GdW Mitglieder

Aktuelles

Drei Fragen zur Sanierung

Dienstag, 27. September 2016 um 08:59 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wir wohnen in einer kleinen Eigentumsanlage und haben drei Fragen zur Sanierung: Die Fassadenfarbe soll von gelb auf grau geändert werden. Die derzeitige Farbe gefällt uns aber, wir wollen diese beibehalten. Wie können wir das erreichen?

Eine Eigentümerin will die Kosten für die Verglasung eines Außengangs in der Sanierung unterbringen. Andere Wohnungen sind durch den Gang nicht zu erreichen; den Nutzen hätte also nur die eine Eigentümerin.

Und schließlich der Spielplatz: Der alte, kaputte wurde abgebaut; nun wollten wir eine Anlage aus dem Baumarkt aufstellen, die die Hausverwaltung zahlt, aber wir Eigentümer aufstellen, damit wir uns Kosten sparen. Von den anderen Eigentümern wurde das abgelehnt, da sie glauben, sie würden in die Haftung kommen, wenn sie sich an den Kosten beteiligen müssen. Wie verhält es sich in diesen drei Punkten?

Dazu erklärt die Juristin Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Verwaltung ist keinesfalls berechtigt, eigenmächtig Änderungen an der Fassadenfarbe vorzunehmen. Solche Änderungen sind Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung und können nur von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Es kann daher von den Eigentümern die Änderung der Fassadenfarbe auch verweigert werden.

Zur zweiten Frage: Durch eine derartige Verglasung, wie Sie diese beschreiben, würde sich die Außenhaut der Wohnanlage ändern. Eine solche Änderung ist aber nur mit Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig. Gleichzeitig ändert sich durch eine solche Maßnahme aber auch die Erhaltungspflicht, so dass in weiterer Folge die Verglasung des Außenaufgangs von der gesamten Gemeinschaft zu erhalten wäre.

Und schließlich Frage Nummer drei: Ein Spielplatz ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft und daher von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Die Eigentümergemeinschaft betrifft auch die Haftung, sollte sich ein Unfall ereignen. Die Vorschriften für derartige Spielplätze kann man nicht dadurch umgehen, dass einzelne Eigentümer Spielgeräte aufstellen. Das könnte nur in Eigengärten geschehen. Wenn der Spielplatz in der Baubewilligung als Auflage enthalten ist, kann die Wiedererrichtung jedenfalls durchgesetzt werden. Was notwendig ist, damit ein Kleinkinderspielplatz als solcher angesehen werden kann, erfragen Sie am besten bei der Baubehörde (es handelt sich dabei um landesrechtliche Vorschriften).

 

Fensterreparatur

Donnerstag, 14. Juli 2016 um 08:20 Uhr

 

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Die Fenster in der Eigentumswohnung meines Vaters lassen sich fast nicht mehr öffnen. Wer muss die Reparatur bezahlen?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Fenster sind Teil der Außenhaut und daher von der Gemeinschaft zu erhalten. Es könnte aber im Wohnungseigentumsvertrag oder in einer anderen schriftlichen einstimmigen Vereinbarung festgelegt sein, dass jeder selbst dafür zahlen muss.

 

Zum Stichwort „Fenster“ folgende Fundstellen von zuletzt in den GdW-Informationen: GdW-Informationen 2/2016 Seite 7 (Geltendmachung Ersatzanspruch Fenster), GdW-Informationen 3/2014 Seite 6 (Ungerechtigkeit beim Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2014 Seite 9 (Fenstertausch: Sach- und Rechtslage), GdW-Informationen 2/2013 Seite 10f (Mit der Erhaltung von Fenstern zusammenhängende Kosten?), GdW-Informationen 1/2013 Seite 11 (Fiktiver Fenstertausch), GdW-Informationen 1/2012 Seite 4f (Sonderthema Fenster), GdW-Informationen 4/2011 Seite 6 (Fenster auch aus Verwaltersicht), GdW-Informationen 3/2011 Seite 11f (Refundierung von Aufwendungen), GdW-Informationen 1/2011 Seite 9f (Gentlemen’s Agreement) und Seite 14 (Verbund-Fenster).

 

Wohnungseigentümer-Erfolg vor Verfassungsgerichtshof

Dienstag, 12. Juli 2016 um 08:49 Uhr

 

„Die Presse“ berichtet in ihrer Ausgabe vom 11. Juli 2016 über eine am 8. Juli 2016 bekannt gewordene Entscheidung des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) mit Bezug zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW):

Frühere Fundstellen zum Thema „Gesetzesbeschwerde“ mit Bezug zur GdW:

   

Umwidmung braucht Zustimmung

Dienstag, 28. Juni 2016 um 10:18 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Darf ein Eigentümer in einem Kellerabteil eine Bar einbauen, die ja dann zu „lustigen privaten Zwecken“ verwendet werden kann?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Nutzung eines Kellerabteils als Bar bzw. Partyraum stellt eine Umwidmung dar und braucht die Zustimmung aller Miteigentümer. Die baurechtliche Zulässigkeit kann auch fraglich sein. Wenn die widmungswidrige Verwendung stört, kann jeder Miteigentümer dagegen mit Unterlassungsklage vorgehen. Die Verwaltung muss aber nicht tätig werden.

