Am 1. Dezember 2012 treten mit dem neuen Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) strengere Regeln für den Energieausweis in Kraft. Wer ab dann als Verkäufer oder Vermieter/Verpächter eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes keinen Energieausweis vorlegt, muss mit Sanktionen rechnen.
Bereits seit 2009 ist der Verwalter verpflichtet, im Rahmen der ordentlichen Verwaltung dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist, soweit nicht von allen Wohnungseigentümern anderes vereinbart oder von der Mehrheit der Wohnungseigentümer anderes beschlossen wird.
Bisher ist der Energieausweis aber praktisch wirkungslos geblieben. Die damit verbundenen energiepolitischen Ziele wurden nicht erreicht. Durch den Ausweis sollten Käufer und Bestandnehmer dazu veranlasst werden, möglichst energiesparende Objekte auszuwählen. Durch diese verstärkte Nachfrage nach Immobilien mit niedrigen Energiekosten erhofften sich die Proponenten des Energieausweises, dass mehr in energiesparende Maßnahmen investiert wird – eine Hoffnung, die sich bis heute kaum erfüllt hat.
Mit der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden soll diesem europaweit zu beobachtenden Umsetzungsdefizit abgeholfen werden.
Auch wenn die Energieausweispflicht selbst nichts Neues ist, soll nun durch ein neues nationales Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie den bisher zahnlosen Bestimmungen mehr Wirkkraft verschafft werden. Neben der neuen Strafdrohung (Verwaltungsstrafe bis zu 1.450,- Euro) enthält es einige weitere Verschärfungen und Klarstellungen. Beispielsweise wird genau geregelt, welche Möglichkeiten ein Käufer oder Mieter/Pächter hat, wenn ihm der Ausweis oder eine vollständige Kopie desselben nicht rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorgelegt und binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss ausgehändigt wird: Er kann entweder selbst einen Energieausweis erstellen lassen und die angemessenen Kosten seinem Vertragspartner anlasten oder aber sein Recht auf Aushändigung einklagen. Diese Durchsetzungsmöglichkeiten verjähren in drei Jahren ab Vertragsabschluss.
Wenn die Vorlage des Energieausweises unterbleibt, gilt, wie schon bisher, zumindest jene Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht. Der Käufer, Mieter oder Pächter kann Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn sich herausstellt, dass das Objekt diesen Mindestanspruch nicht erfüllt.
Wie schon bisher gibt es gewisse Ausnahmen von der Energieausweispflicht. Dafür gelten nun bundesweit einheitliche Regeln (§ 5 EAVG).
Wer eine Immobilie per Inserat zum Kauf oder zur Miete anbietet, muss in Zukunft schon in dieser Anzeige den Energiekennwert (Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor) angeben. Für dessen Richtigkeit haftet neben dem Verkäufer/Vermieter auch der Sachverständige, der den Wert ermittelt hat.
Die neue Kennzahl, der Gesamtenergieeffizienz-Faktor fGEE berücksichtigt sämtliche Energieverbrauchswerte des Hauses (Strom, Heizung, Warmwasser, Kühlung etc.) sowie auch die CO2 Bilanz; Maßstab ist der Primärenergiebedarf. Für die grafische Darstellung des Gesamtenergieeffizienz-Faktors fGEE sind die Klassen A++ bis G mit ≤ 0,55 bis > 4,00 festgelegt. Jeder Wert unter 1,00 stellt eine gute energetische Qualität des Gebäudes dar.
Der alte Kennwert, der Heizwärmebedarf HWB (≤ 10 kWh/m²a bis > 250 kWh/m²a) bleibt daneben erhalten.
Grundsätzlich gilt: je niedriger, desto besser.
Über die tatsächlichen Energiekosten gibt allerdings auch der neue Ausweis nur wenig Auskunft.
Parallel dazu behalten alte Energieausweise (ausgestellt bis November 2012) weiterhin Ihre Gültigkeit für 10 Jahre. Das bringt wohl mehr Verwirrung als echte Orientierungshilfe.
Die im vorgelegten Energieausweis enthaltenen Kennzahlen gelten nunmehr ausdrücklich als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB. Unrichtige Energiekennzahlen können jedenfalls Gewährleistungsrechtsfolgen nach sich ziehen.
Es gibt auch Fälle, in denen für die Immobilie, die man verkaufen oder vermieten will, kein eigener Energieausweis erstellt werden muss, sondern ein bereits vorhandener für ein vergleichbares Objekt genügt. Vor allem betrifft das Wohnungen in ein und demselben Gebäude, wobei hier auch ein Energieausweis für das gesamte Gebäude (wie in Wohnungseigentümergemeinschaften üblich) anerkannt wird. Für Eigentümer und Mieter so einer Wohnung ist ein derartiger Energieausweis jedoch nur wenig brauchbar, gilt der Kennwert doch für das gesamte Haus und kann für eine besonders gelagerte Wohnung wenig Aussagekraft haben.
Das Zertifikat dient aber nicht nur der Information, sondern auch als Qualitätssicherung. Makler und Banken werden unter anderem auch mittels Energieausweis den Wert eines Objektes beurteilen.
Die wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis (MRG, WEG) bleiben durch das EAVG 2012 unverändert.
Für jene Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen Negativbeschluss gefasst haben, trifft den Verwalter nun eine verstärkte Informationspflicht mit dem Ziel, dass die Wohnungseigentümer allenfalls in einem neuen Beschluss ihre ursprüngliche Entscheidung bestätigen oder revidieren.
