft Mediation“, rät GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Wir wohnen seit 30 Jahren in einem Wohnhaus mit Eigentumswohnungen. Eigentlich gibt es keine Probleme außer mit einer Wohnungsbesitzerin, die, milde ausgedrückt, einen „Lüftungswahn“ hat. Seit Jahren versuchen alle anderen, sie dazu anzuhalten, im Winter nicht immer die Eingangstür und die Fenster stundenlang geöffnet zu lassen. Momentan wird die Eingangstür um 04:00 Uhr in der Früh eine Stunde geöffnet. Die Fenster im Gemeinschaftskeller bleiben derzeit nach oftmaligen Gesprächen geschlossen, aber in ihrem Kellerabteil, die Kellerabteile sind nur durch Lattengitter getrennt, ist das Fenster Tag und Nacht komplett geöffnet, sodass wir im Kellerbereich nur mehr eine Durchschnittstemperatur von 4 Grad und im Stiegenhaus 7 Grad haben.

ANTWORT: In derartigen Situationen hilft manchmal Mediation. Mit rechtlichen Schritten ist der Situation schwer beizukommen. Droht das Einfrieren von Leitungen, könnte man eine Unterlassungsklage erwägen. Man könnte die Dame auch darüber aufklären, dass es die Möglichkeit gibt, Eigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn der Miteigentümer von seiner Wohnung oder den allgemeinen Teilen der Liegenschaft einen die Interessen der übrigen Eigentümer empfindlich schädigenden Gebrauch macht. Dieser Ausschluss aus der Gemeinschaft sollte aber der letzte Ausweg sein, weil dieser nach der erfolgreichen gerichtlichen Auseinandersetzung auf die Versteigerung des Miteigentumsanteils der betreffenden Person zielt.

   

Wer zahlt?

Montag, 13. März 2017 um 09:05 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

FRAGE: Bei der Einsicht in unsere Betriebskostenabrechnung sind einige Fragen entstanden. Wer muss die folgenden Posten bezahlen? Reparatur der Fenster bei der Loggia, das Ausbauen und die Entsorgung der Wohnungstür bzw. die Lieferung und Montage der neuen Tür, die Balkontür schließ- und gangbar einstellen und die Funktionsbeschläge neu montieren. Die Kosten für die beschriebenen Arbeiten wurden von der Hausgemeinschaft übernommen. War das korrekt?

ANTWORT: Die Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Davon abweichende Regelungen müssten schriftlich und einstimmig vereinbart werden. Auch die Wohnungseingangstür ist ein allgemeiner Teil, da es sich um die Abgrenzung zwischen der Wohnung und dem Gang handelt. Voraussetzung für die Zahlungspflicht der Eigentümergemeinschaft ist aber in jedem Fall, dass die Arbeiten notwendig waren. Das Gleiche gilt auch für die Beschläge der Balkontüre.

   

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