   

Auf Unterlassung klagen

Samstag, 18. Juni 2016 um 08:20 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Mehrere Hundebesitzer im Haus verwenden allgemeine Flächen aus Bequemlichkeitsgründen einfach als Hundeklo. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Gegen den Missbrauch der Grünflächen als Hundeklo kann jeder Miteigentümer mit Unterlassungsklage vorgehen, wenn entsprechende Auflagen in der Hausordnung beschlossen wurden. Die Hausordnung wird mit Mehrheitsbeschluss festgelegt. Jeder überstimmte Eigentümer kann den Beschluss anfechten, wenn er beeinträchtigt wird.

   

Verwaltung muss neutral bleiben

Freitag, 17. Juni 2016 um 08:56 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ich musste mich an die Hausverwaltung wenden, da eine Hauspartei eine Allgemeinfläche (Stiegenhaus) mit einem Schuhkastl und Schuhen missbräuchlich verwendet hat. Die Hausverwaltung hat mir nicht geholfen. Ist sie dazu nicht verpflichtet?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Hausverwaltung ist Vertreter der Eigentümergemeinschaft und hat Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung zu besorgen. Bei Streitigkeiten zwischen Miteigentümern hat sie jedoch neutral zu bleiben. Es ist daher richtig, dass die Verwaltung bei unerlaubter Sondernutzung von Allgemeinflächen nicht einschreiten kann.
Es ist für einzelne Miteigentümer möglich, Besitzstörungsklage (binnen 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer) bzw. Unterlassungsklage einzubringen. Es ist auch möglich, einen Antrag auf Benutzungsregelung einzubringen, sofern allgemeine Flächen zur Verfügung stehen, die individuell genutzt werden könnten. Insbesondere bei Gangflächen ist aber darauf zu achten, dass Fluchtwege frei bleiben müssen. Benützungsregelungen können auch schriftlich und einstimmig gefasst werden, wobei auch baubehördliche und feuerpolizeiliche Vorgaben eingehalten werden müssen.

   

Allgemeinflächen

Dienstag, 24. Mai 2016 um 13:26 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Wie geht man mit Allgemeinflächen wie etwa Stiegenhäusern um, wenn nicht alle Nutzer einheitlich agieren?

Wie kann man es bewerkstelligen, dass sich nicht nur eine murrende aber schweigende Mehrheit an die Vorgaben bezüglich Nutzung der Allgemeinflächen und Abstellen von Gegenständen in Stiegenhäusern hält, sondern auch jene, die sich darüber hinwegsetzen? Was kann die Hausverwaltung tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über allgemeine Flächen kann schriftlich und einstimmig eine Benützungsregelung getroffen werden. Es besteht auch die Möglichkeit, einen diesbezüglichen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht einzubringen. Während das Verfahren anhängig ist, kann eine Mehrheit von 2/3 der Miteigentümer eine vorläufige Benutzungsregelung festlegen. Wenn sich einzelne Miteigentümer über getroffene Benutzungsregelungen hinwegsetzen oder sich eigenmächtig Flächen aneignen, kann jeder einzelne Miteigentümer mit Besitzstörungsklage bzw. Unterlassungsklage dagegen vorgehen. Eine Besitzstörungsklage muss innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis von Störung und Störer beim Bezirksgericht eintreffen. Sowohl der Anspruch aus der Besitzstörung als auch der Unterlassungsanspruch können an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.
Wenn das der Fall ist, kann der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Schritte zur Einbringung der Klage und Durchsetzung des Anspruches setzen. Solange der Anspruch jedoch nicht abgetreten ist, hat der Hausverwalter neutral zu bleiben und darf sich in Streitigkeiten zwischen Miteigentümern nicht einbringen.

   

Kein Recht auf Behaglichkeit

Donnerstag, 12. Mai 2016 um 08:37 Uhr

GdW Beraterin RA Mag. Sigrid Räth in der Kleine Zeitung

Ein Mitbewohner öffnet permanent die Stiegenhausfenster Tag und Nacht, zur eisigen Winterszeit, zur heißen, schwülen Sommerszeit, bei Sturm und Hagel. Als Begründung gibt er an, dass es stinken würde. Was kann man tun?

Dazu erklärt Sigrid Räth von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Die Wohnbehaglichkeit ist kein geschütztes Rechtsgut. Es gibt keine Möglichkeit, sie durchzusetzen. Sollte mit den geöffneten Fenstern eine Gefährdung der Bausubstanz verbunden sein, könnte mit Unterlassungsklage vorgegangen werden. Sinnvoll erscheint, eine Hausordnung zu beschließen (Mehrheitsbeschluss: mehr als 50 % der grundbücherlichen Anteile) und in diese aufzunehmen, wie das Stiegenhaus zu lüften ist.

   

Seite 4 von 10

 

Copyright © 2017 GdW - Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Alle Rechte vorbehalten.
Joomla! ist freie, unter der GNU/GPL-Lizenz veröffentlichte Software.