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Was bei Baumängeln zu tun ist

Mittwoch, 14. Oktober 2015 um 09:46 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Feuchter Keller, defekte Heizung, Schimmelflecken in der Dusche: Was Käufer und Mieter bezüglich Gewährleistung wissen müssen.

„Bereits bei der Übergabe des Objekts sollte der Bauträger oder Verkäufer auf alle bestehenden Mängel hingewiesen werden“, sagt Sigrid Räth, Rechtsanwältin und Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu wird gemeinsam mit einem Sachverständigen ein sogenanntes Übergabeprotokoll angefertigt.

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Mehr zum Thema: GdW-Informationen 4/2014 Seite 2ff (Gewährleistung)

 

Fragen rund um die Rücklage

Freitag, 18. September 2015 um 09:47 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wo, bei wem oder an welcher Stelle kann man sich wegen der Rücklage informieren? Wer entscheidet über die Verwendung?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über die aktuell vorhandene Rücklage muss der Verwalter Auskunft geben bzw. ist diese aus der Jahresabrechnung zu ersehen. Jeder Miteigentümer kann einen Antrag auf Festsetzung der Rücklagenbeiträge, Anhebung oder Absenkungen beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das Gericht wird dann beim Verwalter Erkundigungen über den Bauzustand einholen und eventuell auch ein Sachverständigengutachten einholen,um festzulegen, welche Beträge in den nächsten Jahren für die Erhaltung der Liegenschaft notwendig sein werden.

Über die Durchführung von Reparaturen und Renovierungen entscheidet die Mehrheit nach grundbücherlichen Anteilen. Soweit es sich um Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung handelt (dazu zählen alle Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen), darf der Verwalter auch ohne Mehrheitsbeschluss entsprechende Aufträge vergeben.

Wenn eine Arbeit von der Gemeinschaft durchzuführen ist, ist diese zur Gänze aus der Rücklage zu bezahlen.

 

Fenstertausch-Beschluss

Mittwoch, 16. September 2015 um 10:04 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wann ist ein Beschluss wirksam, dass Eigentümer den Fenstertausch selbst zahlen müssen?

Der Beschluss, dass ein Eigentümer für seine Fenster selbst aufkommen und für die der übrigen Eigentümer nicht mitzahlen muss, ist nur dann wirksam, wenn dieser einstimmig und schriftlich erfolgt ist. Ein Mehrheitsbeschluss ist unwirksam.

   

Nicht alles ist versichert!

Mittwoch, 09. September 2015 um 10:38 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Reparaturfondsabrechnung weist große Ausgaben auf, obwohl keine großen Reparaturen durchgeführt wurden. Jedoch gab es einen Wasserschaden, der von einer Firma bei Arbeiten in einer Wohnung verursacht wurde.

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn ein Wasserschaden auftritt, erstellt die Durchfeuchtung der Bausubstanz einen schweren Schaden des Hauses dar. Die Verwaltung hat daher die Behebung des Schadens zu beauftragen. Auch die Rechnungen sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen und werden in der Regel von der Versicherung refundiert. Nicht jeder Schaden ist aber durch eine Versicherungsdeckung abgesichert. Das richtet sich nach den Versicherungsbedingungen und der Art des Schadens. Es ist grundsätzlich richtig, dass die Kosten der Schadensbehebungen ebenso wie die Refundierungen der Versicherung in die Abrechnung aufgenommen werden. Zu hinterfragen ist aber, warum die Versicherung keine größeren Leistungen erbracht hat bzw. ob diese teilweise im nächsten Jahr erbracht wurden. Wenn der Schaden bei einer Reparatur verursacht wurde, muss der Verursacher dafür aufkommen.

   

Hausvertrauenspersonen

Samstag, 05. September 2015 um 08:50 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Nur dann, wenn Hausvertrauensleuten einzelne Miteigentümer eine Vollmacht einräumen, dürfen sie diese auch vertreten. Die Abberufung des Haussprechers ist schwierig, „Weil es ihn ja rechtlich gar nicht gibt“, sagt Räth.

Gesamten Beitrag lesen: Sprachrohr oder Wichtigtuer?

   

Hausmeisterwohnung

Donnerstag, 27. August 2015 um 08:14 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wer entscheidet bei einer nicht mehr benötigten Hausmeisterwohnung über Verkauf oder Vermietung? Der Hausverwalter oder die Eigentümergemeinschaft?

Über die Vermietung entscheidet die Mehrheit der Miteigentümer nach grundbücherlichen Anteilen, wenn es sich um einen Mietvertrag mit einer liegenschaftsfremden Person handelt. Die Vermietung von verfügbaren allgemeinen Teilen ist eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung und kann auch von der Hausverwaltung besorgt werden. Wenn es sich um einen Mietvertrag mit einem Miteigentümer handelt, ist die Zustimmung aller anderen Miteigentümer notwendig.

   

Wohnungszutritt - Duldungspflichten

Dienstag, 25. August 2015 um 07:37 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth im Immo-Kurier

Wohnungseigentümer müssen die Benützung ihrer Objekte durch Dritte dulden, wenn dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft erforderlich ist. Einen direkten Eingriff in sein Objekt muss ein Eigentümer hingegen nur dann zulassen, wenn keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung entsteht und ihm diese bei billiger Abwägung der Interessen zumutbar ist. Für daraus entstehende Nachteile muss der Wohnungsbesitzer von der Eigentümergemeinschaft entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung ist im Außerstreitgericht zu klären. „Neben den gesetzlichen Duldungspflichten ist es auch möglich, dass diese im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart und dem Eigentümer übertragen werden“, sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Gesamten Beitrag lesen: Wohnungszutritt für alle?

   

Was kann man gegen den Gestank tun?

Freitag, 14. August 2015 um 10:17 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Direkt unter uns hat der Wohnungsnachbar eine neue Entlüftungsanlage eingebaut. Deren unerträgliche Düfte treten etwas seitlich, also fast direkt unter unserem Schlafzimmerfenster aus der unteren Wohnung aus und verbreiten sich so auch in unserer Wohnung. Was können wir dagegen tun?

Dazu erklärt die Rechtsanwältin Mag. Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wenn bisher keine Entlüftungsanlage vorhanden war und die Entlüftungsanlage durch die Außenwand errichtet wurde, so wäre dies nur mit Zustimmung aller Miteigentümer zulässig. Sollte eine Zustimmung nicht vorliegen, könnte der Miteigentümer zur Entfernung der Anlage aufgefordert werden. Unter Umständen wäre aber eine Ersetzung der Zustimmung durch das zuständige Bezirksgericht möglich. Wenn die Zustimmung vorhanden ist, darf trotzdem keine unzumutbare Belästigung von der Anlage ausgehen. Jeder beeinträchtigte Miteigentümer könnte auf Unterlassung der Beeinträchtigung klagen. In einem derartigen Verfahren müsste aber bewiesen werden, dass die Beeinträchtigung tatsächlich für einen Durchschnittsmenschen, der nicht besonders geruchsempfindlich ist, unzumutbar ist.

   

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